Anlaşmalı Boşanmada Ev Bana Bırakıldı, Eski Eşim Tapuyu Devretmiyor: Ne Yapabilirim?

Anlaşmalı boşanma protokolünde evin size bırakılması, tapudaki malik kaydının her durumda kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Eski eşiniz devir işlemini yapmıyorsa önce boşanma kararının hüküm kısmı, kararın kesinleşmesi ve protokoldeki devir şartları birlikte incelenmelidir. Bu inceleme, doğrudan tapu müdürlüğüne başvurmanın yeterli olup olmadığını veya ayrıca tapu iptali ve tescil davası açılması gerekip gerekmediğini belirler.

Özellikle evin satışa çıkarılması, üzerine yeni bir haciz konulması ya da kredi borcunun ödenmemesi söz konusuysa beklemek uyuşmazlığı ağırlaştırabilir. Bununla birlikte, protokolde kararlaştırılan bir ödeme veya başka bir yükümlülük size aitse, talebiniz değerlendirilirken bu edimin yerine getirilip getirilmediğine de bakılır.

1. Protokolde Evin Bana Bırakılması Ne Anlama Gelir?

“Ev eşe bırakılacaktır”, “tapu devredilecektir” ve “eş evde oturmaya devam edecektir” ifadeleri aynı sonucu doğurmaz. İlk iki düzenleme mülkiyetin devrine ilişkin olabilirken, sonuncusu yalnızca konutta yaşama hakkını düzenliyor olabilir. Taşınmazın tamamı yerine belirli bir payının devri de kararlaştırılmış olabilir.

Bu nedenle yalnızca protokolde geçen tek bir cümleye bakılmaz. Taşınmazın tapu bilgileri, kime ve hangi oranda devredileceği, devir zamanı, varsa kredi ve ödeme şartları ile mahkemenin bu anlaşma hakkında kurduğu hüküm değerlendirilir. Evde oturmak, faturaları ödemek veya anahtarı teslim almak tek başına tapu devri değildir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 166/3. maddesi, anlaşmalı boşanmada tarafların düzenlemesinin hâkim tarafından değerlendirilmesini öngörür. Protokolün hazırlanması ve kapsamı hakkında ayrıca anlaşmalı boşanma protokolü rehberini inceleyebilirsiniz. Buradaki açıklamalar ise boşanma sonrasında yerine getirilmeyen taşınmaz devrine ilişkindir.

2. Tapuya Tek Başıma Başvurabilir miyim, Dava mı Açmalıyım?

2.1. Kararda Açık Bir Tescil Hükmü Varsa

Kesinleşmiş mahkeme kararı taşınmazın mülkiyetini kazandırıyor ve tapuda uygulanabilecek açıklıkta bir tescil hükmü içeriyorsa, karar dayanak gösterilerek doğrudan tescil istenebilir. Türk Medeni Kanunu'nun 705 ve 716. maddeleri, mahkeme kararına dayanan mülkiyet kazanımı ile doğrudan tescil imkânını düzenler.

Ancak kararın gerekçesinde evden söz edilmesi ile hüküm sonucunda belirli taşınmazın belirli kişi adına tesciline karar verilmesi aynı değildir. Kararın kesinleşme şerhi, tapu kayıtları ve hükmün kapsamı kontrol edilmeden yalnızca protokolü götürerek devir yapılacağı varsayılmamalıdır.

2.2. Karar Yalnızca Devir Yükümlülüğü İçeriyorsa

Mahkemenin protokolü uygun bulması, her olayda doğrudan mülkiyet devri anlamına gelmez. Kararda tescile elverişli bir hüküm bulunmuyor, buna karşılık geçerli bir devir taahhüdü yer alıyorsa, hak sahibi eşin taşınmazın kendi adına geçirilmesini isteme hakkı doğabilir. Malik bu yükümlülüğünü yerine getirmezse TMK m.716 kapsamında tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 24.10.2024 tarihli, 2024/4106 E., 2024/7834 K. sayılı kararında, boşanma protokolünde kararlaştırılan taşınmaz payı devredilmemiştir. Somut olayda boşanma kararıyla mülkiyetin geçmediği, ancak davacının tescili isteme yönünde kişisel hakkı bulunduğu kabul edilmiş; aile mahkemesinin tapu iptali ve tescile ilişkin kararı onanmıştır.

