Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekli, Tapu Devri, Fesih ve Arsa Sahibinin Hakları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenicinin de finansmanı kendisine ait olmak üzere sözleşmeye, onaylı projeye ve teknik şartnameye uygun bir yapı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi adıyla da bilinir.

Bu sözleşme yalnızca “kaç daire kime kalacak?” sorusundan ibaret değildir. Tapu devrinin zamanı, imar hakkındaki değişiklikler, yapı ruhsatı ve iskân, teknik malzeme standardı, gecikme, teminat, yüklenicinin üçüncü kişilere satış yetkisi ve sözleşmenin sona ermesi açıkça düzenlenmezse arsa sahibi hem taşınmazını hem de yıllarını etkileyebilecek bir uyuşmazlıkla karşılaşabilir.

Geçerli bir sözleşme için imzaların noterde onaylanması yeterli değildir. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Tapuya şerh ise geçerlilik şartı değildir; fakat özellikle üçüncü kişilere yapılabilecek devirler bakımından önemli bir koruma aracıdır.

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Bu sözleşmede tarafların temel edimleri birbirine bağlıdır:

1. Arsa sahibi, kararlaştırılan arsa payını yükleniciye veya sözleşmede izin verilmişse yüklenicinin göstereceği kişiye devretmeyi üstlenir.

2. Yüklenici, yapıyı sözleşme, teknik şartname, imar mevzuatı ve onaylı projeye uygun biçimde tamamlayıp teslim etmeyi üstlenir.

Yüklenicinin karşılığı çoğu zaman para değil, arsa payı veya bu paya bağlanan bağımsız bölümlerdir. Bu nedenle sözleşme; eser sözleşmesi ile taşınmaz devri vaadinin unsurlarını bir araya getiren, iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir.

Arsa sahibi bakımından amaç, arsasını nakit inşaat bedeli ödemeden değerlendirmektir. Yüklenici ise kendisine bırakılan bağımsız bölümleri satarak projenin finansmanını ve kazancını sağlar. Bu ekonomik yapı, erken tapu devri ile inşaatın tamamlanması arasında ciddi bir risk dengesi kurulmasını zorunlu kılar.

2. Sözleşmenin Hukukî Dayanakları Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tek bir kanunda bütün ayrıntılarıyla düzenlenmemiştir. Uyuşmazlığın niteliğine göre birden fazla düzenleme birlikte uygulanır:

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.12 ve m.237, şekil ve taşınmaz satış vaadi; m.117 ile m.123–125, temerrüt; m.470 ve devamı ise eser sözleşmesi bakımından önemlidir.

2. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.692, paylı taşınmazda önemli yapı işlerini; m.706, resmî şekli; m.1009, şerhi; m.1023 ve m.1024 ise tapuya güvenen üçüncü kişilerin durumunu düzenler.

3. 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 ve m.89, taşınmaz satış vaadini içeren işlemin noterde düzenleme şeklinde yapılmasının dayanakları arasındadır.

4. 2644 sayılı Tapu Kanunu m.26, noterlerce düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkın taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh edilebilmesine imkân tanır.

5. Projenin özelliğine göre 3194 sayılı İmar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanun da ayrıca uygulanabilir.

Sözleşme hazırlanırken yalnızca genel bir örnek metnin doldurulması yeterli değildir. Tapu kaydı, imar durumu, mimari proje, paylaşım planı ve teknik şartname aynı hukukî bütün içinde değerlendirilmelidir. Borçlar hukukunda sözleşmelerin kuruluşu ve ifası hakkında genel bilgi için Ankara Yenimahalle Borçlar Hukuku Hizmetleri sayfası incelenebilir.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

3.1. Noterde Düzenleme Şekli Zorunludur

Sözleşme, taşınmaz payının ileride devredilmesi borcunu içerdiğinden noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Tarafların kendi aralarında hazırladıkları metindeki imzaları notere onaylatmaları, düzenleme şeklinin yerine geçmez.

Türk Medenî Kanunu m.706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmesini arar. Türk Borçlar Kanunu m.237 de taşınmaz satış vaadi için resmî şekli öngörür. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu da 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasını geçerlilik koşulu olarak açıkça kabul etmiştir.

Şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir. Bununla birlikte tarafların edimlerini tamamen veya reddedilemeyecek ölçüde yerine getirmesi ya da arsa payının tapuda yükleniciye devredilmiş olması gibi durumlarda sonradan şekil eksikliğine dayanılması, somut olayın özelliklerine göre Türk Medenî Kanunu m.2’deki dürüstlük kuralı kapsamında değerlendirilebilir. Bu istisnalar, adi yazılı sözleşmeyle yola çıkmayı güvenli hâle getirmez.

3.2. Bütün Arsa Maliklerinin Katılımı Gerekir

Paylı mülkiyete konu bir arsa üzerine bina yapılması, taşınmazın kullanım amacını ve tamamını etkileyen önemli bir işlemdir. Genel rejimde Türk Medenî Kanunu m.692 uyarınca bütün paydaşların kabulü gerekir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararına göre bütün maliklerin sözleşmeyi aynı anda imzalaması şart değildir; ancak sözleşmeye katılmayan maliklerin makul sürede usulüne uygun biçimde sözleşmeye katılması veya icazet vermesi gerekir. Bütün paydaşların katılımı ya da sonradan onayı bulunmayan sözleşme, genel kural bakımından geçerlilik sorunu doğurur.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alan ve riskli yapı uygulamalarında ise özel çoğunluk ve satış usulleri bulunur. Bu özel rejim aşağıda ayrıca açıklanmıştır.

3.3. Ekler de Resmî Metnin Parçası Olmalıdır

Paylaşım krokisi, bağımsız bölüm listesi, teknik şartname, mahal listesi, avan proje ve teslim takvimi sözleşmeyle çelişmemelidir. Esaslı hak ve borçları etkileyen eklerin sonradan imzasız veya belirsiz biçimde değiştirilmesi ciddi ispat sorunları yaratır.

Eklerin her sayfasının taraflarca görülmesi, tarih ve sürümünün belirli olması, noterde düzenlenen metinle açıkça ilişkilendirilmesi gerekir. “Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi ölçülemeyen ifadeler yerine marka veya teknik sınıf, metraj, performans standardı ve muadil ürünün hangi usulle seçileceği yazılmalıdır.

4. Sözleşmede Hangi Maddeler Bulunmalıdır?

Sağlıklı bir sözleşmede en az şu başlıklar açık ve denetlenebilir biçimde düzenlenmelidir:

1. Taraflar ve yetki: Gerçek kişi maliklerin kimlik bilgileri; şirket yüklenicinin unvanı, MERSİS bilgisi, temsile yetkili kişileri ve imza yetkisinin dayanağı.

2. Taşınmaz bilgileri: İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, yüzölçümü, pay oranları ve mevcut takyidatlar.

3. Projenin kapsamı: Yapının niteliği, toplam inşaat alanı, kat ve bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, otopark, depo ve eklentiler.

4. Paylaşım: Hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı; kat, cephe, brüt ve net alan, arsa payı, eklenti ve ortak alan kullanım hakkı.

5. İmar değişikliği: Emsal artışı veya azalışı, ilave kat ya da bağımsız bölüm çıkması hâlinde paylaşımın nasıl değişeceği.

6. Ruhsat ve teslim takvimi: Ruhsat başvurusu, işe başlama, kaba inşaat, ince işler, yapı kullanma izin belgesi ve fiilî teslim için ayrı tarihler.

7. Teknik şartname: Taşıyıcı sistemden yalıtıma, asansörden doğramaya, elektrik ve mekanik tesisata kadar ölçülebilir standartlar.

8. Tapu devri: Devrin hangi inşaat seviyesinde, hangi pay için ve hangi teknik tespitle yapılacağı.

9. Teminatlar: Teminat ipoteği, banka teminat mektubu, kefalet, hakedişe bağlı devir ve sigorta hükümleri.

10. Satış ve ipotek yetkisi: Yüklenicinin üçüncü kişilere hangi aşamada satış yapabileceği ve taşınmazı kredi için ipotek edip edemeyeceği.

