Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ve Tapu İptali Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir kişinin bakım ve gözetim karşılığında malvarlığını veya belirli malvarlığı değerlerini başka bir kişiye devretmeyi üstlendiği, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Uygulamada uyuşmazlıklar çoğunlukla sözleşmenin geçerli biçimde kurulup kurulmadığı, bakım borcunun yerine getirilip getirilmediği ve taşınmaz devrinin gerçekte mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı noktalarında ortaya çıkar.

Her ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapu iptaline yol açmaz. Sözleşme gerçek bir bakım amacıyla kurulmuş, resmî şekle uyulmuş ve bakım borcu gereği gibi yerine getirilmişse yapılan taşınmaz devri kural olarak geçerlidir. Buna karşılık şekle aykırılık, işlem ehliyetsizliği, muvazaa, irade bozukluğu veya bakım borcunun ağır biçimde ihlali gibi nedenler sözleşmenin sona erdirilmesini ve tapu kaydının düzeltilmesini gündeme getirebilir.

1. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 611. maddesine göre bakım borçlusu, bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi; bakım alacaklısı ise bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretmeyi üstlenir. Sözleşmenin ayırt edici özelliği, tarafların karşılıklı edim üstlenmesidir.

Bu nedenle sözleşme, tek başına bağış değildir. Bakım alacaklısının devrettiği mal veya taşınmazın karşılığında; barınma, beslenme, sağlık, tedavi, günlük ihtiyaçların karşılanması ve sözleşmede kararlaştırılan diğer bakım edimleri yerine getirilir.

1.1. Bakım Alacaklısı ve Bakım Borçlusu Kimdir?

Bakım alacaklısı, kendisine yaşamı boyunca bakılacak kişidir ve gerçek kişi olmalıdır. Bakım borçlusu ise bakım edimlerini üstlenen gerçek veya tüzel kişi olabilir. Taraflar, bakımın üçüncü bir kişi yararına sağlanmasını da kararlaştırabilir.

Bakım alacaklısı ile bakım borçlusunun akraba olması şart değildir. Sözleşme çocuk, eş, diğer mirasçı, akraba olmayan bir kişi veya koşulları varsa bir bakım kurumu ile yapılabilir. Çocuğun anne ya da babasıyla sözleşme yapması, işlemi tek başına muvazaalı hâle getirmez.

1.2. Sözleşmenin Kurulduğu Gün Bakıma Muhtaç Olmak Şart mıdır?

Hayır. Bakım alacaklısının sözleşme tarihinde ağır hasta, yatağa bağımlı veya başkasının yardımına muhtaç olması zorunlu değildir. Sözleşme, kişinin ileride doğabilecek bakım ihtiyacını güvenceye almak amacıyla da kurulabilir.

Ancak sözleşme tarihinde bakım ihtiyacının bulunup bulunmadığı; muvazaa iddiasında mirasbırakanın gerçek amacını belirlemek için diğer delillerle birlikte değerlendirilir. Bakıma o tarihte ihtiyaç duyulmaması sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz.

2. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Geçerli bir sözleşme için tarafların anlaşması yeterli değildir. Kanunun öngördüğü şekle uyulmalı, taraflar fiil ehliyetine sahip olmalı ve açıklanan irade gerçek olmalıdır.

2.1. Resmî Şekil ve İki Tanık Şartı

Türk Borçlar Kanunu’nun 612. maddesi, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mirasçı atamasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmasını zorunlu tutar. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 545. maddesi uyarınca miras sözleşmesi, resmî vasiyetname biçiminde düzenlenir; taraflar iradelerini resmî memura aynı anda bildirir ve düzenlenen sözleşmeyi memur ile iki tanığın önünde imzalar.

Devletçe tanınmış bir bakım kurumu, yetkili makamların belirlediği koşullara uygun sözleşme yapıyorsa TBK m.612/2 gereğince yazılı şekil yeterli olabilir. Bu istisna, kişiler arasında yapılan sıradan sözleşmelere uygulanmaz.