Bu ayrım nedeniyle, her protokol için yeniden dava açılması gerektiği de hiçbir durumda dava gerekmediği de söylenemez. Başlangıç noktası, kesinleşmiş kararın tam metnidir.

3. Devir Yapılmadığında Önce Neler Kontrol Edilmeli?

Başvuru öncesinde aşağıdaki belgelerin bir araya getirilmesi, uyuşmazlığın doğru değerlendirilmesini sağlar:

• Boşanma ilamı ve kesinleşme şerhi: Hükümde taşınmaz hakkında neye karar verildiğini gösterir.

• İmzalı protokol ve duruşma tutanakları: Anlaşmanın kapsamını ve mahkeme önündeki beyanları ortaya koyar.

• Güncel tapu kaydı: Malik, pay, ipotek, haciz, şerh ve diğer kayıtların görülmesini sağlar.

• Ödeme belgeleri: Protokoldeki bedelin, kredi taksitlerinin veya üstlenilen giderlerin ödendiğini gösterebilir.

• İhtarlar ve yazışmalar: Devrin ne zaman istendiğini ve karşı tarafın cevabını ortaya koyabilir.

Protokolde örneğin “boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren üç ay içinde” denilmişse, önce kesinleşme tarihi ve sürenin dolup dolmadığı belirlenir. Devir, bir bedelin ödenmesine bağlanmışsa bu koşul ayrıca incelenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi uyarınca karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde ifa isteyen tarafın kendi edimini yerine getirmiş veya usulüne uygun olarak önermiş olması önem taşır.

3.1. Noterden İhtarname Göndermek Zorunlu mu?

Noter ihtarı her dosyada zorunlu bir ön koşul değildir. Devir tarihi, borcun ne zaman istenebilir hâle geldiği ve temerrüt şartları belirleyicidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 90 ve 117. maddeleri bu değerlendirmede dikkate alınır.

İhtarname; hangi taşınmazın, hangi hükme dayanılarak devrinin istendiğini açıklamak ve talebin karşı tarafa ulaştığını belgelemek bakımından yararlı olabilir. Buna karşılık satış veya yeni takyidat riski varsa, yalnızca ihtarın sonucunu beklemek yerine koruyucu bir mahkeme kararına ihtiyaç bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.

4. Ev Başkasına Satılmak Üzereyse Ne Yapılabilir?

Uyuşmazlık devam ederken taşınmazın başkasına devredilmesi, hakkın elde edilmesini güçleştirebilir. Somut risk varsa ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389 ve devamı maddeleri, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması, imkânsızlaşması veya gecikme nedeniyle ciddi zarar doğması tehlikesine karşı geçici koruma sağlar.

Tedbir otomatik verilmez. Talep edilen korumanın türü ve gerekçesi açıklanmalı; protokol, kesinleşmiş karar ve diğer belgelerle haklılık yaklaşık olarak gösterilmelidir. Mahkeme teminat isteyebilir; kanundaki koşullarda teminat alınmamasına da karar verebilir. Kararın uygulanmasına ve dava öncesi tedbirlerde esas davanın açılmasına ilişkin süreler ayrıca takip edilmelidir.

Tedbir talebinde bulunmakla tapuya tedbir işlenmesi aynı şey değildir. Kararın içeriği ve uygulanıp uygulanmadığı kontrol edilmelidir. Mal kaçırma iddiasının söz konusu olduğu farklı durumlar için boşanmada mal kaçırma ve tapu iptali yazısında ek açıklamalar yer almaktadır.

5. Taşınmaz Başkasına Satılmışsa Hak Tamamen Kaybolur mu?

Üçüncü kişiye satış, incelemeyi değiştirir; ancak tek başına “artık hiçbir talepte bulunulamaz” sonucunu doğurmaz. Öncelikle satışın tarihi ve niteliği, tapudaki kayıtlar, üçüncü kişinin durumu ve protokolden doğan hakkın kapsamı değerlendirilir.

Eski eşler arasındaki devir taahhüdünün ihlal edilmiş olması, sonraki alıcının tapusunu kendiliğinden geçersiz kılmaz. Buna karşılık muvazaa veya başka bir geçersizlik sebebi varsa, bunların somut delillerle incelenmesi gerekir. Üçüncü kişinin kazanımının korunması ve tapu siciline güvenle ilgili kurallar da göz önünde tutulur.