11. Gecikme sonuçları: Gecikme tazminatı, cezai şart, kira karşılığı ödeme, ek süre ve fesih koşulları.

12. Eksik ve ayıplı işler: Muayene, tutanak, ihbar, onarım, bedel indirimi ve teslimden sonra garanti süreci.

13. Vergi ve giderler: Noter, tapu, proje, ruhsat, yapı denetim, altyapı ve iskân giderlerinin taraflar arasındaki dağılımı.

14. Vekâletname sınırları: Belediye ve ruhsat işlemleri için gerekli yetkiler ile satış, ipotek ve kredi yetkilerinin birbirinden ayrılması.

15. Uyuşmazlık ve bildirim: Tebligat adresleri, elektronik iletişimin delil değeri, arabuluculuk ve görevli-yetkili mahkemenin kanunî çerçevesi.

Vergi ve harçların sözleşmede kimin üzerinde bırakıldığı yazılabilir; ancak bu paylaşım, kanunun vergi yükümlüsü saydığı kişiye karşı idareyi her durumda bağlamaz. Tarafların kendi aralarındaki rücu ilişkisi ile kamu hukukundan doğan yükümlülük birbirinden ayrılmalıdır.

5. İmzadan Önce Hangi Araştırmalar Yapılmalıdır?

5.1. Tapu Kaydı ve Malik Yapısı

Güncel tapu kaydında haciz, ipotek, intifa, aile konutu şerhi, satış vaadi, kira şerhi veya başka bir sınırlama bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Mirasçılık, vesayet, aile konutu ve şirket temsil yetkisi gibi konular da imza yetkisini etkileyebilir.

Arsa payları ile fiilî bağımsız bölüm kullanımının uyuşmaması, ileride paylaşım ve tescil sorunu doğurabilir. Çok malik bulunan taşınmazlarda paydaşlar arasındaki mevcut uyuşmazlıklar ile açılmış ortaklığın giderilmesi davaları ayrıca araştırılmalıdır. Hisseli taşınmazların satışı ve paylaşımı hakkında Ortaklığın Giderilmesi Davası 2026 başlıklı yazıdan yararlanılabilir.

5.2. İmar ve Proje İncelemesi

Yüklenicinin sunduğu daire sayısı yalnızca sözlü beyana göre kabul edilmemelidir. Belediyeden veya yetkili idareden alınan imar durumu, plan notları, yapılaşma koşulları, çekme mesafeleri, otopark yükümlülüğü, yol veya kamu hizmet alanı riski, tevhid ve ifraz ihtiyacı değerlendirilmelidir.

Planlanan net alanların gerçekleştirilebilir olup olmadığı, mümkünse mimar ve mühendis tarafından kontrol edilmelidir. Sözleşme imzalandıktan sonra “imarın beklenenden az çıkması” veya “belediyenin projeyi onaylamaması” gibi ihtimallerin kimin riski olduğu açık bırakılmamalıdır.

5.3. Yüklenicinin Hukukî ve Malî Yeterliliği

Şirketin ticaret sicili, faaliyet süresi, temsil ve ilzam yetkisi, geçmiş projeleri, yapı müteahhitliği yetki durumu, devam eden davaları ve icra riskleri araştırılmalıdır. Yalnızca örnek daire görmek yeterli değildir; önceki projelerde ruhsat, iskân ve teslim süreçlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı da önemlidir.

Yüklenicinin bütün finansmanı erken tapu satışına bağlaması, maliyet artışı karşısında projeyi kırılgan hâle getirebilir. Teminat mektubu, teminat ipoteği ve kademeli tapu devri gibi güvenceler ekonomik yeterlilik incelemesinin yerini tutmaz; fakat riskin sınırlandırılmasına yardımcı olur.

6. Tapu Devri Nasıl Güvenli Hâle Getirilir?

6.1. Peşin ve Toplu Devir En Yüksek Riski Taşır

Arsanın tamamının veya yükleniciye düşecek payların inşaat başlamadan devredilmesi, yükleniciye finansman kolaylığı sağlar. Buna karşılık yüklenici işi bırakır, iflas eder, payları satar veya taşınmaz üzerinde ipotek kurarsa arsa sahibinin taşınmazı geri alması güçleşebilir.

Özellikle 2025 tarihli içtihat değişikliğinden sonra, yükleniciden tapuya güvenerek aynî hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı korunabilir. Bu nedenle “nasıl olsa sözleşme feshedilince bütün tapular geri döner” düşüncesi artık güvenli değildir.

