Kira Tespit Davasını Kazandım: Birikmiş Kira Farkını Nasıl Tahsil Ederim?

Kira tespit davasının sonuçlanması, dava boyunca eksik kalan kira farklarının kendiliğinden tahsil edildiği anlamına gelmez. Önce kararın kesinleşmesi, yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olduğu ve kiracının yaptığı ödemeler belirlenmelidir. Bundan sonra kira farkı ile faiz ayrı ayrı hesaplanarak uygun tahsil yoluna başvurulur.

Bu aşamada yapılan önemli bir hata, yalnız kira bedelini belirleyen kararı doğrudan bir ödeme kararı gibi icraya koymaktır. Kira bedelinin tespiti ile birikmiş paranın tahsili farklı işlemlerdir. Aşağıdaki açıklamalar, konut ve çatılı işyeri kiralarında mahkemece belirlenen bedelden doğan fark alacağına ilişkindir.

1. Kira Tespit Kararı Size Hangi Hakkı Verir?

Mahkeme, belirli bir kira döneminde uygulanacak bedeli tespit eder. Örneğin aylık kirayı 25.000 TL’den 35.000 TL’ye çıkarmış olabilir. Kiracı ilgili aylarda 25.000 TL ödemişse, kararın kapsadığı dönem ve kesinleşme koşulları dikkate alınarak aradaki farkın tahsili gündeme gelir.

Bununla birlikte, hükümde yalnızca “aylık kira bedelinin 35.000 TL olarak tespitine” yazması, birikmiş bütün farkların kiracıdan tahsiline de karar verildiği anlamına gelmez. İlk bakılacak yer, gerekçeli kararın hüküm bölümüdür. Dava dilekçesinde istenen tutarla mahkemenin hükmettiği bedel birbirine karıştırılmamalıdır.

Kira bedelinin hangi esaslarla belirlendiği ayrı bir konudur. Bu aşamayı incelemek isteyenler beş yıldan uzun kiralarda kira tespiti ve hakkaniyet indirimi yazısına bakabilir. Burada üzerinde durulan konu, karar alındıktan sonraki tahsil sürecidir.

2. Karar Kesinleşmeden Kira Farkı İstenebilir mi?

Mahkemece tespit edilen bedelden doğan birikmiş kira farkının talep edilebilir hâle gelmesi için tespit kararının kesinleşmesi gerekir. Kararın duruşmada açıklanmış veya gerekçesinin yazılmış olması tek başına yeterli değildir. Kanun yolu süreci, tebligatlar ve dosyadaki kesinleşme bilgisi birlikte kontrol edilmelidir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli, 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararı, tespit kararından kaynaklanan kira farkının istenebilmesini kararın kesinleşmesine bağlar. Aynı karar, yalnız tespit içeren hüküm ile belirli bir tutarın ödenmesine hükmeden karar arasındaki ayrımı da açıklar.

Bu kural, kiracının zaten ödemekle yükümlü olduğu mevcut kirayı ödememesine izin vermez. Tartışmasız kira borcu ile mahkeme kararıyla ortaya çıkan fark aynı değildir. Sözleşmedeki geçerli artış şartına rağmen eksik ödeme yapılması da kendi koşullarına göre ayrıca değerlendirilir.

3. Birikmiş Kira Farkı Hangi Tarihten Başlar?

A. Yeni Kiranın Geçerli Olduğu Dönem

Yeni bedelin başlangıcı her dosyada dava tarihi veya karar tarihi değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi; dava açılışını, yazılı bildirimi ve sözleşmede artış hükmü bulunmasını dikkate alan kurallar içerir. Tahsil hesabında, kararda belirlenen başlangıç ve kararın kapsamı esas alınır.

Kararın kesinleştiği tarih ile yeni kiranın geçerli olduğu tarih farklı olabilir. Yeni bedel daha önce başlayan bir kira dönemi için belirlenmişse, kesinleşmeden sonra o döneme ait farklar talep edilebilir. Bu, önceki bütün yılların bugünkü piyasa kirasına göre yeniden hesaplanabileceği anlamına gelmez.

B. Dava Sürerken Yeni Kira Yılı Başlamışsa

Birden fazla kira dönemine yayılan dosyalarda her yıl ayrı incelenmelidir. Mahkemenin belirlediği bedeli bütün aylara değişmeden uygulamak da sonraki yıllara kendiliğinden rayiç kira eklemek de doğru bir hesap yöntemi değildir.

Sonraki dönemlerde sözleşmenin artış hükmü, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve ilgili dönemde uygulanabilecek özel düzenlemeler birlikte değerlendirilir. Aynı taşınmaz için başka bir tespit kararı veya taraflar arasında yeni bir anlaşma varsa bunlar da hesaba katılır.

4. Kira Farkı Nasıl Hesaplanır?

Her ay için uygulanması gereken kira bedelinden o aya ait ödeme çıkarılır. Banka dekontları, açıklamalar ve varsa toplu ödemelerin hangi borca ilişkin olduğu kontrol edilir. İşyerlerinde kararın net mi brüt mü olduğu ile vergi kesintilerinin hesabı ayrıca incelenmelidir.

Aşağıdaki örnekte aynı kira yılı içinde sekiz ay boyunca geçerli bedelin 35.000 TL olduğu ve kararın kesinleştiği varsayılmıştır. Tutarlar yalnız hesap yöntemini göstermek içindir:

İlk dört ay: Aylık 35.000 TL yerine 25.000 TL ödendiği için her ay 10.000 TL fark oluşur. Dört aylık toplam fark 4 × 10.000 = 40.000 TL olur.

Sonraki dört ay: Aylık 35.000 TL yerine 28.000 TL ödendiğinde aylık fark 7.000 TL’dir. Bu dönemin toplam farkı 4 × 7.000 = 28.000 TL olur.

Sekiz aylık toplam fark: 40.000 + 28.000 = 68.000 TL.

Bu örnekte faiz, yargılama gideri ve icra masrafı yoktur. