Projeden Alınan Konut Teslim Edilmezse Ne Yapılır?

Projeden alınan konut sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmezse alıcı, somut olayın koşullarına göre konutun teslimini ve gecikme zararlarının karşılanmasını, teslimden vazgeçerek zararlarının tazminini veya sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini isteyebilir. Hangi yolun daha uygun olduğu; sözleşmenin türüne, teslim tarihine, projenin gerçekleşme düzeyine, tapu kayıtlarına, satıcının mali durumuna ve alıcının tüketici olup olmadığına göre belirlenir.

Kanundaki 48 aylık azami süre, satıcıya her durumda 48 ay bekleme hakkı vermez. Sözleşmede daha kısa bir teslim tarihi kararlaştırılmışsa satıcı kural olarak bu tarihle bağlıdır. Bu nedenle projeden konut alıp teslim alamayan kişinin ilk işi, sözleşmeyi ve eklerini inceleyerek teslim tarihini, teminatları ve seçimlik haklarını netleştirmek olmalıdır.

1. Projeden Alınan Konutun Teslim Edilmemesi Ne Anlama Gelir?

1.1. Ön Ödemeli Konut Satışı ile Diğer Satışlar Arasındaki Fark

Bir tüketicinin, konut amaçlı bir taşınmazın bedelini peşin veya taksitle önceden ödemeyi üstlenmesi ve satıcının konutu bedelin tamamen ya da kısmen ödenmesinden sonra teslim etmeyi taahhüt etmesi hâlinde çoğunlukla ön ödemeli konut satış sözleşmesi söz konusudur. Bu ilişki, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ve devamı maddelerindeki özel korumalara tabidir.

Konut ticari veya mesleki amaçla alınmışsa ya da alıcı tüketici sayılmıyorsa uyuşmazlık doğrudan tüketici hukuku kapsamında olmayabilir. Böyle bir durumda Türk Borçlar Kanunu ile, tarafların sıfatına göre, ticaret hukuku hükümleri ve farklı görev kuralları uygulanabilir. Sözleşmenin başlığı değil, işlemin gerçek amacı ve tarafların sıfatı belirleyicidir.

1.2. Geç Teslim, Hiç Teslim Etmeme ve Ayıplı Teslim

Teslim tarihinin geçmesine rağmen projenin devam etmesi geç teslim; projenin durması, konutun tamamlanmaması veya teslim iradesinin bulunmaması ise olayın özelliklerine göre teslim etmeme olarak değerlendirilebilir. Konut teslim edilmiş olmakla birlikte projeye, sözleşmeye veya teknik niteliklere aykırıysa bu kez ayıplı ifa hükümleri de gündeme gelir.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü teslim talebi, kira kaybı, ayıp nedeniyle bedel indirimi, onarım, sözleşmeden dönme veya tapu tescili gibi taleplerin hukuki dayanağı ve ispatı aynı değildir.

2. Konutun Teslim Tarihi Nasıl Belirlenir?

2.1. Sözleşmedeki Teslim Tarihi Esastır

Teslim tarihi öncelikle noterlikte düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, tapu devri belgesi, ön bilgilendirme formu, ödeme planı ve ek projeler birlikte incelenerek belirlenir. Reklam, broşür, internet ilanı ve satış temsilcisinin yazılı açıklamaları da tüketici işleminin kapsamının değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Sözleşmede “30 Haziran 2026” gibi kesin bir tarih varsa bu tarihin geçmesi, temerrüdün başlangıcı bakımından güçlü bir veridir. “Ruhsat tarihinden itibaren 24 ay” gibi bir ifade kullanılmışsa başlangıç olayı ve uzatma hükümleri ayrıca araştırılmalıdır. Belirsiz veya satıcıya sınırsız erteleme imkânı veren hükümler, tüketici sözleşmelerindeki haksız şart denetimine konu olabilir.

2.2. Azami Teslim Süresi 48 Aydır

6502 sayılı Kanun’un 44. maddesine göre ön ödemeli konutun sözleşmede belirlenen tarihte teslim edilmesi gerekir ve bu süre sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Ticaret Bakanlığının ön ödemeli konut satışları bilgilendirmesi de aynı sınırı açıklamaktadır.