6.2. Kademeli Devir Tercih Edilmelidir

Tapu payları; ruhsatın alınması, temel üstü seviyesi, kaba inşaatın tamamlanması, ince işlerin belirli oranı ve iskân gibi objektif aşamalara bağlanabilir. Her aşamanın gerçekleştiği, tarafların ortak seçtiği bağımsız teknik uzman veya yapı denetim kayıtlarıyla tespit edilmelidir.

“İnşaat yüzde 50’ye ulaştığında” şeklindeki tek cümle yeterli değildir. Yüzdenin hangi imalat kalemleri ve ağırlıklarla hesaplanacağı yazılmalıdır. Aksi hâlde yalnızca maliyeti düşük fakat görünür imalatlar yapılarak tapu talep edilmesi mümkündür.

6.3. Teminatlar Birlikte Kurgulanmalıdır

Arsa sahibi lehine kurulacak teminat ipoteğinin tutarı, derecesi, hangi aşamada ve hangi belgeyle kaldırılacağı açık olmalıdır. Banka teminat mektubunun süresi, tutarı ve paraya çevrilme koşulları teslim takvimiyle uyumlu düzenlenmelidir.

Yükleniciye verilen vekâletname yalnızca zorunlu idari işlemlerle sınırlandırılmalı; satış, ipotek, kredi kullanma, başkasını tevkil ve sulh-ibra yetkileri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Geniş ve süresiz vekâletname, sözleşmedeki tapu güvenliğini fiilen ortadan kaldırabilir.

7. Sözleşmenin Tapuya Şerhi Zorunlu mudur?

Hayır. Tapuya şerh, sözleşmenin geçerlilik şartı değildir. Geçerlilik bakımından belirleyici olan, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması ve diğer geçerlilik koşullarının bulunmasıdır.

Türk Medenî Kanunu m.1009 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakkı aynî hakka dönüştürmez; ancak sonraki malik ve hak sahiplerine karşı ileri sürülebilmesini ve tapudaki işlem zincirinin sözleşmeyle bağlantısının görünür olmasını sağlar.

Şerhin metni, kapsamı ve devam süresi işlemden önce denetlenmelidir. Şerh tek başına satışları teknik olarak her durumda engellemez. Koruma; kademeli devir, sınırlı vekâletname, teminat ve tapu takibi ile birlikte kurulmalıdır.

8. Yargıtay’ın 2025 Tarihli İçtihat Değişikliği Neyi Değiştirdi?

18.07.2025 tarihli ve 32959 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı, üçüncü kişilerin durumuna ilişkin yerleşik yaklaşımı değiştirmiştir.

Karara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yükleniciye tapu devredildikten sonra yüklenici bu payı veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye satar ya da üçüncü kişi lehine ipotek kurarsa; sözleşmenin sonradan geçersizliğinin tespit edilmesi veya geriye etkili sona erdirilmesi, üçüncü kişinin hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Üçüncü kişi tapuya güvenerek ve iyiniyetle mülkiyet veya ipotek hakkı kazanmışsa Türk Medenî Kanunu m.1023 uyarınca kazanımı korunur. Buna karşılık üçüncü kişinin yolsuzluğu bildiği veya bilmesi gerektiği, başka bir ifadeyle iyiniyetli olmadığı ispatlanırsa taşınmazın arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.

Kararda; yakın akrabalık veya yakın ilişki, taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirmesi, olağan dışı düşük bedel ve küçük bir araştırmayla gerçek durumun anlaşılabilecek olması gibi olguların iyiniyet değerlendirmesinde önem taşıyabileceği belirtilmiştir. Her olay kendi delilleriyle incelenir.

Bu kararın arsa sahibi bakımından pratik sonucu açıktır: Uyuşmazlık çıktıktan sonra tapuyu geri almaya güvenmek yerine, ilk sözleşmede önleyici güvence kurulmalıdır. Tapuya şerh, aşamalı devir, teminat ipoteği, satış yetkisinin sınırlandırılması ve tapu hareketlerinin düzenli takibi artık daha da önemlidir.

