AYM Kamulaştırma Kararı 2026: “Tescil Hükmü Kesin Olup” İbaresi İptal Edildi

Anayasa Mahkemesi, 12/2/2026 tarihli ve E.2025/190, K.2026/38 sayılı kararıyla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan “Tescil hükmü kesin olup,…” ibaresini iptal etti. Karar, 21/5/2026 tarihli ve 33260 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. İptal hükmü hemen yürürlüğe girmeyecek; Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihten başlayarak 9 ay sonra yürürlüğe girecek. Bu hesaba göre yürürlük tarihi 21 Şubat 2027 olarak değerlendirilmelidir.

Bu karar, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkı bakımından önemli sonuçlar doğurabilecek niteliktedir. Özellikle kamulaştırma bedeli kesinleşmeden taşınmazın idare adına kesin şekilde tescil edilmesi uygulaması, Anayasa Mahkemesi tarafından mülkiyet hakkı ve peşin ödeme güvencesi yönünden Anayasa’ya aykırı bulunmuştur.

1. AYM Kararı Ne Anlama Geliyor?

AYM’nin bu kararıyla, kamulaştırma davasında ilk derece mahkemesinin verdiği idare adına tescil kararının kesin sayılmasına dayanak olan kanun ibaresi iptal edilmiştir.

Eski uygulamada, mahkeme kamulaştırma bedelini belirliyor; idare bu bedeli bankaya yatırınca taşınmaz idare adına tescil ediliyordu. Malik, bedelin düşük olduğunu düşünerek istinaf veya temyize başvurabiliyordu. Ancak taşınmazın idare adına tescili kesin kabul edildiği için, bedel kesinleşmeden mülkiyet idareye geçebiliyordu.

Anayasa Mahkemesi’ne göre bu durum, taşınmaz malikinin gerçek kamulaştırma bedelini tam olarak almadan mülkiyetinden yoksun bırakılması sonucunu doğurabilir. Bu nedenle kural, Anayasa m.13, m.35 ve m.46’ya aykırı bulunmuştur.

2. İptal Edilen Kural Nedir?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın idare adına tescili sürecini düzenler.

İptal kararından önce ilgili fıkrada şu sistem bulunuyordu:

İdare, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığını veya bloke edildiğini mahkemeye bildiriyordu. Mahkeme de taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar veriyordu. Bu karar tapu dairesine ve bankaya bildiriliyordu. Kanundaki “Tescil hükmü kesin olup,…” ibaresi nedeniyle taşınmazın idare adına tescili yönünden kanun yolu kapalı kabul ediliyordu. Tarafların yalnızca bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıydı.

Başka bir ifadeyle malik, “kamulaştırma bedeli eksik belirlendi” diyerek üst mahkemeye başvurabilse bile taşınmazın tapusu idareye geçmiş oluyordu.

3. Eski Uygulama Neden Sorun Doğuruyordu?

Eski uygulamanın temel sorunu, bedel kesinleşmeden tescilin kesinleşmesiydi.

Kamulaştırma davasında ilk derece mahkemesi bir bedel belirleyebilir. Ancak bu bedel her zaman taşınmazın gerçek değerini yansıtmayabilir. Malik veya idare, bedel yönünden istinaf ya da temyiz yoluna başvurabilir. Üst mahkeme incelemesi sonunda kamulaştırma bedeli artırılabilir, azaltılabilir veya bilirkişi raporundaki eksiklikler nedeniyle karar bozulabilir.

Buna rağmen tescil hükmü kesin kabul edildiğinde şu sonuç ortaya çıkıyordu:

Taşınmazın mülkiyeti idareye geçiyor, ancak taşınmazın gerçek bedeli henüz kesinleşmemiş oluyordu.

Bu durum, özellikle bedelin sonradan artırıldığı dosyalarda malik açısından ciddi hak kaybı riski doğuruyordu. Çünkü malik, taşınmazın gerçek karşılığını tam olarak almadan mülkiyet hakkını kaybetmiş sayılabiliyordu.

4. AYM’nin İptal Gerekçesi Nedir?

4.1. Mülkiyet hakkına müdahale vardır

Anayasa m.35’e göre herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. Ancak sınırlama yapılırken Anayasa m.13’teki ölçütlere de uyulmalıdır. Buna göre temel hak ve özgürlükler özlerine dokunulmaksızın, Anayasa’nın sözüne ve ölçülülük ilkesine uygun biçimde sınırlandırılabilir.

Kamulaştırma, mülkiyet hakkına yapılan en ağır müdahalelerden biridir. Çünkü malik, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kaybeder. Bu nedenle kamulaştırmada bedelin gerçek, tam ve zamanında ödenmesi anayasal bir güvencedir.