Adi yazılı belge, aile içinde imzalanmış kâğıt veya sözlü vaat kural olarak geçerli bir ölünceye kadar bakma sözleşmesi kurmaz. Yapılan ödemeler ve fiilî bakım, başka taleplere dayanak olabilir; ancak kanunun aradığı resmî şeklin yerini kendiliğinden tutmaz.

2.2. Sözleşme Noterde mi, Tapu Müdürlüğünde mi Yapılır?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2022/3 sayılı Genelgesine göre sözleşme noter veya sulh hâkimi önünde düzenlenebilir. Bir taşınmazın sağlararası devrini içeren sözleşme, iki tanık huzurunda tapu müdürlüğünde de düzenlenebilir.

Burada önemli bir sınır vardır: Tapu müdürlüğü yalnız taşınmazın sözleşme kurulurken bakım borçlusu adına tescil edildiği sağlararası sözleşmeyi düzenleyebilir. Taşınmazın bakım alacaklısının ölümünden sonra devredilmesini öngören veya taşınır malvarlığının devrini içeren sözleşme tapu müdürlüğünde düzenlenemez.

Sözleşme Türü	Devrin Zamanı	Tapu Müdürlüğünün Rolü
Sağlararası Sözleşme	Taşınmaz, bakım alacaklısı hayattayken devredilir	Şartları varsa sözleşme ve tescil tapu müdürlüğünde yapılabilir
Ölüme Bağlı Sözleşme	Mülkiyetin geçişi bakım alacaklısının ölümüne bağlanır	Sözleşme noter veya yetkili resmî memur önünde kurulur; tescil mirasçıların talebi veya mahkeme kararıyla sağlanır
Mirasçı Atama İçeren Sözleşme	Bakım borçlusu mirasçı atanır	Miras hukuku hükümleri ve ölüm sonrası tescil belgeleri uygulanır

2.3. Fiil Ehliyeti ve Ayırt Etme Gücü

Sözleşme tarihinde tarafların fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Yaşlılık tek başına ehliyetsizlik değildir. Demans, Alzheimer hastalığı, ağır psikiyatrik hastalık, bilinç bozukluğu veya kullanılan ilaçlar da tek başına otomatik geçersizlik doğurmaz; önemli olan kişinin işlemin yapıldığı anda yaptığı işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrayabilmesidir.

TKGM’nin sağlık raporu açıklamasına göre 65 yaşını geçmiş olmak tek başına sağlık raporu istenmesi için yeterli değildir. Tapu görevlisinde ayırt etme gücü konusunda şüphe oluşursa yetkili sağlık kuruluşundan rapor istenir. Sonradan açılan davada ise işlem tarihine yakın hastane kayıtları, reçeteler, aile hekimi kayıtları ve gerektiğinde Adlî Tıp Kurumu incelemesi önem kazanır.

2.4. Gerçek İrade ve Muvazaa Yasağı

Tarafların görünürde bakım sözleşmesi yapıp gerçekte karşılıksız bağış amaçlaması hâlinde muvazaa gündeme gelir. Tapuda işlemin adının “ölünceye kadar bakma” olarak yazılması, gerçek bakım amacının bulunduğunu kesin olarak kanıtlamaz. Mahkeme sözleşmenin adından çok tarafların gerçek iradesini ve sonradan gerçekleşen fiilî bakımı inceler.

Muris muvazaasının genel şartları ve ispat yöntemleri için mirastan mal kaçırma ve muris muvazaası rehberi ayrıca incelenebilir.

3. Bakım Borcunun Kapsamı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 614. maddesine göre bakım borçlusu, aldığı malın değeri ile bakım alacaklısının önceki sosyal durumunu gözeterek hakkaniyetin gerektirdiği edimleri yerine getirmelidir. Kanun özellikle uygun gıda ve konut sağlanmasını, hastalıkta gerekli özenin gösterilmesini ve tedavinin temin edilmesini öngörür.

