İcra İhalesinden Alınan Ev veya Taşınmaz Boşaltılmıyorsa Ne Yapılır? Tahliye ve Teslim Süreci

İcra ihalesinden bir ev, işyeri, arsa üzerindeki yapı veya başka bir taşınmaz satın alındığında, satış işlemi tamamlanmış olsa bile taşınmazın borçlu, eski malik, kiracı ya da üçüncü kişi tarafından kullanılmaya devam ettiği görülebilir. Bu durumda fiilî teslim kendiliğinden gerçekleşmez; taşınmazın kim tarafından ve hangi hukukî sebebe dayanılarak kullanıldığı belirlenmelidir.

Temel düzenleme, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’nun 135. maddesidir. Koşulları oluştuğunda icra dairesi, taşınmazı kullanan kişiye 15 günlük tahliye emri gönderir; süresinde boşaltılmaması hâlinde kişi zorla çıkarılarak taşınmaz alıcıya teslim edilir.

Ancak “ihaleden aldım, içeride kim varsa 15 günde çıkarılır” şeklindeki genelleme doğru değildir. Özellikle hacizden önce kurulmuş kira ilişkisinin resmî belgeyle ispatlanabilmesi, İİK m. 135/2 yoluyla tahliye bakımından sonucu değiştirebilir.

1. İcra İhalesinden Alınan Taşınmaz Ne Zaman Teslim Alınabilir?

İİK m. 134’e göre ihale alıcısı taşınmazın mülkiyetini ihale ile kazanır. Bununla birlikte ihalenin feshi süreci sonuçlanıncaya kadar taşınmazın bakım ve yönetimi icra dairesine aittir. Tapuya tescil bildirimi ise İİK m. 135/1 uyarınca ihalenin kesinleşmesinden sonra yapılır.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile İİK m. 134’ün ihalenin feshi hükümlerinde değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler, İİK m. 135/2’deki 15 günlük tahliye kuralını kaldırmamış veya değiştirmemiştir.

İcra satışının elektronik ihale aşamalarını ayrıca UYAP E-Satış Portalı rehberimizden inceleyebilirsiniz. Güncel kanun metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi esas alınmalıdır.

2. İİK m. 135/2’ye Göre 15 Günlük Tahliye Emri Nasıl İşler?

2.1. Taşınmaz Borçlu veya Eski Malik Tarafından Kullanılıyorsa

Taşınmaz borçlu tarafından işgal ediliyorsa, ihalenin kesinleşmesi ve tescil aşamasından sonra ihale alıcısı icra dairesinden İİK m. 135/2 kapsamında tahliye ve teslim talep edebilir. Tahliye emrinde, taşınmazın 15 gün içinde boşaltılması bildirilir.

2.2. Taşınmaz Üçüncü Kişi Tarafından Kullanılıyorsa

Üçüncü kişinin taşınmazda bulunması tek başına tahliyeyi engellemez. Kanun, üçüncü kişinin taşınmazı hacizden önce yapılmış bir sözleşmeye dayanarak ve bu sözleşmeyi resmî belgeyle ispatlayarak kullandığını ortaya koyamaması hâlinde de 15 günlük tahliye emri yolunu öngörür.

2.3. 15 Günlük Süre Ne Zaman Başlar?

15 günlük süre ihale tarihinden, ihale bedelinin yatırıldığı tarihten veya tapu tescil tarihinden itibaren değil; tahliye emrinin usulüne uygun biçimde tebliğinden itibaren işler.

3. İcra İhalesinden Alınan Evde Kiracı Varsa Otomatik Olarak Tahliye Edilir mi?

Hayır. Kiracının durumu, kira ilişkisinin tarihi ve bu ilişkinin hangi belgeyle ispatlandığına göre değerlendirilir. İİK m. 135/2 bakımından belirleyici nokta, hacizden önce yapılmış sözleşmenin resmî belgeyle ortaya konulup konulamadığıdır.

3.1. “Resmî Belge” Neden Önemlidir?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/7829, K. 2025/1272, 17.02.2025 tarihli kararında; hacizden önceki kira ilişkisinin noter onaylı kira sözleşmesi veya tapuya şerh edilmiş kira sözleşmesi gibi resmî nitelikteki belgelerle ispatlanmasının İİK m. 135/2 açısından önem taşıdığını vurgulamıştır.

