Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tescil Davası: Şartlar, Şerh ve Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen koşullarla satılmasını ve tapuda devredilmesini borçlandıran ön sözleşmedir. Bu sözleşme tek başına mülkiyeti geçirmez. Mülkiyet, kural olarak tapu müdürlüğünde yapılacak resmî işlemle; borçlu devre yanaşmazsa şartları oluştuğunda mahkemenin vereceği tescil hükmüyle kazanılır.

Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, taşınmazın ve bedelin belirlenebilir olması, edimin istenebilir hâle gelmesi ve tapu devrine hukukî engel bulunmaması temel önem taşır. Tapuya şerh, özellikle taşınmazın daha sonra üçüncü kişiye devredilmesi riskine karşı alacaklıyı güçlendirir. Ancak şerhin beş yıllık etkisi ile sözleşmeden doğan istemin zamanaşımı aynı konu değildir.

Bu rehberde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları, tapuya şerh, üçüncü kişiye satış, tescil davası, görevli ve yetkili mahkeme, arabuluculuk, ihtiyati tedbir, zamanaşımı ve Ankara uygulamasında dikkat edilmesi gereken belgeler birlikte ele alınmaktadır.

1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride asıl satış sözleşmesini yapmayı üstlendiği, iki tarafa borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Vaat borçlusu, kararlaştırılan tarihte veya koşul gerçekleştiğinde taşınmazı tapuda devretmek; vaat alacaklısı da kararlaştırılan bedeli ödemekle yükümlüdür.

Bu sözleşme kişisel hak doğurur. Bu nedenle alıcı, yalnızca sözleşmenin imzalanmasıyla taşınmazın maliki olmaz; tapu kaydında malik olarak görünen kişinin mülkiyeti devam eder. Sözleşme tapuya şerh edildiğinde kişisel hak, kanunun öngördüğü ölçüde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Karşılaştırma Başlığı	Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi	Taşınmaz Satış Sözleşmesi
Hukukî İşlev	İleride satış ve devir borcu doğurur	Mülkiyetin devrine yönelik asıl işlemdir
Mülkiyetin Geçişi	Sözleşmeyle geçmez	Tapuda tescille geçer
Yapıldığı Yer	Noterde düzenleme şeklinde yapılır	Tapu müdürlüğünde veya kanunun yetki verdiği usulde yapılır
Tapu Siciline Etkisi	Talep üzerine şerh edilebilir	Alıcı malik olarak tescil edilir

2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Geçerli bir sözleşme, tescil davasının başlangıç noktasıdır. Şekil veya esaslı unsur eksikliği bulunan bir metin, sırf taraflar imzaladığı ya da ödeme yapıldığı için her durumda tapu devrine dayanak olmaz.

2.1. Sözleşme Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılmalıdır

Türk Borçlar Kanunu’nun 29 ve 237. maddeleri uyarınca taşınmaz satış vaadi, geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmelidir. Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri noterlerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisini ve işlemin düzenleme biçiminde yapılmasını öngörür.

İmza onayı ile düzenleme işlemi aynı değildir. Tarafların kendi aralarında hazırladığı metindeki imzaların noterce onaylanması, kural olarak kanunun aradığı düzenleme şeklini karşılamaz. Noter; tarafların iradesini ve kimliğini tespit eder, işlemi kanundaki usule göre düzenler ve taraflara imzalatır.

2.2. Taşınmaz ve Vaat Edilen Hak Belirlenebilir Olmalıdır

Ada, parsel, bağımsız bölüm, arsa payı ve tapu bilgileri mümkün olduğunca açık yazılmalıdır. Taşınmaz henüz oluşmamışsa, örneğin inşa edilecek binadaki bağımsız bölüm vaat ediliyorsa, hangi bölümün devredileceği tereddüde yer bırakmayacak biçimde belirlenebilmelidir.

Paylı mülkiyette belirli bir pay vaat edilebilir. Buna karşılık yalnızca “arsanın şu köşesi” gibi tapuda bağımsız karşılığı bulunmayan fiilî bir bölümün vaat edilmesi, ifa ve tescil aşamasında ciddi sorun doğurabilir.