4.2. Gerçek karşılık peşin ödenmelidir

Anayasa m.46’ya göre devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmazları ancak gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla kamulaştırabilir.

AYM’ye göre “peşin ödeme” yalnızca ilk derece mahkemesinin belirlediği bedelin yatırılması anlamına gelmez. Gerçek karşılık, kamulaştırılan taşınmazın gerçek değerini ifade eder. Üst mahkeme incelemesi sonucunda bedelin artırılması gerekiyorsa, bu artırım da gerçek karşılığın bir parçasıdır.

Bu nedenle bedel kesinleşmeden ve gerçek karşılık tam olarak ödenmeden tescilin kesinleşmesi, Anayasa m.46’daki peşin ödeme güvencesiyle bağdaşmaz.

4.3. Tescil kesinleşirken bedel kesinleşmiyordu

AYM kararında özellikle şu nokta önemlidir:

Mahkemece verilen tescil kararının kesin olması nedeniyle taşınmazın mülkiyeti idareye geçmektedir. Ancak aynı anda, mahkemenin belirlediği kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığı henüz kesinleşmemiş olabilir. Kanun yolu incelemesinde bedelin daha yüksek olması gerektiği tespit edilebilir. Bu durumda taşınmazın gerçek bedeli tam ödenmeden mülkiyetin idareye devri sonucu ortaya çıkar.

AYM bu gerekçeyle, “Tescil hükmü kesin olup,…” ibaresini Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı bulmuştur. Ayrıca kural bu maddeler yönünden iptal edildiği için Anayasa m.36 yönünden ayrıca inceleme yapılmamıştır.

5. Karar Hemen Yürürlüğe Girdi mi?

Hayır. AYM, iptal kararının yürürlüğe girmesini 9 ay ertelemiştir.

Bunun nedeni, iptal edilen ibarenin yürürlükten hemen kalkması halinde kamulaştırma uygulamasında hukuki boşluk doğabileceği değerlendirmesidir. AYM, bu boşluğun kamu yararını ihlal edecek nitelikte olduğunu belirterek iptal hükmünün Resmî Gazete’de yayımlandığı tarihten başlayarak 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir.

Karar 21/5/2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlandığı için 9 aylık sürenin sonunda yürürlük tarihi 21 Şubat 2027 olacaktır.

6. 21 Şubat 2027 Tarihine Kadar Ne Olacak?

Bu dönemde dikkatli değerlendirme yapılmalıdır. AYM kararları kural olarak geriye yürümez. Ayrıca bu kararda yürürlük tarihi 9 ay ertelenmiştir. Bu nedenle kararın her dosyada otomatik ve aynı sonucu doğuracağı söylenemez.

Devam eden kamulaştırma davalarında şu hususlar ayrıca incelenmelidir:

1. Dava hangi aşamadadır?

2. İlk derece mahkemesi tescil kararı vermiş midir?

3. Bedel yönünden istinaf veya temyiz başvurusu yapılmış mıdır?

4. Tescil hükmü kesinleşmiş midir?

5. Karar tarihi, tebliğ tarihi ve kanun yolu süresi nedir?

6. 21 Şubat 2027’den önce TBMM yeni bir yasal düzenleme yapacak mıdır?

Bu nedenle bu karar çok önemli olmakla birlikte, mevcut dosyalarda doğrudan “tescil iptal olur” veya “tapu geri döner” şeklinde genel bir sonuç çıkarılmamalıdır. Her dosya kendi tarihleri, dava aşaması ve karar içeriğiyle birlikte değerlendirilmelidir.

7. Bu Karar Taşınmaz Maliklerini Nasıl Etkiler?

7.1. Malik lehine anayasal güvence güçlenmiştir

Karar, taşınmaz malikinin gerçek bedeli tam olarak almadan mülkiyetinden yoksun bırakılmaması gerektiğini açık şekilde vurgulamaktadır. Bu yönüyle karar, kamulaştırma bedelinin doğru tespit edilmesi ve bedel kesinleşmeden mülkiyet devrinin sonuç doğurması konularında malik lehine önemli bir anayasal güvencedir.

7.2. Bedel tespit davaları daha dikkatli takip edilmelidir

Kamulaştırma davalarında bilirkişi raporu, emsal satışlar, imar durumu, taşınmazın konumu, yapı değeri, gelir getirme kapasitesi ve objektif değer artırıcı unsurlar büyük önem taşır.

