Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/846 E., 2025/5062 K. — Alışveriş Merkezinde Kira Uyarlaması ve Ekonomik Ayıp

Kararın Tam Metni

Aşağıdaki metin, kararın resmî kaynaktaki metnidir.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2024/294 E., 2024/2554 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 10. Sulh Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2019/560 E., 2023/1431 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirketin, .. kökenli bir restoran zincirinin Türkiye'deki tüm franchising haklarına sahip olduğunu, .. ..'ın en prestijli restoranlarının bulunduğu kısımda yaklaşık 903 m² alana yayılmış iki katlı bir mekanda hizmet verdiğini, yeme içme sektöründe 20 yıllık tecrübesi bulunduğunu, ... AVM'nin vaat ettiği veya tahmin ettiği ziyaretçi sayısının istenilen düzeyde olmaması nedeniyle 2014 yılı Ekim ayına kadar satışlar artmadığı halde kira bedelinin çok yüksek olması nedeniyle dönem zararı oluştuğunu, bunun sonucu olarak şirketin öz sermayesinin tamamen eriyerek negatif bakiye verdiğini, taraflar arasında imzalanan 30.07.2013 tarihli kira sözleşmesi uyarınca; davalı tarafça ziyaretçi sayısının fazla olacağı, AVM'nin üzerinde kurulu bulunduğu taşınmazda yer alan ofislerin ve konutların satıldığı ya da kiraya verilmesinden kaynaklı potansiyel müşteri sağlayacağı, gösteri merkezinin faaliyete geçeceğine, yapılacak gösteriler nedeniyle de müşteri sayısı ve kârın artacağı vaadinde bulunulması sonucunda emsalin çok üzerinde bir kira bedeli ile taşınmazın kiralandığını, ancak işletme aşamasındaki vaatler ile gerçek durumun örtüşmediğini, AVM'nin vaat edilen seviyeye ve doluluk oranına ulaşmadığını, rezidansların büyük bir kısmında yerleşim olmadığını, ofis katlarının büyük bir kısmının ise kiraya verilemediğini, beklenen müşteri sayısına ulaşılamamasının kiraya verenden kaynaklandığını, başka bir İtalyan restoranının daha faaliyete sokulduğunu, bahçe alanının köprü altında kalması ve güneş almamasından kaynaklı oluşan problemin çözümü konusunda olumlu bir yaklaşım sergilenmediğini, AVM'nin kötü yönetildiğini, sürekli yönetici değişikliği yapıldığını, bu haliyle kiralananın ayıplı olduğunu, beklenilen gelirin elde edilemediğini ve iflas erteleme sürecine girildiğini, beklenilen ziyaretçi sayısına ulaşılamaması nedeniyle 2013 yılında hiç kira alınmadığını, 2014 yılında ise kira bedelinde indirim yapıldığını, tüm bunların sözleşmedeki ayıbın kiraya veren tarafından da açıkça kabul edildiğini gösterdiğini, diğer kiracılara kira bedelinde indirim yapıldığı halde müvekkili şirket yönünden kira bedelinde hem indirim uygulanmadığını hem de döviz kurlarının öngörülemez biçimde artmasına rağmen en yüksek kur karşılığı hesaplama yapılması nedeniyle uyarlamanın şartlarının oluştuğunu ileri sürerek; 2014 yılı Ocak ayından itibaren, kira bedelinde ekonomik ayıp oranında indirim yapılmasına ya da sözleşmedeki sabit aylık kira bedelinin, müvekkili şirketin aylık cirosunun %11'ine indirilerek uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; ekonomik ayıp olarak bildirilen sebeplere ilişkin sözleşmede müvekkilinin bir yükümlülüğü bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki 2013 tarihli kira sözleşmesinde müşteri sayısına ilişkin yazılı bir taahhüdün bulunmadığı, davacının basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü olduğu, henüz faaliyete geçmeyen bir yeri kiraladığından ilk dönemlerde müşteri sayısının az olabileceğini göz önüne alması gerektiği, ayrıca kiracının müşterisinin az olmasının kendisinden kaynaklandığı kanaatine varıldığı, kiralananda ayıp bulunmadığı, ancak ayıp bulunsa dahi bir ayıp ihbarında bulunulmadığı gibi akdin de feshedilmediği, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kira uyarlama şartlarının da oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kiralananda bulunan ekonomik ayıp gerekçesiyle kira bedelinin indirilmesini ve sözleşmenin uyarlanmasını talep ettiği, kiraya verenin müşteri sayısına yönelik sözleşme ile taahhüt altına girmemesi ve mahallinde yapılan keşifte de gözlemlendiği üzere davacıya ait işletmenin diğer mağazalardan olumsuz yönde ayrıştığı tespit edildiğinden davacının basiretli bir tacir gibi davranmadığı, mecurda ayıbın söz konusu olmadığı; uyarlama talebi yönünden ise, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun bulunmadığı gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, itirazlarının dikkate alınmadığını, keşifteki gözlemin doğruyu yansıtmadığını, AVM'nin diğer ticari alanlarındaki doluluk oranının araştırılmadığını, birleşen İstanbul 12. Sulh Hukuk mahkemesinin 2015/549 E. sayılı dosyasının tefrik edilmesine ilişkin kararın doğru olmadığını, kiralananın ekonomik olarak ayıplı olduğunu, kira uyarlama şartlarının oluştuğunu, davalının vaatlerini yerine getirmediğini, AVM'nin kusurlu yönetimi nedeniyle birçok iş yerinin kapatıldığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması ve ekonomik ayıp nedeniyle kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, döviz kurundaki değişikliklerin öngörülebilir mahiyette olmasına, ayrılmasına karar verilen davaların kira bedelinin tespitine ve tahliye istemlerine ilişkin olduğu, bu davanın niteliği gözetildiğinde ayırma kararının yerinde bulunduğunun anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.