Benzer şekilde Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2020/6272, K. 2021/1976, 23.02.2021 tarihli kararında, somut olayda ibraz edilen kira sözleşmesini İİK m. 135/2’nin aradığı resmî belge olarak ispata yeterli görmemiştir. Bu nedenle yalnızca üzerinde eski tarih bulunan sıradan bir kira sözleşmesinin tahliyeyi her durumda engelleyeceği söylenemez.

Karar numaralarıyla doğrulama için Yargıtay Karar Arama sistemi kullanılabilir.

4. Hacizden Önceki Kiracı Tahliye Edilemiyorsa Ne Olur?

Kiracı, İİK m. 135/2 bakımından korunmasını sağlayan hacizden önceki sözleşme ve resmî belge koşulunu yerine getiriyorsa, ihale alıcısının bu özel ve hızlı tahliye yolunu kullanması mümkün olmayabilir. Bu durumda kira ilişkisinin genel hükümleri ayrıca değerlendirilir. Satış sonrası kiracının genel hakları için Satılan Evde Kiracının Hakları ve Yeni Malikin Tahliye Talebi başlıklı yazımız incelenebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa TBK m. 351’deki koşullar çerçevesinde ayrıca tahliye davası gündeme gelebilir. Bu yolun süre ve bildirim koşulları İİK m. 135/2’den farklıdır. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sürecinin ayrıntıları için TBK m. 351 Kapsamında Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye başlıklı yazımız incelenebilir.

TBK m. 351 bakımından yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya ihtiyacını yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yolunu da kullanabilir. Bu süreler, İİK m. 135/2’deki 15 günlük tahliye emriyle karıştırılmamalıdır.

5. İhale Alıcısı Tahliye ve Teslim İçin Hangi İşlemleri Yapmalıdır?

5.1. İhalenin Kesinleşme Durumu Kontrol Edilmelidir

Öncelikle ihalenin feshi süresinin geçip geçmediği, fesih başvurusu bulunup bulunmadığı ve varsa kararın kesinleşip kesinleşmediği dosyadan kontrol edilmelidir. Tescil ve teslim işlemleri bu aşamayla bağlantılıdır.

5.2. Taşınmazdaki Fiilî Kullanıcı Doğru Tespit Edilmelidir

Tahliye emrinin taşınmazı fiilen kullanan doğru kişiye yöneltilmesi gerekir. Yargıtay’ın 17.02.2025 tarihli kararında da, taşınmazda kimin oturduğunun ve tahliye emrinin kime tebliğ edildiğinin usulüne uygun tespiti özellikle değerlendirilmiştir.

5.3. İcra Dairesinden İİK m. 135/2 Tahliye Emri Talep Edilmelidir

İhale alıcısı, satışın yapıldığı icra dosyasında taşınmazın tahliye edilerek kendisine teslimini talep eder. Koşullar mevcutsa icra dairesi kullanıcıya 15 günlük tahliye emri gönderir.

Talepte taşınmazın tapu bilgileri ile fiilî kullanıcının mümkün olduğunca açık gösterilmesi, tescil ve kesinleşme bilgilerinin dosyada mevcut olduğunun kontrol edilmesi uygulamada gereksiz tebligat ve kullanıcı tespiti tartışmalarını azaltır. Özellikle apartman veya site içindeki bağımsız bölümlerde kapı numarası ile tapudaki bağımsız bölüm numarasının birbirinden farklı olabileceği gözden kaçırılmamalıdır.

5.4. Süre Dolmasına Rağmen Boşaltılmazsa Zorla Tahliye ve Teslim İstenir

Tahliye emrinin tebliğinden sonra 15 gün geçtiği hâlde taşınmaz boşaltılmamışsa ve icrayı durduran bir mahkeme kararı da yoksa, İİK m. 135/2 uyarınca işgal eden kişi zorla çıkarılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir.

6. Tahliye Emrine Karşı Şikâyet Edilebilir mi?

Evet. İcra dairesinin tahliye işlemine karşı hukuka aykırılık iddiası varsa icra hukuk mahkemesinde şikâyet yolu gündeme gelebilir. İİK m. 16 uyarınca şikâyet, kanunda ayrıca süre öngörülmeyen hâllerde kural olarak işlemin öğrenilmesinden itibaren yedi gün içinde yapılır.