9. Tarafların Temel Borçları Nelerdir?

9.1. Yüklenicinin Borçları

Yüklenici yalnızca binayı görünüşte tamamlamakla borcundan kurtulmaz. Başlıca yükümlülükleri şunlardır:

1. Yapıyı sadakat ve özen borcuna uygun biçimde meydana getirmek.

2. Onaylı proje, ruhsat, teknik şartname, fen ve sanat kuralları ile emredici mevzuata uymak.

3. Kararlaştırılan malzeme ve işçilik standardını sağlamak.

4. İşi sözleşmedeki sürede tamamlamak ve teslime hazır hâle getirmek.

5. Sözleşmede kendisine bırakılan idari işlemleri, ruhsat ve yapı kullanma izin sürecini yürütmek.

6. Arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümleri ve ortak alanları eksiksiz teslim etmek.

7. Ayıpları gidermek ve doğan zararlardan koşulları varsa sorumlu olmak.

Alt yüklenici kullanılması, asıl yüklenicinin arsa sahibine karşı sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alt yüklenicilerin seçimi, şantiye güvenliği ve işçilik kalitesi sözleşmede denetlenebilir hâle getirilmelidir.

9.2. Arsa Sahibinin Borçları

Arsa sahibinin temel borcu, kararlaştırılan ve yüklenicinin hak ettiği arsa payını sözleşmedeki zamanda devretmektir. Ayrıca arsanın inşaata elverişli biçimde teslimi, gerekli işlemler için sınırlı vekâletname verilmesi ve kendi üzerine bırakılan idari yükümlülüklerin zamanında yerine getirilmesi gerekebilir.

Arsa sahibinin haklı neden olmadan şantiyeyi engellemesi, onay vermesi gereken projeyi geciktirmesi veya hak edilmiş tapu devrinden kaçınması kendisini temerrüde düşürebilir. Bu nedenle sözleşme yalnız yüklenicinin değil, arsa sahibinin işlem ve cevap sürelerini de göstermelidir.

10. Müteahhit İnşaatı Geciktirir veya Yarım Bırakırsa Ne Yapılabilir?

Teslim tarihi geçtiğinde ilk olarak gecikmenin yükleniciye yüklenebilir olup olmadığı, arsa sahibinden kaynaklanan bir engel bulunup bulunmadığı ve sözleşmedeki mücbir sebep düzenlemesi incelenir. Her maliyet artışı veya finansman güçlüğü kendiliğinden mücbir sebep sayılmaz.

Yüklenicinin temerrüdünde, somut olayın koşullarına göre Türk Borçlar Kanunu m.117 ile m.123–125 çerçevesinde şu yollar gündeme gelebilir:

1. Aynen ifa ve gecikme tazminatı: İnşaatın tamamlanmasıyla birlikte gecikmeden doğan zarar istenebilir.

2. İfadan vazgeçme ve olumlu zararın giderilmesi: Sözleşme gereği gibi ifa edilseydi bulunulacak ekonomik durum esas alınabilir.

3. Sözleşmeden dönme ve tasfiye: Tarafların verdiklerinin iadesi, tapu kayıtları, yapılan imalat ve zarar kalemleri birlikte çözülür.

4. Nama ifa: Koşulları varsa Türk Borçlar Kanunu m.113 uyarınca işin yüklenici hesabına üçüncü kişiye tamamlattırılması için izin talep edilebilir.

5. İhtiyati tedbir ve delil tespiti: Tapu devri tehlikesi veya inşaat seviyesinin kaybolma riski varsa uygun geçici hukukî korumalar değerlendirilebilir.

Temerrüt için ihtar ve uygun ek süre çoğu olayda önemlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu m.124’teki hâller veya sözleşmedeki kesin vade düzenlemesi nedeniyle ek süre gerekmeyen durumlar bulunabilir. İhtarın içeriği, seçilecek hukukî yol ve talep edilen zarar kalemleri birbiriyle çelişmemelidir.

11. Sözleşme Tek Taraflı Feshedilebilir mi?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu kayıtlarının ve üçüncü kişi haklarının tasfiyesi gerektiğinden, karşı tarafa yalnızca noter ihtarı göndermek sözleşmeyi ve tapu sonuçlarını her durumda ortadan kaldırmaz.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere sözleşme, tarafların sona erme ve tasfiye konusunda anlaşmasıyla veya anlaşma yoksa mahkeme kararıyla sona erdirilir. Noter ihtarı; temerrüt, ek süre, seçimlik hak ve delil bakımından önemli olabilir, fakat çekişmeli durumda tek başına tapu kayıtlarını geri döndürmez.