2.3. Bedel, Ödeme Planı ve Devir Zamanı Açık Olmalıdır

Satış bedeli belirli veya objektif ölçütlerle belirlenebilir olmalıdır. Peşinat, taksitler, kalan bedelin ne zaman ödeneceği, tapu devrinin tarihi, gecikmenin sonuçları ve varsa ceza koşulu açıkça yazılmalıdır.

Devir belirli bir tarihe, yapının tamamlanmasına, iskân alınmasına veya başka bir koşula bağlanmış olabilir. Tescil talebinin ne zaman istenebilir hâle geldiği, çoğu kez bu hükümlerin yorumuna göre belirlenir.

2.4. Tarafların Ehliyeti ve Temsil Yetkisi Bulunmalıdır

Tarafların işlem ehliyeti, tüzel kişilerde temsil yetkisi ve vekâletnameyle işlem yapılıyorsa özel yetkinin kapsamı kontrol edilmelidir. Miras ortaklığı, vesayet, aile konutu veya şirket malvarlığı gibi durumlarda ek izin ve onaylar gerekebilir.

2.5. Tapu Devrine Hukukî Engel Bulunmamalıdır

Tescil kararı verilebilmesi için vaat edilen hakkın tapuda kurulabilir olması gerekir. İmar mevzuatı, tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin sınırlamalar, kamu hukuku kısıtlamaları, aile konutu şerhi, haciz, ipotek ve tedbir kayıtları sonucu etkileyebilir. İpotekli taşınmazlarda risklerin nasıl değerlendirileceği, İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi? başlıklı yazıda ayrıca açıklanmaktadır.

3. Satış Vaadinde Bulunan Kişinin Sözleşme Tarihinde Malik Olması Şart mıdır?

Satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme tarihinde tapu maliki olmaması, sözleşmeyi tek başına geçersiz kılmaz. Bir kişi, ileride edineceği taşınmazın veya payın devrini borçlanabilir. Fakat sözleşmenin geçerliliği ile aynen ifanın mümkün olması farklıdır.

Tescil aşamasında vaat borçlusunun taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. Borçlu taşınmazı edinemez veya devredemezse, mahkeme tapuda ona ait olmayan bir hakkı doğrudan davacı adına tescil edemez. Böyle bir durumda sözleşmenin içeriğine ve kusura göre bedel iadesi, tazminat ya da ceza koşulu gibi talepler gündeme gelebilir.

4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Nasıl Şerh Edilir?

Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ile Türk Medenî Kanunu’nun 1009. maddesi, taşınmaz satış vaadinden doğan hakkın tapu siciline şerhine imkân tanır. Güncel düzenlemeye göre noter, taraflardan birinin talebi ve giderlerin ödenmesi üzerine sözleşmeyi tapu bilişim sistemi üzerinden şerh ettirebilir.

Şerh, sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Geçerli biçimde kurulmuş sözleşme taraflar arasında şerh olmasa da hüküm doğurabilir. Buna karşılık şerh, taşınmazın daha sonra devredilmesi veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulması riskine karşı vaat alacaklısının hukukî konumunu güçlendirir.

4.1. Beş Yıllık Şerh Süresi Ne Anlama Gelir?

Tapu Kanunu m. 26 uyarınca, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya tescil gerçekleşmezse şerh tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Bu süre, öncelikle tapu sicilindeki şerhin etkisine ilişkindir.

Süre Başlığı	Başlangıç	Hukukî Sonuç
Beş Yıllık Şerh Süresi	Şerh tarihi	Süre sonunda satış veya tescil yoksa şerh resen terkin edilir
On Yıllık Genel Zamanaşımı	Borcun istenebilir olduğu tarih	Süresinde ileri sürülen zamanaşımı defi, sözleşmeden doğan istemi etkileyebilir

Beş yılın dolması sözleşmeyi kendiliğinden iptal etmez. Ayrıca her olayda tescil davasının beş yıl içinde açılması gerektiği anlamına gelmez. Ancak şerhin terkin edilmesi, özellikle sonraki maliklere karşı korumayı zayıflatabileceğinden beklemek önemli hak kaybı riski yaratır.

5. Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satılırsa Ne Olur?

Vaat borçlusunun taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi, davanın sonucunu tapu sicilindeki şerhe ve üçüncü kişinin iyi niyetine bağlı hâle getirir. Türk Medenî Kanunu’nun 1023 ve 1024. maddeleri, tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli kişinin korunması ile yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin korunmaması arasındaki ayrımı düzenler.

Satış vaadi şerhi mevcutsa sonradan taşınmazı edinen kişi, şerhle açıklanan kişisel hakkı kural olarak göz ardı edemez. Şerh yoksa da üçüncü kişinin sözleşmeyi bildiği, devir işleminin alacaklıyı zarara uğratmak amacıyla yapıldığı veya diğer kötü niyet olguları somut delillerle ispatlanabiliyorsa farklı bir değerlendirme yapılabilir. Sadece akrabalık ya da düşük bedel iddiası, tek başına her dosyada yeterli kabul edilmez; olayların bütünü incelenir.

Taşınmaz devredilmişse dava yalnızca sözleşmeyi imzalayan kişiye yöneltilerek tapu kaydı değiştirilemeyebilir. Güncel tapu maliki, vaat borçlusu ve varsa mirasçıların taraf sıfatı; talebin hukuki dayanağına göre birlikte değerlendirilmelidir.

6. Taşınmaz Satış Vaadine Dayalı Tescil Davası Nedir?

Vaat borçlusu, geçerli sözleşmeye rağmen tapuda devri yapmazsa vaat alacaklısı Türk Medenî Kanunu’nun 716. maddesine dayanarak mülkiyetin kendi adına tescilini isteyebilir. Uygulamada bu uyuşmazlık “satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası” veya “ferağa icbar suretiyle tescil davası” olarak da adlandırılır.

Mahkemenin kabul kararı kesinleştiğinde hüküm, borçlunun tapudaki irade açıklamasının yerine geçer. Bunun için dava konusu taşınmazın tapu kaydı ve hükümde tescil edilecek hak kuşkuya yer bırakmayacak şekilde gösterilmelidir.

6.1. Tescil Davasının Temel Şartları

Mahkeme özellikle şu hususları inceler:

• Geçerli sözleşme: Satış vaadi kanunun aradığı resmî biçimde kurulmuş olmalıdır.

• İstenebilir borç: Devir tarihi gelmiş veya sözleşmedeki koşul gerçekleşmiş olmalıdır.

• Davacının edimi: Alıcı bedeli ödemiş ya da ödenmemiş kısmı usulüne uygun biçimde ifaya hazır olduğunu ortaya koymuş olmalıdır.

• Tasarruf yetkisi: Tescili istenen hak, davalı veya davaya taraf olan güncel malik adına kayıtlı ve devredilebilir olmalıdır.

• Belirlilik: Taşınmaz, bağımsız bölüm veya pay tapuda tescile elverişli şekilde belirlenebilmelidir.

• Hukukî engel bulunmaması: İmar, tarım, aile konutu veya başka bir emredici kural tescili engellememelidir.

• Doğru taraflar ve süre: Dava, hak sahibi tarafından doğru kişilere yöneltilmeli; ileri sürülen zamanaşımı defi dosyaya göre değerlendirilmelidir.

6.2. Satış Bedeli Tam Ödenmemişse Tescil İstenebilir mi?

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde alıcı, kendi edimini ifa etmeden kural olarak karşı edimi isteyemez. Kalan bedel varsa davacı, bunu ödemiş olduğunu veya mahkemenin belirleyeceği şekilde ödemeye hazır bulunduğunu göstermelidir. Mahkeme, dosyanın özelliğine göre tescili kalan bedelin yatırılması koşuluna bağlayabilir.

Ödemenin banka üzerinden yapılması, açıklama bölümünde taşınmaz ve sözleşme bilgilerinin yazılması ispatı kolaylaştırır. Elden ödeme iddiasında makbuz, tanık ve diğer delillerin yeterliliği ayrıca değerlendirilir.