İİK m. 22 uyarınca şikâyet, mahkeme ayrıca karar vermedikçe icra işlemini kendiliğinden durdurmaz.

Kiracı veya üçüncü kişi hacizden önceki bir hakka dayanıyorsa, sözleşmenin yalnız tarihi değil resmî belge niteliği de önem taşır. Bu nedenle şikâyet incelemesinde noterlik belgesi, tapu şerhi, haciz tarihi ve tebligat evrakı birlikte değerlendirilir.

Şikâyetin gerekçesi; hacizden önceki resmî belgeye dayalı kira ilişkisi, yanlış kişiye tahliye emri gönderilmesi, ihalenin henüz kesinleşmemesi veya başka bir usulsüzlük olabilir. Her dosyada süre ve başvuru sebebi somut işlem tarihleri üzerinden kontrol edilmelidir.

7. İhale Kesinleşmeden Önce Kira veya Kullanım Bedeli İstenebilir mi?

İİK m. 134’ün güncel düzenlemesine göre ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın bakım ve yönetimi icra dairesine aittir. İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, kiracıya kira bedelini; taşınmazı başka şekilde kullanan kişiye ise bilirkişi tarafından belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emredebilir.

Bu düzenleme, tahliye gerçekleşmeden geçen dönemde taşınmazın kullanımının tamamen karşılıksız kalmasını önlemeyi amaçlayan ayrı bir mekanizmadır. Tahliye ve teslim talebiyle karıştırılmamalıdır.

Kira veya kullanım bedelinin icra dairesine yatırılması, kullanıcının taşınmazda süresiz kalma hakkı bulunduğu anlamına gelmez. Tahliye koşulları ayrıca İİK m. 135/2 ve varsa kira hukukuna ilişkin hükümler çerçevesinde incelenir.

8. Taşınmaz Boşaltılmıyorsa Alıcı Kilidi Kendisi Değiştirebilir mi?

İhale alıcısının, henüz icra dairesince teslim yapılmadan taşınmaza fiilen girerek kilidi değiştirmesi veya içerideki kişiyi ve eşyaları kendi imkânıyla çıkarmaya çalışması doğru değildir. İİK m. 135/2’nin öngördüğü yol, zorla çıkarma ve teslim işleminin icra dairesi eliyle yapılmasıdır.

İcra sürecinin genel mantığı ve ödeme emri aşamaları hakkında İcra Takibi Rehberi başlıklı yazımız da incelenebilir.

9. İhale Alıcısından Taşınmazı Satın Alan Yeni Malik de Tahliye İsteyebilir mi?

Evet. 7343 sayılı Kanun ile 30 Kasım 2021 tarihinde İİK m. 135’e eklenen hüküm gereğince, taşınmaz ihale alıcısı adına tescil edildikten sonra tahliye işlemi yapılmadan önce ihale alıcısından taşınmazı satın alan kişi de aynı şekilde tahliye isteme hakkına sahiptir.

10. İcra İhalesi Sonrası Tahliyede En Sık Yapılan Hatalar

En sık karşılaşılan hatalar; 15 günlük sürenin ihale tarihinden başladığını düşünmek, her kiracının otomatik tahliye edileceğini varsaymak, hacizden önceki resmî belgeyi araştırmamak, ihalenin kesinleşme durumunu kontrol etmeden işlem istemek, tahliye emrini yanlış kişiye yöneltmek ve icra dairesi dışında fiilî tahliyeye girişmektir.

Özellikle taşınmazda kiracı bulunuyorsa tapu kaydı, haciz tarihi, kira sözleşmesinin tarihi ve şekli, noter işlemi veya tapu şerhi bulunup bulunmadığı birlikte değerlendirilmelidir.

11. Tahliye Talebinden Önce Dosyada Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?

İhale tutanağı ve kesinleşme bilgisi, tescil yazısı ve güncel tapu kaydı, haciz tarihi, taşınmazdaki kullanıcının kimliği, varsa kira sözleşmesi ve noter/tapu kayıtları, tahliye emrinin tebliğ mazbatası ve şikâyet veya tedbir kararı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Bu belgelerden biri eksik incelendiğinde tahliye işlemi gereksiz yere uzayabilir veya hukuka aykırı hâle gelebilir.