11.1. Geriye Etkili Sona Erme

Sözleşmeden dönme kural olarak geçmişe etkili tasfiyeyi gündeme getirir. Tarafların aldıklarını iade etmesi, yükleniciye devredilen fakat üçüncü kişilere geçmemiş payların durumu ve yapılan imalatın bedeli birlikte incelenir.

11.2. İleriye Etkili Sona Erme

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararı uyarınca; inşaatın ulaştığı seviye ve olayın özellikleri geriye etkili tasfiyeyi dürüstlük kuralına aykırı hâle getiriyorsa ileriye etkili sona erme gündeme gelebilir.

İleriye veya geriye etki için kanunda her dosyaya otomatik uygulanacak sabit bir tamamlanma yüzdesi yoktur. Fizikî seviye, sözleşmedeki paylaşım, ayıplar, ruhsat durumu, tarafların kusuru ve kalan işin niteliği bilirkişi incelemesiyle birlikte değerlendirilir.

12. Eksik ve Ayıplı İnşaatta Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

Teslim sırasında bağımsız bölümler, ortak alanlar ve teknik sistemler ayrıntılı tutanakla incelenmelidir. Açık ayıplar gecikmeden bildirilmeli; sonradan ortaya çıkan gizli ayıplar öğrenildiğinde yükleniciye vakit geçirilmeden ihbar edilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu m.474–475 çerçevesinde koşullarına göre şu haklar gündeme gelebilir:

1. Ayıbın ücretsiz giderilmesini isteme.

2. Ayıp oranında bedel indirimi veya paylaşım hesabının düzeltilmesini isteme.

3. Eserin kabul edilemeyecek ölçüde ayıplı olması hâlinde ve kanunî sınırlar içinde sözleşmeden dönme.

4. Yüklenicinin kusuru varsa ayıbın yol açtığı zararın tazminini isteme.

Taşınmaz yapıdaki ayıp nedeniyle açılacak davalar bakımından Türk Borçlar Kanunu m.478’de teslimden başlayan beş yıllık, yüklenicinin ağır kusurunda ise yirmi yıllık zamanaşımı düzenlenmiştir. Ancak talebin ayıp, eksik iş, gecikme, tapu veya başka bir hukukî sebebe dayanması başlangıç ve süreyi değiştirebilir.

Onarım yaptırmadan önce mevcut durumun fotoğraf, video, uzman raporu ve gerekiyorsa Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.400 ve devamı uyarınca delil tespitiyle kayıt altına alınması önemlidir. Aksi hâlde ayıbın kapsamı ile onarım bedelinin ispatı zorlaşabilir.

13. Hangi Davalar Açılabilir ve Hangi Mahkeme Görevlidir?

Uyuşmazlığın içeriğine göre şu talepler birlikte veya ayrı ayrı gündeme gelebilir:

1. Sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya sona erdirilmesi ve tasfiye.

2. Tapu iptali ve tescil.

3. Aynen ifa ve tescile zorlama.

4. Nama ifaya izin.

5. Gecikme tazminatı, cezai şart ve kira kaybı.

6. Eksik ve ayıplı iş bedeli.

7. Alacak ve tazminat.

8. İhtiyati tedbir ve delil tespiti.

Görevli mahkeme tarafların sıfatına ve işlemin amacına göre belirlenir. Uyuşmazlık genel hukuk ilişkisi niteliğindeyse asliye hukuk mahkemesi; her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili ticari dava niteliğindeyse asliye ticaret mahkemesi; işlem tüketici işlemi sayılıyorsa tüketici mahkemesi gündeme gelebilir. Bu ayrım yalnızca sözleşmenin başlığına bakılarak yapılamaz.

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yalnız para veya sözleşme alacağına ilişkin taleplerde yetki ayrıca değerlendirilir.