Somut sözleşmeye göre bakım borcu şu edimleri kapsayabilir:

• Uygun konut ve güvenli yaşam ortamı sağlanması,

• Yeme, içme, giyim ve temizlik ihtiyaçlarının karşılanması,

• İlaçların temini, doktor kontrolleri ve tedavinin takibi,

• Günlük işlerde fiziksel yardım ve gerektiğinde profesyonel bakım sağlanması,

• Hastane, ulaşım ve refakat işlemlerinin yürütülmesi,

• Sosyal ve manevi desteğin makul ölçüde sağlanması,

• Sözleşmede açıkça kararlaştırılmış diğer gider ve hizmetlerin yerine getirilmesi.

Tarafların aynı evde yaşamaması, her dosyada otomatik ihlal anlamına gelmez. Sözleşmedeki düzenleme, bakım alacaklısının tercihi, sağlık durumu ve bakımın fiilen nasıl sağlandığı birlikte incelenir. Profesyonel bakıcı tutulması da bakım borçlusunun sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; bakımın düzenli ve yeterli biçimde yürütülmesini sağlaması gerekir.

4. Taşınmaz Ne Zaman Bakım Borçlusuna Geçer?

Sözleşmenin türü, mülkiyetin ne zaman geçeceğini belirler.

4.1. Sağlararası Devir

Taşınmaz tapu müdürlüğünde bakım borçlusu adına tescil edildiğinde mülkiyet yaşam sırasında geçer. Bu andan sonra bakım borçlusu kural olarak taşınmaz üzerinde tasarruf edebilir. Bakım alacaklısı, hakkını güvenceye almak için TBK m.613 uyarınca taşınmaz üzerinde satıcıya tanınan türden kanunî ipotek hakkına sahiptir.

TKGM 2022/3 sayılı Genelgesine göre kanunî ipoteğin, mülkiyetin bakım borçlusuna geçtiği tarihten itibaren üç ay içinde tescili gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. İpotek bedeli sözleşmede gösterilmemişse bedelin ayrıca anlaşmayla veya mahkemece belirlenmesi gerekebilir.

4.2. Ölümden Sonra Devir

Sözleşme taşınmazın ancak bakım alacaklısının ölümünden sonra devrini öngörüyorsa, bakım borçlusu ölüm üzerine tapudan tek başına doğrudan tescil isteyemez. Mirasçıların tescile muvafakati veya tescile hükmeden mahkeme kararı gerekir.

Bakım borçlusu yükümlülüklerini yerine getirdiği hâlde mirasçılar devre yanaşmazsa, geçerli sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Ölüm tarihindeki terekenin ve geçmiş devirlerin belirlenmesi gerekiyorsa tereke tespiti ve miras malvarlığını bulma rehberi yararlı olabilir.

5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Hangi Hâllerde Tapu İptaline Konu Olabilir?

Tapu iptalinin hukukî sebebi doğru belirlenmelidir. “Bakmadı”, “mal kaçırdı” ve “imza atarken sağlığı iyi değildi” iddiaları farklı hukukî şartlara, ispat kurallarına ve sürelere tabidir.

Hukukî Sebep	Temel İnceleme	Muhtemel Sonuç
Şekle Aykırılık	Resmî memur, iki tanık ve sözleşme biçimi	Geçersizlik ve koşulları varsa tapu kaydının düzeltilmesi
Ehliyetsizlik	İşlem anındaki ayırt etme gücü	İşlemin geçersizliği ve tapu iptali
Muris Muvazaası	Gerçek amacın bakım mı, gizli bağış mı olduğu	Miras payı oranında veya talebe göre tereke adına tescil
Bakım Borcuna Ağır Aykırılık	İhlalin sözleşmeyi çekilmez kılıp kılmadığı	Fesih, iade, tapu iptali veya dönemsel gelir
Hata, Aldatma veya Korkutma	İrade bozukluğunun varlığı ve süresinde ileri sürülmesi	Sözleşmeyle bağlı olunmadığının tespiti ve iade
Saklı Payın İhlali	İşlemin gerçek ivazlı işlem mi, karşılıksız kazandırma mı olduğu	Koşulları varsa tenkis; her sözleşmede otomatik uygulanmaz

5.1. Şekle Aykırılık Nedeniyle Tapu İptali

Kanunun zorunlu tuttuğu resmî şekle uyulmaması, sözleşmenin geçerliliğini doğrudan etkiler. İki tanığın bulunmaması, yetkisiz kişi önünde işlem yapılması veya adi yazılı sözleşmeyle yetinilmesi buna örnek olabilir.