48 aylık süre bir üst sınırdır. Örneğin sözleşmede teslim için 24 ay kararlaştırılmışsa tüketicinin 48 ayın dolmasını beklemesi gerekmez. Satıcı, kararlaştırılan daha kısa sürenin sona ermesiyle gecikmeden sorumlu olabilir. Azami sürenin 36 aydan 48 aya çıkarılması, 7392 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik sonucunda 1 Ekim 2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Geçiş dönemi ve sözleşme tarihi nedeniyle somut sözleşmeye uygulanacak hüküm ayrıca kontrol edilmelidir.

2.3. Anahtar Teslimi Her Zaman Hukuki Teslim Değildir

Kanunda, kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tesciliyle; kat irtifakına konu konutun ise tüketici adına tescili ile birlikte zilyetliğinin devri hâlinde devir ve teslimin yapıldığı kabul edilir. Bu nedenle yalnızca anahtar verilmesi, özellikle tapu işlemleri tamamlanmamışsa, her olayda kanuni teslim sonucunu doğurmaz.

Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması, bağımsız bölümün fiilen oturulabilir olmaması ve ortak alanların tamamlanmaması da teslimin gerçekten gerçekleşip gerçekleşmediğinin değerlendirilmesinde önemlidir. Bununla birlikte iskân belgesinin bulunmaması tek başına her uyuşmazlığı otomatik olarak çözmez; sözleşme, tapu durumu ve fiilî kullanım koşulları birlikte incelenmelidir.

3. Sözleşmenin Şekli ve Geçerliliği Neden Önemlidir?

3.1. Tapu Tescili veya Noterde Düzenleme Şartı

Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi; satış vaadi sözleşmesinin ise noterlikte düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Satıcının, yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapmaması gerekir.

Noterde yalnızca imza onayı yapılması ile sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde kurulması aynı değildir. Belgenin niteliği, tapu kaydı, bağımsız bölümün belirlenebilirliği ve imza yetkileri ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

3.2. Adi Yazılı Sözleşme Tüketiciyi Korumasız Bırakmaz

Kanun, şekle aykırı sözleşmelerde satıcının geçersizliği sonradan tüketicinin aleyhine olacak biçimde ileri sürmesini engeller. Bu nedenle “noterde yapılmadı, tüketicinin hiçbir hakkı yoktur” şeklindeki genel bir sonuç doğru değildir.

Ancak bu koruma, her durumda tapunun doğrudan tüketici adına tescil edileceği anlamına da gelmez. Taşınmazın maliki, yüklenicinin arsa payı hakkı, bağımsız bölümün belirlenebilirliği, haciz ve ipotekler ile üçüncü kişilere yapılan devirler sonucu değiştirebilir. Teslim veya tescil talebi düşünülüyorsa tapu kaydı gecikmeden incelenmelidir.

4. Konut Teslim Edilmezse Tüketicinin Hakları Nelerdir?

Teslim borcunun muaccel olmasına rağmen yerine getirilmemesi, Türk Borçlar Kanunu bakımından borçlu temerrüdünü gündeme getirebilir. Tüketicinin aşağıdaki seçimlik yollardan hangisini kullanacağı, projenin tamamlanma ihtimali ve satıcının ödeme gücü dikkate alınarak belirlenmelidir.

4.1. Konutun Teslimini ve Gecikme Zararını İsteme

Tüketici sözleşmenin sürmesini istiyorsa konutun aynen teslimini ve gecikme nedeniyle oluşan zararların karşılanmasını isteyebilir. Bu kapsamda şartları varsa emsal kira bedeli, fiilen ödenen kira, geçici konaklama, depolama veya ek taşıma giderleri talep edilebilir.

Teslim talebinin mümkün olup olmadığı yalnızca inşaatın fiziksel durumuna bağlı değildir. Tapu kaydı, satıcının malik veya yetkili olup olmadığı ve bağımsız bölümün üçüncü kişiye devredilip devredilmediği de belirleyicidir.

