Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3054 E., 2026/57 K. — Kira Tespitinde Eski Kiracı İndirimi ve Talep Sınırı

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/186 E., 2025/896 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : Trabzon 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2022/595 E., 2023/796 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; 01.03.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olan davalının en son aylık brüt 129.933,54 TL kira bedeli ödediğini, ödenen kira bedelinin emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürerek; 01.03.2023 tarihinde başlayacak yeni dönemden itibaren geçerli olmak üzere aylık 129.933,54 TL olan brüt kira bedelinin 57.566,46 TL artırılarak aylık 187.500,00 TL brüt olarak olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin her kira döneminin sonunda sözleşmeye uygun olarak yasal artışlarını yaptığını, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte taşınmazın olduğu konumun aynı imkan ve değere sahip olup dava tarihi itibariyle öngörülmeyen bir değer artışı da yaşanmadığını, ayrıca müvekkilinin yıllar içinde kiralananda yapmış olduğu dekorasyon faaliyetleri ile taşınmazın değerini artırdığını, davacının kira bedeline ilişkin talep etmiş olduğu artış oranının hakkaniyete uygun olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.03.2013 başlangıç tarihli ve (5+5) 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede artış hükmü olup dava açılmadan önce ihtarname keşide etmeksizin, yeni dönem kira bedelinin tespitinin talep edebileceği, toplam kira süresi dikkate alındığında, rayiç kira bedelinin tespitini talep koşullarının oluştuğu anlaşılmakla, bilirkişi raporu ile benzer nitelikli taşınmaz kiralarına ilişkin emsal kira bedelleri de incelenmek suretiyle, davaya konu taşınmazın aylık brüt kira bedelinin 224.070,39 TL olabileceğinin hesaplandığı, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen rayiç kira bedeli üzerinden %10 hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği kanaatine varıldığı ve taleple bağlı kalınmak suretiyle yeni kira bedelinin tespit edildiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, kiralananın 01.03.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık brüt kira bedelinin 187.500,00 TL olarak tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle 5 yıllık süre dolmuş olduğundan kira bedelinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 344/3 maddesi gereğince hak ve nesafet kuralları gereğince tespit edileceği, bilirkişi raporunda hesaplamanın yöntemine uygun, yerleşik Yargıtay uygulaması doğrultusunda yapılmış olup raporun somut verilere dayalı ve denetime elverişli olduğu, Mahkemece %10 oranında eski kiracılıktan kaynaklanan hakkaniyet indiriminin yapıldığı, sözleşmede artış şartı bulunması sebebiyle davanın 6098 sayılı Kanunun 345/3 maddesi hükmü gereğince süresinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; taraflar arasında akdedilen sözleşme uyarınca, imza tarihinden itibaren müvekkilinin her kira döneminin sonunda sözleşme hükümlerine uygun yasal artışlarını yaptığını, taşınmazda dava tarihi itibariyle öngörülmeyen bir değer artışı yaşanmadığını, hükmedilen artış oranının hakkaniyete uygun olmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğu, %10 hakkaniyet indirimin yetersiz olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, kira tespitine konu dönemin TBK m. 344/3 uyarınca hak ve nesafet dönemi olmakla kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre tespitinin ve alınan bilirkişi raporunun usulüne uygun olduğu, takdir edilen hakkaniyet indirimi yönünden de bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 13.01.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.