Malik, bedelin düşük belirlendiğini düşünüyorsa süresi içinde rapora itiraz etmeli, karşı delillerini sunmalı ve gerekiyorsa kanun yoluna başvurmalıdır. AYM kararı, bedel yönünden yapılan itirazların önemini azaltmamış; aksine gerçek bedelin tespitini daha önemli hale getirmiştir.

7.3. Tescil kararı verilmiş dosyalar ayrıca incelenmelidir

Tescil kararı verilmiş bir kamulaştırma dosyasında yalnızca AYM kararına bakmak yeterli değildir. Dosyada kararın tarihi, kesinleşme durumu, kanun yolu başvurusu, ödeme durumu ve taşınmazın fiili durumu ayrıca incelenmelidir.

8. Kamulaştırma Bedeli Düşük Belirlenirse Ne Yapılmalı?

Kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini düşünen malik, dosyayı yalnızca karar aşamasında değil, bilirkişi raporu aşamasından itibaren takip etmelidir.

Özellikle şu belgeler ve bilgiler önemlidir:

1. Tapu kaydı

2. İmar durumu

3. Parsel bilgileri

4. Emsal satış kayıtları

5. Taşınmazın fotoğrafları

6. Yapı varsa yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi veya fiili yapı bilgileri

7. Tarımsal taşınmazlarda ürün, gelir ve verim bilgileri

8. Taşınmazın yola, merkeze, ulaşım ağlarına ve kamu hizmetlerine yakınlığı

9. Bilirkişi raporundaki eksiklikler

10. Daha önce aynı bölgede açılmış kamulaştırma dosyaları

Kamulaştırma bedeli, yalnızca idarenin teklif ettiği bedel veya ilk bilirkişi raporu üzerinden değerlendirilmemelidir. Taşınmazın gerçek değeri somut verilerle ortaya konulmalıdır.

9. İdareler Açısından Kararın Önemi

Bu karar yalnızca taşınmaz maliklerini değil, kamulaştırma yapan idareleri de ilgilendirir.

İdareler bakımından temel risk şudur: Taşınmazın gerçek bedeli kesinleşmeden mülkiyetin idareye geçmesi, ileride bedel farkı, faiz, yargılama gideri, mülkiyet hakkı ihlali ve tazminat tartışmalarına neden olabilir.

Bu nedenle idarelerin kamulaştırma sürecinde şu konularda daha dikkatli hareket etmesi gerekir:

1. Kıymet takdir komisyonu raporlarının somut verilere dayanması

2. Maliklerle satın alma sürecinin usulüne uygun yürütülmesi

3. Dava dilekçesine dayanak bilgi ve belgelerin eksiksiz hazırlanması

4. Bilirkişi raporlarının objektif ve denetlenebilir olması

5. Bedel kesinleşmeden doğabilecek mülkiyet hakkı risklerinin dikkate alınması

6. 21 Şubat 2027’ye kadar yapılabilecek yeni yasal düzenlemelerin takip edilmesi

10. Ankara, Yenimahalle ve Ankara Batı Bölgesindeki Taşınmazlar İçin Uygulama Notu

Ankara’da, Yenimahalle’de, Etimesgut’ta, Sincan’da, Mamak'ta, Çankaya'da, Keçiören'de ve Ankara Batı yargı çevresinde kamulaştırma uyuşmazlıkları genellikle yol, altyapı, enerji, kamu tesisi, kentsel dönüşüm, imar uygulamaları ve kamu hizmeti projeleri nedeniyle gündeme gelmektedir.

Bu bölgelerde taşınmaz değeri belirlenirken yalnızca tapu kaydı yeterli değildir. Taşınmazın bulunduğu mahalle, imar durumu, ulaşım bağlantıları, çevredeki yapılaşma, belediye uygulamaları, emsal satışlar ve fiili kullanım durumu birlikte değerlendirilmelidir.

AYM’nin bu kararı, Ankara ve çevresindeki kamulaştırma davalarında da özellikle bedelin gerçek değer olup olmadığı ve tescilin hangi aşamada sonuç doğuracağı bakımından dikkate alınmalıdır.

11. Vatandaş Bu Karardan Sonra Ne Yapmalı?

Kamulaştırma tebligatı alan veya kamulaştırma davası devam eden vatandaşlar şu adımları kontrol etmelidir:

1. Gelen tebligatın tarihini not edin.

2. Taşınmazın ada, parsel ve tapu bilgilerini kontrol edin.

3. İdarenin kamulaştırma amacını inceleyin.