Dava şartı arabuluculuk da talebin niteliğine göre değişir. Ticari para alacağı veya tazminat taleplerinde 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.5/A; tüketici uyuşmazlıklarında 6502 sayılı Kanun m.73/A uygulanabilir. Her arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlığı için tek ve değişmez bir arabuluculuk kuralı yoktur. Dava dilekçesinden önce görev, yetki ve dava şartı birlikte belirlenmelidir.

Tapu iptali ve tescil gibi yüksek değerli davalarda harç ve giderler dava değerine göre değişebilir. Genel bilgi için 2026 Dava Açma Maliyetleri başlıklı yazı incelenebilir.

14. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Çoğunluk Kuralı Farklı mıdır?

Evet. Genel paylı mülkiyet rejiminde Türk Medenî Kanunu m.692 uyarınca bütün paydaşların kabulü aranırken, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki uygulamalarda özel hükümler bulunur.

6306 sayılı Kanun m.6 kapsamındaki işlemlerde, koşulları varsa yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımıyla değerlendirme gibi kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir. Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı ile bildirim ve toplantı usulleri ayrıca Kanun ve Uygulama Yönetmeliğine tabidir.

04.02.2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği, toplantı, bildirim, pay satışı, ruhsat süreci ve teminatlara ilişkin uygulama hükümlerinde değişiklikler yapmıştır. Bu nedenle riskli yapı veya riskli alan dosyasında yalnız genel Türk Medenî Kanunu kuralına göre hareket edilmemelidir.

Kiracının yeniden inşa ve kentsel dönüşüm sürecindeki durumu ayrı kurallara tabidir. Bu konuda Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye başlıklı yazı incelenebilir.

15. Ankara ve Yenimahalle’de Sözleşme Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Ankara’da aynı ilçe içinde dahi imar planı, plan notu, parsel büyüklüğü, jeolojik durum ve dönüşüm statüsü değişebilir. Yenimahalle’de Demetevler, Şentepe, Batıkent, İvedik ve çevresindeki parseller aynı yapılaşma koşullarına sahip değildir. Bu nedenle çevredeki bir binada uygulanan paylaşım oranının başka bir parsel için doğrudan emsal alınması doğru olmaz.

Önce ilgili belediye ve diğer yetkili idarelerden güncel imar verileri alınmalı; ardından mimari fizibilite ile hukukî paylaşım aynı anda hazırlanmalıdır. Taşınmaz Ankara Batı yargı çevresinde bulunsa bile tapu müdürlüğü, belediye, görevli mahkeme ve yetkili mahkeme birbirinden farklı ölçütlerle belirlenebilir.

Özellikle eski yapıların dönüşümünde şu üç dosya birbirinden ayrılmalıdır:

1. Özel hukuk dosyası: Sözleşme, paylaşım, teminat, tapu devri ve vekâletname.

2. İmar ve yapı dosyası: Plan notları, ruhsat, proje, yapı denetimi ve iskân.

3. 6306 dosyası: Riskli yapı tespiti, malik kararı, bildirim, pay satışı ve dönüşüm destekleri.

Bu dosyalardan birindeki eksiklik, diğerlerinin geçerli olduğu varsayımıyla giderilemez.

16. İmza Öncesi Kontrol Listesi

Sözleşme imzalanmadan önce şu soruların tamamına yazılı ve belgeli cevap verilmelidir:

1. Güncel tapu kaydı ve bütün takyidatlar incelendi mi?

2. Sözleşmeye katılması gereken bütün malikler veya geçerli temsilcileri belirlendi mi?

3. Yüklenici şirketin temsil yetkisi ve malî yeterliliği doğrulandı mı?

4. Belediyeden güncel imar durumu ve plan notları alındı mı?

5. Paylaşım, bağımsız bölüm numarası yerine kat, cephe, alan ve eklentiyle açıklandı mı?

6. İmar artışı veya azalışının paylaşım sonucu yazıldı mı?

7. Teknik şartname ölçülebilir mi ve sözleşmenin eki mi?

8. Ruhsat, işe başlama, teslim ve iskân için ayrı tarihler var mı?

9. Tapu devri objektif inşaat aşamalarına bağlandı mı?

10. Üçüncü kişiye satış ve ipotek yetkisi sınırlandırıldı mı?