7. Tescil Davasında Zamanaşımı Kaç Yıldır?

Taşınmaz satış vaadinden doğan tescil istemi için özel bir süre öngörülmemişse Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki on yıllık genel zamanaşımı uygulanır. Zamanaşımı, mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz; davalının süresinde defi olarak ileri sürmesi gerekir.

7.1. On Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?

TBK m. 149 gereğince zamanaşımı, alacağın muaccel olduğu; başka bir ifadeyle tapu devrinin hukuken istenebildiği tarihte başlar. Sözleşmede kesin bir devir tarihi varsa başlangıç çoğunlukla bu tarihtir. Devir bir koşula bağlanmışsa koşulun gerçekleşme tarihi ve tarafların davranışları incelenir.

Bu nedenle on yıllık sürenin her durumda noter sözleşmesinin düzenlendiği gün başladığını söylemek doğru değildir. Sözleşmedeki vade, teslim, ödeme planı, yapı ruhsatı veya iskân koşulu birlikte okunmalıdır.

7.2. Taşınmazın Teslim Edilmiş Olması Süreyi Etkiler mi?

Taşınmazın alıcıya teslim edilmiş olması, zamanaşımını kendiliğinden durduran kanuni bir sebep değildir. Bununla birlikte satıcının alıcıyı uzun süre malik gibi taşınmazda bulundurması, bedeli alması ve tescil beklentisini sürdürmesi hâlinde zamanaşımı defi, olayın özelliklerine göre dürüstlük kuralına aykırı ve hakkın kötüye kullanılması niteliğinde görülebilir.

Bu değerlendirme otomatik değildir. Teslim tutanağı, anahtar teslimi, kullanım süresi, vergi ve aidat ödemeleri, tarafların yazışmaları ve tescilin neden geciktiği birlikte incelenir. “Taşınmaz teslim edilmişse zamanaşımı hiç işlemez” biçimindeki kesin bir kabul güvenli değildir.

8. Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

8.1. Görevli Mahkeme İlişkinin Niteliğine Göre Belirlenir

Taraflar arasındaki ilişki tüketici veya ticari işlem niteliği taşımıyorsa satış vaadine dayalı tescil davası kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesini görevli kılar.

Taşınmaz, ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcıdan konut amacıyla edinen tüketiciye sunulmuşsa uyuşmazlık 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında tüketici mahkemesinde görülebilir. Özellikle ön ödemeli konut satışlarında Kanun’un 40 ve devamı maddelerindeki şekil, teminat ve cayma hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır.

Tarafların tacir olması da tek başına her dosyayı ticari dava yapmaz. İşlemin her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgisi ve talebin niteliği ayrıca değerlendirilir. Görev, kamu düzenine ilişkin olduğundan dava açılmadan önce sözleşmenin taraf sıfatları ve kullanım amacı belirlenmelidir.

8.2. Yetkili Mahkeme Taşınmazın Bulunduğu Yerdedir

HMK m. 12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların başka bir şehirde oturması veya sözleşmenin başka yerde düzenlenmesi bu kesin yetkiyi değiştirmez.

Birden fazla taşınmaza ilişkin dava söz konusuysa taşınmazların konumu ve taleplerin birlikte görülüp görülemeyeceği ayrıca incelenmelidir.

8.3. Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Taşınmazın aynına ilişkin sıradan bir tescil davası için bütün uyuşmazlıkları kapsayan genel bir zorunlu arabuluculuk kuralı yoktur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 17/B maddesi, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculuğa elverişli olduğunu düzenler.

Bununla birlikte uyuşmazlık bir tüketici işlemi ise 6502 sayılı Kanun’un 73/A maddesindeki dava şartı arabuluculuk; ticari uyuşmazlık ve para alacağı söz konusuysa ilgili ticari dava şartı kuralları gündeme gelebilir. Talep yalnızca tescil değil, bedel iadesi veya tazminatı da içeriyorsa her talep yönünden ayrı değerlendirme yapılmalıdır. Yanlış usul seçimi, davanın usulden reddine ve zaman kaybına yol açabilir.

9. Taşınmazın Devri Nasıl Önlenebilir?

Dava sürerken taşınmazın satılması veya üzerinde yeni bir hak kurulması, yargılamayı güçleştirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte HMK m. 389 uyarınca tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir. Mahkeme, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya imkânsız hâle geleceği konusunda yaklaşık ispat arar ve gerektiğinde teminat belirleyebilir.