4.2. Teslimden Vazgeçip İfa Etmeme Zararını İsteme

Kanundaki koşullar oluştuğunda tüketici, konutun teslimini istemekten vazgeçerek borcun gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararını talep edebilir. Bu seçenek, sözleşme ifa edilseydi tüketicinin bulunacağı ekonomik durumun belirlenmesini gerektirdiğinden ayrıntılı zarar hesabı ister.

4.3. Sözleşmeden Dönme, Bedel İadesi ve Zararın Tazmini

Tüketici, gerekli koşullar oluştuğunda sözleşmeden dönerek ödediği bedellerin iadesini ve dönme nedeniyle karşılanabilir zararlarını isteyebilir. İade alacağının varlığı kadar, satıcının malvarlığından fiilen tahsil edilip edilemeyeceği de önemlidir. Projenin durması veya şirketin mali güçlük yaşaması hâlinde tapu kayıtları, proje teminatları ve ihtiyati tedbir ya da ihtiyati haciz koşulları gecikmeden değerlendirilmelidir.

Teslim isteme ile sözleşmeden dönme birbirini dışlayan seçimlik haklardır. Dava veya ihtar metninde talep sonucunun birbiriyle çelişmemesi; gerekiyorsa asli ve terditli taleplerin usulüne uygun kurulması gerekir.

4.4. Cayma ve Gerekçesiz Dönme Haklarıyla Karıştırılmamalıdır

Ön ödemeli konut satışında tüketicinin sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayma hakkı vardır. Ayrıca tüketici, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir; bu ikinci durumda kanundaki sınırlara bağlı masraf ve tazminat gündeme gelebilir.

Satıcının teslim borcunu veya diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle kullanılan haklar, tüketicinin hiçbir gerekçe göstermeden kullandığı dönme hakkıyla aynı değildir. Satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemişse, gerekçesiz dönmeye özgü masraf ve tazminatın tüketiciden istenemeyeceği durumlar bulunur. Gecikme nedeniyle sözleşmeden çıkışın hukuki sebebi ihtarda açıkça belirtilmelidir.

5. Geç Teslim Nedeniyle Kira Kaybı ve Diğer Zararlar İstenebilir mi?

5.1. Emsal Kira Bedeli Talebi

Konut zamanında teslim edilseydi tüketici onu kullanabilecek veya kiraya verebilecek idiyse, gecikilen dönem için mahrum kalınan kira geliri zarar olarak ileri sürülebilir. Uygulamada konutun konumu, metrekaresi, niteliği ve gecikme dönemindeki piyasa koşulları dikkate alınarak emsal kira bedeli araştırılır.

Kira kaybı her olayda kendiliğinden doğmuş sayılmaz. Teslim gecikmesi, satıcının sorumluluğu, zarar dönemi ve miktarı ispatlanmalıdır. Sözleşmede aylık gecikme tazminatı veya cezai şart bulunması hesabı kolaylaştırabilir; ancak sözleşme hükmünün kapsamı ve geçerliliği yine incelenir.

5.2. Fiilen Yapılan Masraflar

Gecikme yüzünden ödenen kira, otel veya geçici konaklama bedeli, eşya depolama gideri, ek taşınma masrafı ve belirli finansman giderleri somut belge ve nedensellik bağı varsa talep konusu olabilir. Fatura, banka dekontu, kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları bu nedenle saklanmalıdır.

Aynı zarar kalemi iki kez istenemez. Emsal kira kaybı ile fiilen ödenen kira veya sözleşmesel gecikme bedelinin birbiriyle ilişkisi, mükerrer tahsilata yol açmayacak biçimde hesaplanmalıdır.

5.3. Manevi Tazminat Otomatik Değildir

Teslim gecikmesi tek başına manevi tazminat için yeterli kabul edilmez. Kişilik hakkını ihlal eden, olağan sözleşmeye aykırılığın ötesinde özel bir durum ve bunun ispatı gerekir. Bu nedenle tazminat hesabı gerçek ve belgelenebilir maddi zararlar üzerinden kurulmalıdır.

6. İhtar Çekmek ve Ek Süre Vermek Gerekir mi?