4. Satın alma görüşmesi yapılıp yapılmadığını kontrol edin.

5. Mahkemede bedel tespiti ve tescil davası açılıp açılmadığını öğrenin.

6. Bilirkişi raporunu ayrıntılı inceleyin.

7. Bedelin düşük olduğunu düşünüyorsanız somut emsal ve belgeler hazırlayın.

8. Karar verilmişse kanun yolu süresini kaçırmayın.

9. Tescil kararı verilmişse dosyanın kesinleşme durumunu kontrol edin.

10. AYM kararının dosyanıza etkisini dava aşamasına göre değerlendirin.

Kamulaştırma dosyalarında süreler hak kaybına yol açabileceğinden, özellikle tebliğ, itiraz ve kanun yolu aşamaları dikkatle takip edilmelidir.

12. Bu Karar “Kamulaştırma Artık Yapılamaz” Anlamına Gelir mi?

Hayır. AYM kararı kamulaştırmayı ortadan kaldırmamıştır. Devlet ve kamu tüzel kişileri, Anayasa ve kanundaki şartlara uygun şekilde kamulaştırma yapmaya devam edebilir.

Kararın konusu, kamulaştırmanın tamamı değil; kamulaştırma bedeli kesinleşmeden tescil hükmünün kesin sayılmasıdır.

Bu nedenle kararın doğru anlamı şudur:

Kamulaştırma yapılabilir; ancak kamulaştırılan taşınmazın gerçek karşılığının tam ve peşin ödenmesi anayasal güvencedir. Bedel kesinleşmeden tescilin kesin sonuç doğurması, AYM tarafından Anayasa’ya aykırı bulunmuştur.

13. Kararın En Önemli Sonucu Nedir?

Kararın en önemli sonucu, kamulaştırma hukukunda gerçek karşılık ve peşin ödeme güvencesinin güçlendirilmesidir.

AYM, taşınmazın gerçek bedeli kesinleşmeden mülkiyetin idareye geçmesinin malik aleyhine ağır sonuçlar doğurabileceğini kabul etmiştir. Bu nedenle “tescil hükmü kesin” ibaresi iptal edilmiştir.

Bu karar, özellikle bedel yönünden istinaf veya temyiz incelemesi devam eden dosyalarda daha dikkatli bir hukuki değerlendirme yapılmasını gerektirir. Ancak kararın yürürlük tarihi ertelendiğinden, her dosyada uygulanacak sonuç ayrıca belirlenmelidir.

14. Sıkça Sorulan Sorular

1. AYM’nin E.2025/190, K.2026/38 kararı ne hakkındadır?

Karar, Kamulaştırma Kanunu m.10/8’deki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresinin iptali hakkındadır.

2. “Tescil hükmü kesin” ne demekti?

Mahkemenin taşınmazı idare adına tescil eden kararına karşı bu kısım yönünden kanun yoluna gidilememesi anlamına geliyordu.

3. AYM hangi ibareyi iptal etti?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10/8’de yer alan “Tescil hükmü kesin olup,…” ibaresi iptal edildi.

4. Karar ne zaman Resmî Gazete’de yayımlandı?

Karar, 21/5/2026 tarihli ve 33260 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.

5. Karar hemen yürürlüğe girdi mi?

Hayır. AYM, iptal hükmünün yürürlüğünü 9 ay erteledi.

6. Yürürlük tarihi nedir?

Kararın yürürlük tarihi, 9 aylık süre hesabıyla 21 Şubat 2027 olarak değerlendirilmelidir.

7. Bu karar mevcut davamı otomatik etkiler mi?

Otomatik sonuç doğuracağı söylenemez. Dosyanın aşaması, karar tarihi, kesinleşme durumu ve kanun yolu süreci ayrıca incelenmelidir.

8. Kamulaştırma bedeline itiraz hakkı devam ediyor mu?

Evet. Bedel yönünden istinaf veya temyiz hakları devam eder. Süreler dosyaya göre takip edilmelidir.

9. AYM kamulaştırmayı tamamen iptal mi etti?

Hayır. Karar kamulaştırmayı değil, tescil hükmünün kesin sayılmasına ilişkin ibareyi iptal etmiştir.

10. Kamulaştırma bedeli düşükse ne yapılmalı?

Bilirkişi raporu, emsal satışlar, imar durumu ve taşınmazın gerçek değeri incelenerek süresi içinde itiraz edilmelidir.

11. Ankara’daki taşınmazlar için karar önemli mi?

Evet. Ankara, Yenimahalle, Etimesgut, Sincan ve Ankara Batı çevresindeki kamulaştırma dosyalarında da kararın gerekçesi dikkate alınabilir.

12. TBMM yeni düzenleme yapabilir mi?

Evet. AYM yürürlüğü 9 ay ertelediği için bu süre içinde kanun koyucu yeni bir düzenleme yapabilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.