11. Teminatların tutarı, süresi ve çözülme koşulları yeterli mi?

12. Gecikme tazminatı, cezai şart ve kira ödemesi birbiriyle uyumlu mu?

13. Eksik ve ayıplı işlerin tespit ve giderim usulü yazıldı mı?

14. Vekâletname sözleşmedeki sınırlarla uyumlu mu?

15. Tapuya şerh ve düzenli tapu takibi planlandı mı?

17. Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde en büyük hata, arsa sahibinin yalnız alacağı daire sayısına; yüklenicinin ise yalnız devralacağı paya odaklanmasıdır. Sağlıklı bir sözleşme, projenin iyi gittiği zamanı değil, gecikme, mali yetersizlik, imar değişikliği, ayıp, üçüncü kişiye satış ve fesih ihtimallerini de düzenler.

Noterde düzenleme şekli, bütün maliklerin katılımı, teknik şartnamenin belirginliği, kademeli tapu devri, güçlü teminat ve sınırlı vekâletname temel koruma araçlarıdır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli kararı sonrasında iyiniyetli üçüncü kişilerin aynî haklarının korunabilmesi, sözleşme öncesi tedbirleri daha önemli hâle getirmiştir.

Sözleşme imzalanmadan önce tapu, imar, teknik proje ve yüklenicinin malî durumu birlikte incelenmeli; uyuşmazlık doğmuşsa ihtar, delil tespiti, tapu tedbiri ve dava yolu aynı strateji içinde değerlendirilmelidir.

18. Sıkça Sorulan Sorular

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Arsa sahibinin belirli payları devretmeyi, yüklenicinin de yapı yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği karma sözleşmedir.

2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılır?

Evet. Geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yalnız imza onayı yeterli değildir.

3. Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek zorunlu mudur?

Hayır. Şerh geçerlilik şartı değildir; ancak sözleşmeden doğan hakkın sonraki hak sahiplerine karşı korunmasını güçlendirir.

4. Bütün arsa sahiplerinin imzası gerekir mi?

Genel kural olarak bütün paydaşların katılımı veya usulüne uygun sonradan onayı gerekir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemlerinde özel çoğunluk kuralları vardır.

5. Kat karşılığı oranı mutlaka yüzde 50 midir?

Hayır. Kanunda sabit bir oran yoktur. Oran; imar hakkı, arsa değeri, maliyet, konum ve tarafların anlaşmasına göre belirlenir.

6. Müteahhide tapu ne zaman devredilmelidir?

En güvenli yöntem, devri objektif ve belgelenebilir inşaat aşamalarına bağlamaktır. Peşin ve toplu devir arsa sahibi bakımından yüksek risk taşır.

7. Müteahhit işi bitirmezse sözleşme hemen feshedilir mi?

Hayır. Temerrüt, ihtar, ek süre ve seçilecek talep değerlendirilmelidir. Anlaşma yoksa sözleşmenin ve tapu sonuçlarının tasfiyesi için kural olarak mahkeme kararı gerekir.

8. Yüklenicinin sattığı daire arsa sahibine geri döner mi?

Her zaman değil. 16.05.2025 tarihli Yargıtay içtihadına göre tapuya güvenerek iyiniyetle aynî hak kazanan üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı korunabilir.

9. İnşaat gecikirse kira kaybı istenebilir mi?

Koşulları varsa istenebilir. Teslim tarihi, gecikmenin nedeni, ihtar, sözleşmedeki tazminat hükümleri ve zararın ispatı birlikte değerlendirilir.

10. Ayıplı daire teslim edilirse ne yapılmalıdır?

Ayıp tutanakla belirlenmeli ve yükleniciye gecikmeden bildirilmelidir. Onarım, bedel indirimi, tazminat ve uygun hâllerde dönme hakları gündeme gelebilir.

11. Arsa payı karşılığı inşaat davasına hangi mahkeme bakar?

Tarafların sıfatına ve işlemin amacına göre asliye hukuk, asliye ticaret veya tüketici mahkemesi görevli olabilir. Tapu davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

12. Kentsel dönüşümde oybirliği gerekir mi?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki koşullar varsa kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınabilir. Genel rejim ile kentsel dönüşüm rejimi karıştırılmamalıdır.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.