6.1. Temerrüdün Başlangıcı

Teslim için kesin bir takvim günü birlikte kararlaştırılmışsa, bu günün geçmesiyle satıcı ayrıca bir bildirim gerekmeksizin temerrüde düşebilir. Teslim tarihi belirsizse veya bir olaya bağlanmışsa, borcun muaccel olup olmadığı ve temerrüt için bildirim gerekip gerekmediği incelenmelidir.

Temerrüt gerçekleşmiş olsa bile, ifadan vazgeçme veya sözleşmeden dönme gibi bazı hakların kullanılmasından önce satıcıya uygun bir ek süre verilmesi gerekebilir. Türk Borçlar Kanunu’ndaki ek süre verilmesini gereksiz kılan hâller varsa doğrudan seçimlik hak kullanılabilir. Projenin tamamen terk edilmesi, ifanın açıkça reddedilmesi veya gecikmiş ifanın tüketici için yararsız kalması bu değerlendirmede önem taşıyabilir; ancak her olay kendi delilleriyle ele alınır.

6.2. Noter İhtarının İşlevi

Noter ihtarı her durumda temerrüdün zorunlu şartı değildir; buna rağmen teslim talebini, verilecek ek süreyi, zararların saklı tutulduğunu ve seçilen hakkı ispatlamada güçlü bir araçtır. İhtarda şu noktalar açıkça yer almalıdır:

• Sözleşmenin tarihi ve bağımsız bölüm bilgileri,

• Kararlaştırılan teslim tarihi,

• Satıcının hangi yükümlülüğü ihlal ettiği,

• Veriliyorsa ek sürenin başlangıç ve bitişi,

• Teslim, tazminat veya dönme yönündeki talep,

• Ödemelerin ve diğer yasal hakların saklı tutulduğu.

İhtar içeriği hazırlanırken ileride açılabilecek davadaki talep stratejisi gözetilmelidir. Yanlış veya erken kullanılan bir seçimlik hak, sonraki aşamada uyuşmazlığı güçleştirebilir.

7. Proje Teminatı, Bağlı Kredi ve Mali Riskler Nasıl Kontrol Edilir?

7.1. Otuz ve Üzeri Konut Bulunan Projelerde Teminat

Otuz ve daha fazla konut içeren ön ödemeli projelerde satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya yönetmelikte kabul edilen diğer teminatlardan birini sağlaması gerekir. Banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı krediyle teminat gibi seçeneklerin varlığı ile kapsamı proje belgelerinden araştırılmalıdır.

Teminatın bulunması, her tüketicinin her zararının otomatik karşılanacağı anlamına gelmez. Poliçe veya teminat metni, lehtar bilgileri, kapsam dışı hâller ve başvuru süreleri incelenmelidir. Mevzuata ilişkin güncel düzenlemelere Ticaret Bakanlığının 6502 sayılı Kanun mevzuatı sayfasından ulaşılabilir.

7.2. Kredi Sözleşmesi Ayrıca İncelenmelidir

Konut bir krediyle finanse edilmişse kredi sözleşmesinin projeye bağlı kredi niteliğinde olup olmadığı belirlenmelidir. Her konut kredisi kendiliğinden bağlı kredi sayılmaz. Teslim sorunu bankaya yazılı olarak bildirilmeli; kredi verenin sorumluluğu, kanuni sınırlar ve sözleşme belgeleri üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.

7.3. Teslim Gecikirse Tapu ve Şirket Kayıtları Hemen Kontrol Edilmelidir

Proje taşınmazı üzerindeki ipotekler, hacizler, üçüncü kişilere devirler ve yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin durumu teslim veya tescil talebini etkileyebilir. Satıcının konkordato veya iflas riski taşıması hâlinde yalnızca ihtar çekmek yeterli olmayabilir. Talep türüne göre geçici hukuki koruma ve alacağın kayda geçirilmesi seçenekleri zamanında değerlendirilmelidir.