Ayrıca TMK m. 1010 kapsamında çekişmeli hakkın tapuya geçici tescil şerhi verilmesi gündeme gelebilir. Satış vaadi şerhi, dava şerhi ve ihtiyati tedbir aynı kurum değildir; dayanakları ve etkileri ayrı değerlendirilmelidir. Tedbir kararı kendiliğinden verilmez, talep ve gerekçe gerekir.

10. Adi Yazılı Satış Vaadiyle Tescil Davası Açılabilir mi?

Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan, yalnızca taraflar arasında imzalanan sözleşme kural olarak taşınmazın tescilini sağlamaz. Ödeme yapılmış veya anahtar teslim edilmiş olması, resmî şekil eksikliğini her olayda ortadan kaldırmaz. Geçersiz işlem nedeniyle verilenlerin iadesi, sebepsiz zenginleşme ve somut olaya göre tazminat talepleri ayrıca değerlendirilebilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı, şekil kuralına çok dar bir istisna getirmiştir. Karar; tapuda kayıtlı bir taşınmaz üzerinde yapılmakta olan binadan bağımsız bölümün, alıcının kendi edimini tamamen yerine getirdiği ve malik gibi kullanıma bırakıldığı özel durumlara ilişkindir. Bu içtihat, her harici taşınmaz satışını veya her anahtar teslimini geçerli hâle getiren genel bir kural değildir.

11. Özel Durumlarda Hangi Riskler Kontrol Edilmelidir?

11.1. Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti

Paylı mülkiyette vaat edilen pay açıkça belirlenmelidir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçının terekeye dâhil tek bir taşınmaz üzerinde bağımsız payı bulunmadığından, aynen tescil için miras ortaklığının yapısı ve tüm hak sahipleri dikkate alınır. Ortaklık sona erdirilecekse ortaklığın giderilmesi davası ile satış vaadinden doğan kişisel hakkın farklı kurumlar olduğu unutulmamalıdır.

11.2. Gelecekte Oluşacak Bağımsız Bölüm

Henüz kat mülkiyeti kurulmamış projelerde blok, kat, bağımsız bölüm, arsa payı ve teknik proje bağlantısı açık olmalıdır. Ruhsat veya imar sorunu nedeniyle bağımsız bölümün hukuken oluşamaması, aynen tescili imkânsız hâle getirebilir.

11.3. Tarım Arazisi, Hobi Bahçesi ve Fiilî Bölünme

Tarım arazilerinde asgari büyüklük ve bölünme sınırlamaları, vaat edilen kısmın ayrı parsel olarak tescilini engelleyebilir. Kooperatif hissesi veya “hobi bahçesi” adı altında yapılan işlemlerde alıcının taşınmaz mülkiyeti yerine yalnızca pay ya da üyelik hakkı edinmesi mümkündür. Bu riskler Hobi Bahçesi Kooperatifi Yasal mı? yazısında ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

11.4. Aile Konutu, Haciz, İpotek ve Kamu Kısıtlamaları

Aile konutu üzerindeki tasarruflarda eşin rızası; haciz, ipotek ve mahkeme tedbirlerinde kaydın derecesi ve tarihi; yabancıların edinimi veya askerî güvenlik alanı gibi özel kısıtlamalarda ilgili mevzuat incelenmelidir. Satış vaadi şerhi, kendisinden önce kurulmuş hakları ortadan kaldırmaz.

11.5. Vaat Borçlusunun Ölümü

Vaat borçlusunun ölümü sözleşmeyi kural olarak kendiliğinden sona erdirmez; borç ve haklar mirasçılara geçebilir. Mirasçılar, terekenin durumu ve sözleşmedeki kişiye bağlı hükümler dikkate alınarak davaya dâhil edilir. Tapu malikinin ve tüm mirasçıların doğru belirlenmesi için gerektiğinde veraset ilamı ve nüfus kayıtları getirtilmelidir.