Ancak tapuda ayrıca yapılmış resmî devir bulunuyorsa, sözleşmenin ve tapu işleminin birlikte incelenmesi gerekir. Her şekil eksikliğinin sonucu, işlemin türü ve tapu kaydının oluşma biçimine göre belirlenir.

5.2. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali

Bakım alacaklısının sözleşme ve devir tarihinde ayırt etme gücü yoksa yapılan işlem geçersiz olabilir. Mahkeme değerlendirmeyi kişinin genel sağlık durumuna göre değil, tam işlem tarihine göre yapar.

Bu davalarda en önemli belgeler; işlem gününe yakın sağlık kayıtları, hastane epikrizleri, reçeteler, nöroloji ve psikiyatri muayeneleri, vesayet dosyası, noter veya tapu işlem belgeleri ile tanık beyanlarıdır. Yaş tek başına yeterli ispat değildir.

5.3. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali

Mirasbırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla ölünceye kadar bakma sözleşmesi görünümü altında devretmişse muris muvazaası ileri sürülebilir. Burada esas soru, devir tarihinde gerçek ve makul bir bakım amacı bulunup bulunmadığıdır.

Yargıtay uygulamasında özellikle şu olgular birlikte değerlendirilir:

• Mirasbırakanın yaşı, fiziksel ve ruhsal sağlık durumu,

• Bakım ihtiyacının niteliği ve ağırlığı,

• Bakım borçlusu ile sözleşmeden önceki ve sonraki ilişki,

• Diğer mirasçılarla aile ilişkileri,

• Bakımın gerçekten, düzenli ve yeterli biçimde yerine getirilip getirilmediği,

• Devredilen taşınmazların tüm malvarlığı içindeki oranı ve niteliği,

• Mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul nedeninin bulunup bulunmadığı,

• Olayların olağan akışı ile yöresel ve toplumsal koşullar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2022/865 E., 2024/293 K., 29.05.2024 tarihli kararında, bakım ihtiyacının çok ağır olduğu somut olayda bütün taşınmazların devredilmiş olmasının tek başına muvazaa sonucunu doğurmayacağı; bakımın ağırlığı, taşınmazların niteliği ve tarafların ilişkisi birlikte değerlendirilerek gerçek bakım amacının bulunduğu kabul edilmiştir. Bu yaklaşım, “tüm mallar devredildiyse işlem kesin muvazaalıdır” şeklindeki genellemenin doğru olmadığını gösterir.

5.4. Bakım Borcunun Yerine Getirilmemesi Nedeniyle Fesih ve Tapu İptali

Türk Borçlar Kanunu’nun 617. maddesine göre borca aykırı davranış sözleşmenin devamını çekilmez hâle getirir veya başka önemli sebepler devamı imkânsız ya da aşırı ölçüde güçleştirirse taraflardan her biri önel vermeden fesih isteyebilir. Kusurlu taraf aldığını geri verir ve kusursuz tarafın zararını uygun biçimde gidermekle yükümlü olabilir.

Tek bir tartışma, kısa süreli gecikme veya bakım alacaklısının kendi tutumundan kaynaklanan her sorun tapu iptali için yeterli değildir. İhlalin ağırlığı, sürekliliği, tarafların kusuru ve sözleşmenin devamına etkisi araştırılır. Hâkim, feshi haklı bulmakla birlikte taşınmazın geri verilmesini somut olaya uygun görmezse TBK m.617/2 uyarınca aile topluluğu içinde yaşama ilişkisini sona erdirip bakım alacaklısına ömür boyu dönemsel gelir bağlanmasına karar verebilir.