8. Konut Teslim Edilmezse İzlenecek Yol

8.1. Belgeleri Eksiksiz Toplayın

Öncelikle aşağıdaki belgeler mümkünse asılları ve elektronik kopyalarıyla bir araya getirilmelidir:

• Sözleşme, ön bilgilendirme formu ve bütün ekler,

• Ödeme planı, dekontlar, senetler ve kredi belgeleri,

• Reklam, broşür, proje görselleri ve teknik şartname,

• Teslim tarihine ilişkin e-posta, mesaj ve tutanaklar,

• Tapu kaydı, ruhsat ve ulaşılabilen proje belgeleri,

• Şantiye ilerlemesini tarihli biçimde gösteren fotoğraf ve videolar,

• Kira, konaklama, depolama ve taşıma gideri belgeleri.

  
  

8.2. Sözleşme ve Tapu İncelemesi Yapın

Bağımsız bölümün doğru belirlenip belirlenmediği, teslim tarihi, erteleme ve mücbir sebep hükümleri, cezai şart, teminat, arsa sahibi-yüklenici ilişkisi ve tapudaki takyidatlar birlikte kontrol edilmelidir. Yalnızca satış temsilcisinin sözlü açıklamasına dayanılmamalıdır.

8.3. Talebi Netleştirip Yazılı Bildirim Yapın

Konut hâlâ isteniyorsa teslim ve gecikme zararları; projeden çıkılacaksa dönme, iade ve zarar kalemleri somutlaştırılmalıdır. Gerekli ek süreyi içeren noter ihtarıyla satıcının tutumu kayıt altına alınabilir. Ödeme taksitlerinin tek taraflı durdurulması ise tüketiciyi ayrıca temerrüde düşürebileceğinden, sözleşme incelenmeden bu yola başvurulmamalıdır.

8.4. Tahsil Edilebilirliği Değerlendirin

Hukuken haklı olmak ile alacağı tahsil edebilmek aynı şey değildir. Satıcının varlık durumu, projenin teminatı, tapu kaydı ve başka alacaklıların işlemleri araştırılarak dava ve geçici koruma stratejisi belirlenmelidir.

8.5. Doğru Başvuru Yolunu Seçin

Uyuşmazlığın parasal değeri, tüketici işlemi olup olmadığı ve talebin para alacağı mı yoksa tapu tescili gibi taşınmazın aynına ilişkin bir istem mi olduğu görevli merciyi ve arabuluculuk şartını değiştirir.

9. Tüketici Hakem Heyeti, Arabuluculuk ve Mahkeme Yolu

9.1. 2026 Yılında 186.000 TL Sınırı

2026 yılında değeri 186.000 TL’nin altında bulunan tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur. 186.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklar tüketici hakem heyetinde görülemez. Sınır, talep parçalara ayrılarak aşılmamalıdır. Ticaret Bakanlığının 2026 tüketici hakem heyeti duyurusu bu tutarı açıklamaktadır.

Hakem heyeti başvurusu, Tüketici Hakem Heyeti Başvuru Sistemi üzerinden de yapılabilir. Tapu tescili gibi parasal olmayan veya taşınmazın aynına ilişkin taleplerde görev ve başvuru yolu ayrıca belirlenmelidir. Sitedeki 2026 yargı parasal sınırları rehberi de başvuru öncesi kontrol edilebilir.

9.2. Tüketici Mahkemesi ve Dava Şartı Arabuluculuk

Hakem heyeti sınırını aşan tüketici uyuşmazlıkları kural olarak tüketici mahkemesinde görülür. Tüketici mahkemesinde dava açılmadan önce arabulucuya başvuru genel olarak dava şartıdır. Ancak tüketici hakem heyetinin görev alanındaki uyuşmazlıklar ile taşınmazın aynından doğan tüketici uyuşmazlıkları dâhil kanunda sayılan istisnalar vardır.

Talebin bedel iadesi veya kira tazminatı olmasıyla tapu iptali ve tescil olması aynı sonucu doğurmayabilir. Bu nedenle arabuluculuk şartı, dava dilekçesi hazırlanmadan önce talep bazında incelenmelidir. Ayrıntılar için zorunlu arabuluculuk rehberi okunabilir.