12. Tescil Davasında Hangi Belgeler ve Deliller Gerekir?

Her dosyanın delil ihtiyacı farklı olmakla birlikte şu belgeler çoğu uyuşmazlıkta önem taşır:

• Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve ekleri,

• Güncel ve tedavüllü tapu kaydı, takyidatlar ve şerh belgeleri,

• Banka dekontları, makbuzlar ve ödeme planı,

• Devir talebini ve temerrüdü gösteren ihtarname ile yazışmalar,

• Teslim tutanağı, anahtar belgesi, abonelik, aidat ve vergi kayıtları,

• Proje, ruhsat, kat irtifakı, imar ve kadastro belgeleri,

• Vekâletname, şirket yetki belgesi veya veraset ilamı,

• Üçüncü kişiye devir varsa satış belgeleri ve kötü niyet iddiasını destekleyen somut deliller.

Tapu kaydı yalnız güncel malik bilgisinden ibaret değildir. Şerhin tarihi, daha önceki devirler, haciz ve ipoteklerin sırası ile taşınmazın geldi kayıtları da incelenmelidir.

13. Tescil Davasının Harcı ve Süresi Nasıl Belirlenir?

Tescil davasında harç, kural olarak dava konusu taşınmaz veya payın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanan nispi harçtır. Keşif, bilirkişi, tapu ve kadastro kayıtlarının getirtilmesi, tebligat ve gerektiğinde teminat gibi giderler ayrıca doğabilir. Harç ve gider tutarları tarifelere ve dosyanın kapsamına göre değiştiğinden, eski yıllara ait sabit rakamlarla işlem yapılmamalıdır.

Yargılama süresi; taraf sayısı, tebligatlar, mirasçılık araştırması, keşif ve bilirkişi ihtiyacı, tapu kayıtlarının kapsamı, üçüncü kişiye devir ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Bu nedenle her tescil davası için geçerli kesin bir bitiş süresi vermek mümkün değildir. Eksik taraf veya yanlış taşınmaz bilgisi süreyi önemli ölçüde uzatabilir.

14. Ankara ve Yenimahalle’de Satış Vaadi Uyuşmazlıklarında Nelere Dikkat Edilmelidir?

Ankara veya Yenimahalle’de yapılan sözleşmelerde de görevli mahkeme ilişkinin niteliğine, kesin yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. Tarafların Ankara’da bulunması, başka ildeki taşınmaz için Ankara mahkemelerini kendiliğinden yetkili yapmaz.

Ankara’daki dosyalarda büyük siteler, kooperatif hisseleri, kentsel dönüşüm projeleri, henüz bağımsız bölümü oluşmamış yapılar ve miras payları sık görülen uyuşmazlık alanlarıdır. Yenimahalle Tapu Müdürlüğü veya taşınmazın bağlı olduğu diğer tapu müdürlüğünden yalnız güncel kayıt değil, işlem ve takyidat geçmişinin de istenmesi gerekir. Parsel, bağımsız bölüm ve proje bilgilerinin sözleşmeyle birebir karşılaştırılması, yanlış taşınmaz hakkında dava açılmasını önler.

Yerel bağlantı, tek başına hukukî sonucu değiştirmez; ancak doğru tapu müdürlüğü, mahkeme çevresi ve kayıt kaynaklarının baştan belirlenmesi işlemleri hızlandırır.

15. Hak Kaybını Önlemek İçin Nasıl Hareket Edilmelidir?

1. Sözleşmenin aslını inceleyin: İşlemin noterde düzenleme şeklinde olup olmadığını, vaat edilen taşınmazı, bedeli ve vade koşulunu kontrol edin.

2. Tapu kaydını güncelleyin: Malik, şerh, ipotek, haciz, tedbir ve sonradan yapılan devirleri tespit edin.

3. Ödemeleri eşleştirin: Her dekontu sözleşmedeki taksit ve taşınmaz bilgisiyle ilişkilendirin; kalan bedeli belirleyin.

4. Borcun istenebilirliğini belirleyin: Devir tarihi veya koşul gerçekleşmiş mi, zamanaşımı hangi tarihte başlamış olabilir, değerlendirin.