5.5. Edimler Arasında Önemli Oransızlık

TBK m.616’ya göre tarafların edimleri arasında önemli ölçüde oransızlık varsa ve fazla alan taraf bağış amacı bulunduğunu ispatlayamazsa diğer taraf, altı ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Oransızlık, yalnız taşınmazın piyasa değeriyle yapılan bakım harcamalarının basitçe karşılaştırılması değildir; kanunun öngördüğü aktüeryal ve dönemsel gelir ölçütleri dikkate alınır.

5.6. Hata, Aldatma veya Korkutma

Sözleşme esaslı hata, aldatma veya korkutma altında kurulmuşsa Türk Borçlar Kanunu’nun 30 ilâ 39. maddeleri uygulanabilir. İrade bozukluğu iddiası ile ehliyetsizlik veya muvazaa aynı hukukî sebep değildir. İddianın hangi olaya dayandığı ve süresinde ileri sürülüp sürülmediği ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

6. Mirasçılar Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesini İptal Ettirebilir mi?

Mirasçılar yalnız miras payları azaldığı için sözleşmeyi iptal ettiremez. Geçerli ve gerçekten karşılıklı edim içeren bir sözleşme, mirasçılar bakımından istenmeyen sonuç doğursa da sırf bu nedenle hükümsüz olmaz.

Mirasçılar somut olaya göre şu hukukî nedenlere dayanabilir:

1. Mirasbırakanın işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmaması,

2. Sözleşmenin kanunî şekle aykırı olması,

3. Görünürdeki bakım sözleşmesinin gerçekte mirastan mal kaçırmaya yönelik gizli bağış olması,

4. Mirasbırakanın sağlığında doğmuş fesih, iade veya tazminat hakkının terekeye geçip geçmediği,

5. İşlemin bağış niteliğindeki bölümünün saklı payı ihlal etmesi,

6. Sonraki devralanın kötü niyetli olması.

Muris muvazaasına dayanan mirasçı, kendi miras payı oranında iptal ve adına tescil isteyebilir. Taşınmazın tamamının terekeye döndürülmesi isteniyorsa elbirliği mülkiyeti, taraf teşkili ve tereke temsilcisi ihtiyacı ayrıca değerlendirilmelidir.

7. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tenkise Tabi midir?

Gerçek bir bakım karşılığı yapılan ve ivazlı niteliğini koruyan devir, kural olarak tenkise tabi değildir. Çünkü tenkis, saklı payı zedeleyen karşılıksız kazandırmaları tasarruf edilebilir sınıra indirmeyi amaçlar.

Bununla birlikte TBK m.615/3, mirasçıların tenkis hakkını saklı tutar. Bu hüküm, her bakım sözleşmesinin otomatik olarak tenkis edileceği anlamına gelmez. Sözleşmenin bütünü veya bir bölümü gerçekte bağış niteliği taşıyorsa, bakım karşılığını aşan karşılıksız kazandırma bakımından tenkis koşulları tartışılabilir.

Tenkis, muris muvazaası ve mirasta denkleştirme aynı dava değildir. Kazandırmanın niteliği ve mirasbırakanın amacı bakımından mirasta denkleştirme ve iade davası rehberi ayrıca incelenebilir.

8. Tapu İptali Davasında Kim Davacı ve Davalıdır?

Davanın tarafları, ileri sürülen hukukî sebebe göre değişir:

• Bakım alacaklısı, bakım borcunun ağır biçimde ihlali nedeniyle fesih, iade ve tapu iptali isteyebilir.

• Bakım borçlusu, geçerli sözleşme ve tamamlanmış bakım edimine rağmen ölüm sonrası tescil yapılmıyorsa mirasçılara karşı tescil talebinde bulunabilir.

• Mirasçılar, ehliyetsizlik, şekle aykırılık veya muris muvazaası gibi nedenlere dayanabilir.

• Tapu iptali talebi, kural olarak tapu sicilinde malik görünen kişiye yöneltilir.

• Taşınmaz sonradan devredilmişse, mevcut malik ile önceki devralanın davadaki konumu ve varsa tazminat talebi birlikte değerlendirilir.

Yanlış kişiye dava açılması, eksik taraf teşkili veya tescil talebinin yanlış kurulması davanın usulden ya da esastan sonuçlanmasını etkileyebilir.

9. Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine bağlı tapu iptali ve tescil uyuşmazlığında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi, taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kabul eder. Birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazların konumu ve taleplerin bağlantısı ayrıca incelenmelidir.

Salt ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde sayılan zorunlu arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında yer almaz. Buna karşılık taşınmaz devrine ilişkin uyuşmazlıklar HUAK m.17/B kapsamında ihtiyari arabuluculuğa elverişlidir. Dava para alacağı, kira, ortaklığın giderilmesi veya başka bir taleple birlikte açılacaksa dava şartı ayrıca kontrol edilmelidir.

10. Dava Açma Süresi ve Zamanaşımı Nasıl Belirlenir?

“Tapu iptal davalarında hiç süre yoktur” biçimindeki genel ifade yanıltıcıdır. Süre, dayanılan hukukî sebebe göre belirlenir.

Hukukî Sebep	Temel Süre	Süreye İlişkin Not
Muris Muvazaası	Kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur	Mirasbırakanın ölümünden sonra miras hakkına dayanılır; üçüncü kişinin iyi niyeti ayrıca incelenir
Ehliyetsizlik ve Kesin Hükümsüzlük	Kural olarak zamanaşımı işlemez	Tapu kaydı, sonraki devirler ve TMK m.1023 koruması sonucu etkileyebilir
Tenkis	Öğrenmeden itibaren 1 yıl; her hâlde kanundaki 10 yıllık üst süre	TMK m.571’deki başlangıç tarihleri somut tasarrufa göre belirlenir
Hata veya Aldatma	Öğrenmeden itibaren 1 yıl	TBK m.39 uygulanır
Korkutma	Korkutmanın etkisinin kalkmasından itibaren 1 yıl	TBK m.39 uygulanır
Bakım Borçlusunun Ölümü	Bakım alacaklısı için 1 yıl	TBK m.618 kapsamındaki özel fesih hakkıdır
Sözleşmeye Dayalı Diğer Alacaklar	Talebin niteliğine göre değişir	Genel zamanaşımı ve muacceliyet ayrıca değerlendirilir

Hak kaybını önlemek için sözleşme tarihi, tapu tescil tarihi, ölüm tarihi, ihlalin öğrenildiği tarih ve varsa sonraki satış tarihleri ayrı ayrı belirlenmelidir.

11. Tapu İptali Davasında Hangi Deliller Önemlidir?

Uyuşmazlığın sonucu çoğu zaman olayın yıllara yayılan fiilî seyrinin ne kadar iyi belgelendiğine bağlıdır. Başlıca deliller şunlardır:

1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin ve resmî senedin aslı veya onaylı örneği,

2. Güncel ve tarihçeli tapu kayıtları ile akit tabloları,

3. Mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtları,

4. İşlem tarihine yakın sağlık kayıtları, reçeteler ve epikrizler,

5. Bakım, hastane, ilaç, gıda, kira ve fatura giderlerini gösteren belgeler,

6. Banka hareketleri ve taraflar arasındaki para transferleri,

7. Adres kayıtları ve tarafların birlikte yaşayıp yaşamadığını gösteren belgeler,

8. Komşu, akraba, sağlık çalışanı veya bakıcı tanıkları,

9. Mesajlar, e-postalar, fotoğraflar ve hukuka uygun diğer dijital deliller,

10. Mirasbırakanın tüm malvarlığını ve devredilen kısmın oranını gösteren kayıtlar,

11. Taşınmazların sözleşme tarihindeki değerleri için bilirkişi incelemesi,

12. Varsa ihtarname, bakım talebi, fesih bildirimi veya önceki dava dosyaları.

Resmî sözleşme, tarafların o gün yaptığı beyanı güçlü biçimde gösterir; fakat bakım borcunun yıllar boyunca gereği gibi yerine getirildiğini tek başına kanıtlamaz. Aynı şekilde yalnız birkaç ödeme belgesi de bütün bakım yükümlülüğünün ifa edildiği anlamına gelmez.

12. Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satılırsa Ne Olur?