9.3. Ankara’da Yetkili Mahkeme Nasıl Belirlenir?

Tüketici davaları, genel yetki kurallarının yanında tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Tüketicinin yerleşim yeri veya diğer yetki kuralları Ankara’yı gösteriyorsa başvuru Ankara tüketici mahkemelerinde yapılabilir. Projenin bulunduğu yer, sözleşmenin ifa yeri ve talebin tapu tesciline ilişkin olup olmadığı da yetki değerlendirmesini etkileyebilir.

Ankara’da projeden alınan konutun teslim edilmemesi hâlinde dosya hazırlığı yapılırken Etimesgut, Çankaya, Yenimahalle, Keçiören veya projenin bulunduğu diğer ilçeye göre taşınmaz ve tebligat kayıtları doğru belirlenmelidir. Yerel ifade kullanmak amacıyla yanlış mahkeme seçilmemeli; görev ve yetki somut olay üzerinden kurulmalıdır.

9.4. Tüketici Sayılmayan Alıcının Başvurusu

Konut yatırım, ticaret veya mesleki faaliyet amacıyla alınmışsa uyuşmazlık tüketici mahkemesinin görevine girmeyebilir. Tarafların tacir olup olmadığına ve işlemin ticari niteliğine göre asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir. Bu durumda tüketici hakem heyeti sınırı ve tüketiciye özgü arabuluculuk kuralları uygulanmaz.

10. Zamanaşımı Ne Zaman Başlar?

Teslim edilmeyen konuta ilişkin sözleşmesel alacaklarda çoğu kez Türk Borçlar Kanunu’ndaki on yıllık genel zamanaşımı gündeme gelir ve süre alacağın muaccel olduğu tarihten başlar. Bununla birlikte talebin teslim, tescil, bedel iadesi, cezai şart, tazminat veya haksız fiil olarak niteliği; sözleşme tarihi ve özel hükümler süreyi değiştirebilir.

Zamanaşımı süresi uzun görünse de beklemek hak kaybı riskini artırır. Tapunun üçüncü kişiye devri, şirketin mali yapısının bozulması, delillerin kaybolması ve teminat süreleri nedeniyle teslim tarihi geçer geçmez dosyanın incelenmesi daha güvenlidir.

11. Müteahhidin Mücbir Sebep Savunması Her Zaman Geçerli midir?

Satıcı, gecikmeyi mücbir sebep veya sözleşmedeki süre uzatımı maddesine dayandırabilir. Ancak bir olayın adı değil, teslim borcunu gerçekten engelleyip engellemediği, öngörülebilirliği, kaçınılabilirliği ve gecikmeyle nedensellik bağı önemlidir.

Kur artışı, finansman sıkıntısı, satışların beklenenden düşük kalması veya alt yüklenici sorunu tek başına otomatik biçimde bütün sorumluluğu kaldırmaz. Resmî yasak, olağanüstü afet veya idari engel iddia ediliyorsa olayın hangi dönemi ve hangi işleri etkilediği belgelenmelidir. Tüketici sözleşmesindeki tek taraflı ve sınırsız süre uzatımı hükümleri ayrıca haksız şart denetimine tabi olabilir.

12. Hak Kaybına Yol Açabilen Yaygın Hatalar

• Kanundaki üst sınırı yanlış yorumlayıp sözleşmedeki teslim tarihinden sonra 48 ayı beklemek,

• Sözleşme incelenmeden taksitleri tek taraflı durdurmak,

• Teslim ve tapu durumu kontrol edilmeden ibraname veya “eksiksiz teslim” tutanağı imzalamak,

• Gecikme zararlarına ilişkin kira, dekont ve diğer belgeleri saklamamak,

• Yalnızca telefon görüşmelerine güvenip yazılı bildirim yapmamak,

• Gerekçesiz dönme hakkı ile satıcının temerrüdüne dayalı dönmeyi birbirine karıştırmak,

• Birbiriyle bağdaşmayan seçimlik hakları plansız biçimde ileri sürmek,

• Şirketin mali riski artarken tapu ve teminat kayıtlarını geç kontrol etmek,

• Uyuşmazlığın değeri veya talep türüne uygun olmayan mercie başvurmak.