Tescilin hukuken veya fiilen sağlanamadığı durumlarda, eski eşe karşı bedel veya sözleşmeye aykırılıktan doğan tazminat talebi değerlendirilebilir. Hangi talebin ileri sürüleceği, kime yöneltileceği ve tutarın nasıl belirleneceği dosyaya göre değişir. Sadece “ev bana bırakılmıştı” denilerek bütün sonraki işlemlerin iptal edileceği kabul edilmemelidir.

6. Ev İpotekliyse veya Kredi Borcu Devam Ediyorsa

İpotekli bir taşınmazın devri ile ipoteğin kaldırılması ayrı konulardır. Protokolde “krediyi eski eş ödeyecek” yazması, bankanın alacağını veya ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Türk Medeni Kanunu'nun 888. maddesi gereğince ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez.

Bu nedenle “ipotek kaldırıldıktan sonra devir”, “ipotekli olarak devir” ve “kredi taksitlerini ödeme” yükümlülükleri birbirinden ayrılmalıdır. Bankanın taraf olmadığı bir boşanma protokolünden hareketle bankaya karşı da borçtan kurtulunduğu varsayılmamalıdır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 11.03.2024 tarihli, 2023/3040 E., 2024/1623 K. sayılı kararında, Ankara'daki bir taşınmazın ipoteği kaldırılarak devredilmesine ilişkin protokol incelenmiştir. Devir yapılmadığı için açılan davada, protokole dayalı tescil isteminin kabulüne ilişkin karar onanmıştır. Bununla birlikte bu karar, her ipoteğin boşanma ilamıyla kendiliğinden silineceği anlamına gelmez.

7. Davaya Hangi Mahkeme Bakar, Süre ve Giderler Nasıl Belirlenir?

7.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Mahkemece değerlendirilen anlaşmalı boşanma protokolünden doğan taşınmaz devri uyuşmazlıkları aile mahkemesinde görülebilir. Ancak protokol dışındaki ayrı bir sözleşmeye, üçüncü kişinin işlemine veya farklı bir hukuki sebebe dayanan taleplerde görev ayrıca belirlenmelidir.

Yetki konusunda da yalnızca evin bulunduğu yere bakılarak karar verilmemelidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 09.05.2023 tarihli, 2023/2541 E., 2023/2277 K. sayılı kararında aktarılan önceki bozma gerekçesinde, boşanma protokolünden kaynaklanan uyuşmazlık bakımından genel yetki kuralının uygulanması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle taşınmaz davalarına ilişkin genel açıklamalar, protokole dayalı her talebe doğrudan taşınmamalıdır. Davalının yerleşim yeri, talebin niteliği ve birlikte ileri sürülen istemler değerlendirilerek başvuru yeri belirlenir.

7.2. Zamanaşımı ve Yargılama Giderleri

Protokolden doğan devir alacağında Türk Borçlar Kanunu'nun 146. maddesindeki genel on yıllık zamanaşımı ile 149. maddesindeki başlangıç kuralı dikkate alınır. Sürenin başlangıcı için borcun ne zaman istenebilir hâle geldiği incelenir. Her olayda protokolün imzalandığı gün veya boşanma tarihi esas alınamaz; kararlaştırılan vade, koşullar ve zamanaşımını etkileyen işlemler önemlidir.

Dava giderleri bakımından, protokole dayalı tescil talebi ile ayrıca istenen para alacağı ayrılmalıdır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 17.01.2024 tarihli, 2023/693 E., 2024/294 K. sayılı kararında, protokole dayalı tapu iptali ve tescilde maktu harç ve vekâlet ücreti değerlendirmesi benimsenmiş; cezai şart alacağı yönünden farklı ücret hesabı ele alınmıştır. Bu nedenle yalnızca evin değerine bakılarak veya tüm talepler için aynı yöntem kullanılarak gider hesabı yapılmamalıdır.

8. Cezai Şart ve Diğer Mal Paylaşımı Talepleri

Protokolde devir yapılmazsa belirli bir bedelin ödeneceği kararlaştırılmış olabilir. Tapunun devriyle cezai şartın birlikte istenip istenemeyeceği, hükmün nasıl yazıldığına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 179. maddesi, hiç veya gereği gibi ifa etmeme için kararlaştırılan ceza ile belirlenen zaman ya da yerde ifa etmeme için kararlaştırılan cezayı ayırır.