12. Ankara ve Yenimahalle’de İcra İhalesi Sonrası Tahliye Süreci

Ankara, Yenimahalle ve Ankara Batı yargı çevresindeki icra satışlarında da uygulanacak temel hükümler İİK m. 134 ve 135’tir. Ancak tahliye talebinin hangi satış dosyasından yürütüleceği, taşınmazın fiilî kullanıcısı, haciz ve kira tarihleri ile olası icra hukuk mahkemesi şikâyetleri dosya bazında değerlendirilmelidir.

Benzer icra ve tahliye konularındaki içeriklere İcra/İflas Hukuku yazıları ve Gayrimenkul Hukuku yazıları bölümlerinden ulaşılabilir.

13. Sonuç

İcra ihalesinden satın alınan taşınmaz boşaltılmıyorsa temel yol, şartları varsa İİK m. 135/2 uyarınca icra dairesinden tahliye ve teslim istemektir. Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 günlük süre sonunda taşınmaz boşaltılmazsa zorla tahliye gündeme gelir. Ancak kiracı veya üçüncü kişinin hacizden önceki sözleşmesini resmî belgeyle ispatlaması, ihalenin kesinleşmemiş olması ya da tahliye emrindeki usulsüzlükler sonucu değiştirebilir.

Bu nedenle özellikle kiracılı veya üçüncü kişi tarafından kullanılan taşınmazlarda, yalnız ihale tutanağına bakılarak değil; haciz, kira, tebligat ve tescil belgeleri birlikte incelenerek hareket edilmelidir.

14. Sıkça Sorulan Sorular

1. İcra ihalesinden aldığım ev boşaltılmıyorsa ne yapmalıyım?

Koşulları varsa satış dosyasındaki icra dairesinden İİK m. 135/2 uyarınca tahliye ve teslim talep edilir.

2. Tahliye için kaç gün süre verilir?

Tahliye emrinin usulüne uygun tebliğinden itibaren 15 gün süre verilir.

3. 15 günlük süre ihale tarihinden mi başlar?

Hayır. Süre, tahliye emrinin tebliğinden itibaren başlar.

4. İhaleden alınan evde kiracı varsa hemen çıkarılır mı?

Her durumda değil. Hacizden önceki kira ilişkisinin resmî belgeyle ispatı tahliye yolunu değiştirebilir.

5. Adi yazılı kira sözleşmesi tahliyeyi engeller mi?

Tek başına her durumda engellemez. İİK m. 135/2 resmî belge ölçütünü esas alır.

6. Noter onaylı kira sözleşmesi önemli midir?

Evet. Hacizden önceki tarihli noter onaylı sözleşme, resmî belge değerlendirmesinde önem taşır.

7. Tahliye emrine karşı dava veya şikâyet açılabilir mi?

Hukuka aykırılık iddiası varsa icra hukuk mahkemesinde şikâyet yolu gündeme gelebilir.

8. Şikâyet tahliyeyi otomatik olarak durdurur mu?

Hayır. İİK m. 22 uyarınca mahkeme ayrıca karar vermedikçe şikâyet icrayı kendiliğinden durdurmaz.

9. İhale kesinleşmeden kira veya kullanım bedeli istenebilir mi?

İİK m. 134’teki koşullarla, icra dairesine yatırılmak üzere kira veya aylık kullanım bedeli talep edilebilir.

10. Alıcı taşınmazın kilidini kendisi değiştirebilir mi?

İcra dairesi teslimi yapılmadan fiilî tahliyeye girişilmemeli; kanundaki tahliye ve teslim yolu izlenmelidir.

11. İhale alıcısından evi satın alan kişi de tahliye isteyebilir mi?

Evet. İİK m. 135’e 2021’de eklenen hüküm bu kişiye de tahliye isteme hakkı tanır.

12. Ankara’daki icra ihalelerinde farklı bir tahliye kuralı var mı?

Hayır. Aynı kanun hükümleri uygulanır; ancak yetkili dosya ve somut belgeler ayrıca incelenir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.