Bakım borçlusu adına tescil edilen taşınmaz daha sonra başka bir kişiye devredilebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023 ve 1024. maddeleri uyarınca tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir; yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi ise bu korumadan yararlanamaz.

Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı alınmalı, mevcut malik belirlenmeli ve yeni devir riski varsa HMK m.389 ve devamı kapsamında ihtiyati tedbir talebi değerlendirilmelidir. Tedbir otomatik değildir; yaklaşık ispat, gecikme riski, ölçülülük ve teminat koşulları somut dosyada incelenir.

İyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunursa taşınmazın aynen geri alınması mümkün olmayabilir. Bu durumda önceki devralana karşı bedel veya tazminat talebinin hukukî dayanağı ayrıca kurulmalıdır.

13. Dava Süreci Nasıl İlerler?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine ilişkin tapu iptali davasında genel işlem sırası şöyledir:

1. Sözleşme, tapu kaydı, sağlık belgeleri ve mirasçılık durumu toplanır.

2. Dava sebebi; muvazaa, ehliyetsizlik, şekle aykırılık, bakım borcuna aykırılık veya başka bir neden olarak somutlaştırılır.

3. Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılır.

4. Devir riski varsa ihtiyati tedbir talep edilir.

5. Tapu müdürlüğü, hastaneler, bankalar ve ilgili kurumlardan kayıtlar getirtilir.

6. Tanıklar dinlenir; gerektiğinde ehliyet, taşınmaz değeri ve hesap konularında bilirkişi incelemesi yapılır.

7. Mahkeme, tarafların gerçek iradesini ve bakımın fiilî seyrini bütün delillerle değerlendirir.

8. Talebe ve hukukî sebebe göre tapu iptali ve tescil, sözleşmenin feshi, iade, dönemsel gelir veya tazminat hakkında karar verir.

Davanın ne kadar süreceği; taraf sayısı, taşınmaz sayısı, sağlık kayıtlarının toplanması, tanıklar, bilirkişi ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. Her dosya için geçerli kesin bir ay veya yıl vermek doğru değildir.

14. Ankara ve Yenimahalle’de Dava Nerede Açılır?

Ankara’da mahkemenin belirlenmesinde tarafların oturduğu yerden önce taşınmazın bulunduğu yer önemlidir. Taşınmaz Yenimahalle, Çankaya, Keçiören, Mamak veya Ankara merkez yargı çevresindeki başka bir ilçedeyse Ankara’daki görevli Asliye Hukuk Mahkemesi; Sincan, Etimesgut veya Ankara Batı yargı çevresindeki başka bir yerdeyse taşınmazın bulunduğu yargı çevresindeki Asliye Hukuk Mahkemesi gündeme gelir.

Birden çok taşınmazın farklı yargı çevrelerinde bulunması, sonradan üçüncü kişiye satış yapılması veya mirasbırakanın başka şehirde yaşamış olması hâlinde yetki ve taraf teşkili ayrıca incelenmelidir. Ankara’daki miras planlaması, vasiyetname ve miras sözleşmesi seçenekleri için Ankara miras hukuku ve vasiyetname rehberi incelenebilir.

15. Sözleşme Yapılmadan veya Dava Açılmadan Önce Kontrol Listesi

1. Sözleşmenin sağlararası mı, ölüme bağlı mı olduğu belirlenmelidir.

2. Resmî şekil, yetkili makam ve iki tanık şartı kontrol edilmelidir.

3. Tarafların fiil ehliyeti ve işlem iradesi açık olmalıdır.

4. Bakımın kapsamı, yeri, sağlık giderleri ve profesyonel bakım ihtimali ayrıntılı yazılmalıdır.

5. Taşınmazın ne zaman tescil edileceği ve intifa ya da oturma hakkı korunması değerlendirilmelidir.

6. Bakım alacaklısının üç aylık kanunî ipotek hakkı gözden kaçırılmamalıdır.

7. Bakım edimleri düzenli belgelenmelidir.

8. Dava öncesinde güncel ve tarihçeli tapu kaydı alınmalıdır.

9. Dava sebebi ile buna bağlı süreler birbirinden ayrılmalıdır.

10. Sonraki satış riski varsa ihtiyati tedbir talebi geciktirilmemelidir.

16. Sonuç

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, yaşlılık ve bakım ihtiyacını güvenceye alabilen; buna karşılık taşınmaz mülkiyeti ve miras payları üzerinde ağır sonuçlar doğuran bir sözleşmedir. Geçerli sonuç doğurması için resmî şekil, iki tanık, fiil ehliyeti ve gerçek bakım iradesi birlikte bulunmalıdır.