13. Teslim Edilmeyen Konut İçin Hukuki Yol Haritası

Projeden alınan konut teslim edilmezse tek bir standart çözüm yoktur. Konutu hâlâ isteyen tüketici için teslim ve gecikme tazminatı; projeden çıkmak isteyen tüketici için sözleşmeden dönme, bedel iadesi ve zararların karşılanması ön plana çıkabilir. Tapunun ve satıcının mali durumunun kötüleştiği dosyalarda hızlı koruma tedbirleri, yalnızca tazminat hesabından daha önemli hâle gelebilir.

Sağlıklı bir başvuru için teslim tarihini belirleyin, delilleri koruyun, tapu ve teminatları inceleyin, talebinizi seçin ve yazılı olarak bildirin. Ankara’da veya başka bir şehirde yapılacak başvuruda görevli merci, arabuluculuk şartı ve yetki; talebin niteliğine göre ayrı ayrı kontrol edilmelidir.

14. Sıkça Sorulan Sorular

1. Projeden alınan konut teslim edilmezse ilk ne yapılmalıdır?

Sözleşme ve eklerindeki teslim tarihi belirlenmeli, ödeme ve yazışma delilleri toplanmalı, tapu ile proje teminatları kontrol edilmelidir. Ardından talebe uygun bir noter ihtarı hazırlanabilir.

2. Konutun teslim süresi en fazla kaç aydır?

Ön ödemeli konut satışında teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Sözleşmede daha kısa süre varsa o süre esas alınır.

3. Sözleşmede daha kısa teslim tarihi varsa 48 ay beklemek gerekir mi?

Hayır. 48 ay üst sınırdır; satıcı sözleşmede kararlaştırılan daha erken teslim tarihiyle kural olarak bağlıdır.

4. Geç teslim nedeniyle kira kaybı istenebilir mi?

Evet, koşulları oluşmuşsa gecikme dönemine ilişkin emsal kira kaybı veya belgeli kira gideri talep edilebilir. Gecikme, zarar ve nedensellik bağı ispatlanmalıdır.

5. Sözleşmede kira tazminatı yazmıyorsa yine talep edilebilir mi?

Sözleşmede özel hüküm bulunmaması, genel hükümlere dayalı zarar talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Zararın miktarı ve satıcının sorumluluğu kanıtlanmalıdır.

6. Konut hiç yapılmazsa ödenen para geri alınabilir mi?

Sözleşmeden dönme koşulları oluşmuşsa ödenen bedellerin iadesi ve karşılanabilir zararlar istenebilir. Tahsil riski nedeniyle teminat ve malvarlığı durumu gecikmeden araştırılmalıdır.

7. Adi yazılı sözleşme tamamen geçersiz midir?

Şekle aykırılık önemlidir; ancak satıcı bunu tüketicinin aleyhine olacak biçimde ileri süremez. Tapu tescili ve üçüncü kişi hakları yine somut olayda ayrıca incelenir.

8. Anahtarın verilmesi tek başına teslim sayılır mı?

Her zaman sayılmaz. Kanundaki tescil ve zilyetlik koşulları ile konutun fiilen kullanılabilir olup olmadığı birlikte değerlendirilir.

9. Müteahhit mücbir sebep ileri sürerse gecikmeden sorumlu olmaz mı?

Mücbir sebep iddiası otomatik olarak sorumluluğu kaldırmaz. Olayın teslimi gerçekten engellediği ve gecikmeyle bağlantısı somut belgelerle gösterilmelidir.

10. Tüketici hakem heyetine mi mahkemeye mi başvurulur?

2026’da değeri 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıklarında hakem heyetine başvurulur. Daha yüksek, parasal olmayan veya tapu tescili içeren taleplerde görev ayrıca belirlenir.

11. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Tüketici mahkemesinde açılacak davalarda kural olarak zorunludur. Hakem heyeti uyuşmazlıkları ve taşınmazın aynından doğan tüketici uyuşmazlıkları dâhil kanuni istisnalar vardır.

12. Ankara’da hangi mahkemeye başvurulur?

Yetki kuralları Ankara’yı gösteriyorsa görevli tüketici mahkemesine başvurulabilir. Talep tapu tesciline ilişkinse taşınmazın bulunduğu yer ve özel yetki kuralları ayrıca değerlendirilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.