Ayrıca tapu devri taahhüdünün yerine getirilmesini istemek, mal rejiminin tasfiyesinden doğan katılma alacağını istemekle aynı değildir. Daha önce hangi mallar üzerinde anlaşıldığı ve hangi taleplerden vazgeçildiği incelenmeden yeni bir mal paylaşımı talebi oluşturulmamalıdır. Bu ayrım boşanmada mal paylaşımı ve edinilmiş mallara katılma rejimi yazısında ayrıca açıklanmaktadır.

Ankara ve Yenimahalle'de bu tür bir uyuşmazlık için hukuki değerlendirme talep edilirken protokol, kesinleşmiş karar ve güncel tapu kaydının birlikte sunulması yararlıdır. Avukat Mete ŞAHİN ile görüşme için iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.

9. Sıkça Sorulan Sorular

1. Protokolde ev bana bırakıldıysa tapu otomatik olarak benim olur mu?

Her zaman olmaz. Protokoldeki devir yükümlülüğü ile mülkiyeti doğrudan kazandıran mahkeme hükmü ayrılmalıdır. Kesinleşmiş kararın hüküm kısmı belirleyicidir.

2. Eski eşim tapuya gelmeden evi üzerime alabilir miyim?

Tescile elverişli kesinleşmiş mahkeme kararı varsa doğrudan başvuru mümkün olabilir. Yalnızca devir taahhüdü varsa ve yerine getirilmiyorsa ayrıca dava gerekebilir.

3. Evin bana bırakılması ile evde oturma hakkı aynı mı?

Hayır. Oturma veya kullanma hakkı, mülkiyet hakkından farklıdır. Protokolde size hangi hakkın tanındığı açıkça belirlenmelidir.

4. Tapu devri için ihtarname göndermem şart mı?

Her dosyada şart değildir. Kararlaştırılan vade ve temerrüt koşulları incelenir. İhtarname, talebin iletildiğini ve karşı tarafın tutumunu belgelemeye yardımcı olabilir.

5. Devir karşılığında ödemem gereken para varsa ne olur?

Ödemenin zamanı ve devirle ilişkisi incelenir. Kendi ediminizi yerine getirmiş veya usulüne uygun olarak önermiş olmanız gerekebilir.

6. Evin başkasına satılmasını önleyebilir miyim?

Somut risk ve yasal koşullar varsa ihtiyati tedbir istenebilir. Mahkeme talebi, delilleri ve gerektiğinde teminatı değerlendirir; tedbir otomatik uygulanmaz.

7. Ev başkasına satılmışsa eski eşimden bedel isteyebilir miyim?

Koşulları varsa bedel veya tazminat talebi değerlendirilebilir. Üçüncü kişiye yapılan satışın niteliği ve protokolün kapsamı ayrıca incelenmelidir.

8. Boşanma protokolü evin üzerindeki ipoteği kaldırır mı?

Kendiliğinden kaldırmaz. İpotek, kredi borcu ve eşler arasındaki ödeme yükümlülüğü ayrı değerlendirilir; bankanın hakları da dikkate alınır.

9. Tapu devri davası her zaman evin bulunduğu yerde mi açılır?

Böyle bir genelleme doğru değildir. Protokole dayalı taleplerde genel yetki kuralının uygulandığı kararlar vardır; talep ve taraflar birlikte değerlendirilir.

10. Tapunun devri ile cezai şartı birlikte isteyebilir miyim?

Bu, cezai şartın hangi ihlal için düzenlendiğine bağlıdır. Protokolün ifadesi ile Türk Borçlar Kanunu'nun 179. maddesi birlikte incelenmelidir.

11. Uzun süre beklersem hakkım etkilenir mi?

Evet. Zamanaşımı yanında satış, haciz ve delil sorunları doğabilir. Süre, devir borcunun ne zaman istenebilir hâle geldiği dikkate alınarak hesaplanmalıdır.

12. Dava devam ederken tapu devredilirse ne olur?

Devrin talebi bütünüyle karşılaması hâlinde tescil istemi konusuz kalabilir. Diğer talepler ile yargılama giderleri ayrıca değerlendirilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.