Tapu iptali bakımından tek bir ölçüt yoktur. Mahkeme; bakım ihtiyacını, bakımın gerçekten yerine getirilip getirilmediğini, devredilen malvarlığının oranını, tarafların ilişkisini, sağlık durumunu ve mirasbırakanın gerçek amacını birlikte değerlendirir. Bu nedenle sözleşme metni kadar yıllar içindeki fiilî bakımın belgelenmesi de önemlidir.

17. Sıkça Sorulan Sorular

1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapuda yapılabilir mi?

Evet. Taşınmazın bakım alacaklısı hayattayken devredildiği sağlararası sözleşme, koşulları varsa tapu müdürlüğünde ve iki tanık huzurunda düzenlenebilir.

2. Noterde yapılan sözleşme tek başına tapuyu geçirir mi?

Her zaman değil. Sözleşmenin içeriğine göre malikin tescil talebi, bakım borçlusuna verilmiş tescil yetkisi, mirasçıların muvafakati veya mahkeme kararı gerekebilir.

3. Bakım alacaklısının 65 yaşından büyük olması sağlık raporunu zorunlu kılar mı?

Hayır. Yaş tek başına yeterli değildir. Tapu görevlisinde ayırt etme gücü hakkında şüphe oluşursa sağlık raporu istenir.

4. Sözleşme tarihinde bakıma muhtaç olmak şart mıdır?

Hayır. İlerideki bakım ihtiyacını güvenceye almak için de sözleşme yapılabilir. Bu durum muvazaa incelemesinde diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

5. Çocuğa yapılan devir mirastan mal kaçırma sayılır mı?

Tek başına sayılmaz. Gerçek bakım amacı, fiilî bakım, aile ilişkileri, sağlık durumu ve devredilen malın tüm malvarlığına oranı birlikte incelenir.

6. Bakım borcu yerine getirilmezse tapu geri alınabilir mi?

İhlal sözleşmenin devamını çekilmez veya imkânsız hâle getirecek ağırlıktaysa fesih ve koşulları varsa tapu iptali istenebilir. Her küçük aksaklık yeterli değildir.

7. Mirasçılar sözleşmeyi sırf saklı payları azaldığı için iptal ettirebilir mi?

Hayır. Gerçekten ivazlı sözleşme kural olarak geçerlidir. Muvazaa, ehliyetsizlik, şekil eksikliği veya karşılıksız kazandırma gibi ayrı bir hukukî neden gerekir.

8. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tenkise tabi midir?

Gerçek bakım karşılığı olan ivazlı bölüm kural olarak tenkise tabi değildir. Bağış niteliği taşıyan karşılıksız bölüm varsa tenkis ayrıca değerlendirilebilir.

9. Tapu iptali davasında zamanaşımı var mıdır?

Dayanağa göre değişir. Muris muvazaasında kural olarak süre yoktur; tenkis ve irade bozukluğu taleplerinde ise özel hak düşürücü süreler vardır.

10. Taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa ne olur?

İyi niyetli üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek kazandığı hak korunabilir. Kötü niyet varsa tapu iptali; koruma varsa bedel veya tazminat talepleri gündeme gelebilir.

11. Dava hangi mahkemede açılır?

Kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu yetki taşınmazın aynına ilişkin taleplerde kesindir.

12. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Salt bu tapu iptali ve tescil talebi için zorunlu arabuluculuk öngörülmemiştir. Taraflar isterse taşınmaz devri uyuşmazlığını ihtiyari arabuluculuğa götürebilir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.