5. Doğru talep ve tarafları seçin: Tescil mümkün değilse bedel iadesi, tazminat veya ceza koşulu taleplerini; güncel malik ve mirasçıların taraf sıfatını inceleyin.

6. Koruma tedbirini geciktirmeyin: Yeni devir riski varsa ihtiyati tedbir ve tapu siciline verilecek şerh taleplerini dava başında gerekçelendirin.

Sözleşme, tapu kaydı ve ödeme belgeleri birlikte incelenmeden yalnızca “beş yıl geçti” veya “taşınmaz teslim edildi” düşüncesiyle hareket etmek hatalı sonuç doğurabilir.

16. Değerlendirme

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, doğru biçimde düzenlendiğinde alıcıya güçlü bir tescil talebi sağlayabilir; fakat mülkiyeti tek başına geçirmez. Resmî şekil, tapuya şerh, borcun muaccel olması, alıcının ödeme durumu, güncel malik, üçüncü kişinin iyi niyeti ve zamanaşımı aynı dosyada birbirinden ayrı incelenmelidir.

En sık yapılan hata, beş yıllık şerh süresini on yıllık zamanaşımıyla karıştırmak veya noter onaylı her metni geçerli satış vaadi saymaktır. Taşınmazın başkasına devri, miras, imar sorunu ya da paylı mülkiyet bulunduğunda dava stratejisi değişebilir. Erken tapu incelemesi ve doğru geçici koruma talebi, geri dönülmesi güç hak kayıplarını önleyebilir.

17. Sıkça Sorulan Sorular

1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?

Kural olarak hayır. Tescile dayanak olacak satış vaadi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; dar içtihat istisnaları her olaya uygulanmaz.

2. Noterde satış vaadi yapmak tapuyu geçirir mi?

Hayır. Noter sözleşmesi devir borcu doğurur; mülkiyet tapuda tescille veya şartları varsa kesinleşen mahkeme hükmüyle geçer.

3. Satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmek zorunlu mudur?

Şerh geçerlilik şartı değildir. Ancak sonradan hak kazanacak üçüncü kişilere karşı alacaklıyı önemli ölçüde güçlendirir.

4. Beş yıl geçince satış vaadi sözleşmesi iptal olur mu?

Hayır. Beş yıl, tapudaki şerhin terkinine ilişkindir; sözleşmenin geçerliliği ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilir.

5. Tescil davasında zamanaşımı kaç yıldır?

Kural olarak on yıldır. Süre, çoğunlukla tapu devrinin istenebilir hâle geldiği tarihte başlar; sözleşme koşulları belirleyicidir.

6. Taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa tescil istenebilir mi?

Şerh, üçüncü kişinin iyi veya kötü niyeti ve devir sırası incelenir. Güncel malikin davada taraf olması gerekebilir.

7. Tapu maliki olmayan kişi satış vaadinde bulunabilir mi?

Sözleşme kurulabilir; fakat tescil için vaat borçlusunun devir aşamasında taşınmazı edinmiş ve tasarruf yetkisine sahip olması gerekir.

8. Satış bedeli tam ödenmeden tescil kararı verilir mi?

Alıcı, kendi borcunu ifa ettiğini veya kalan bedeli ödemeye hazır olduğunu göstermelidir. Mahkeme tescili ödeme koşuluna bağlayabilir.

9. Tescil davası hangi mahkemede açılır?

Sıradan ilişkide asliye hukuk, tüketici işleminde tüketici mahkemesi görevli olabilir. Yetkili yer, taşınmazın bulunduğu yerdir.

10. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Her tescil davasında zorunlu değildir. Tüketici veya ticari uyuşmazlık niteliği ve para talepleri ayrıca incelenmelidir.

11. Dava sürerken taşınmazın satışı önlenebilir mi?

Şartları varsa tapuya ihtiyati tedbir veya çekişmeli hak şerhi konulması istenebilir. Mahkeme yaklaşık ispat ve gerektiğinde teminat arar.

12. Tescil mümkün değilse hangi haklar istenebilir?

Sözleşmenin geçerliliği ve ihlalin nedenine göre bedel iadesi, tazminat, faiz veya ceza koşulu talep edilebilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.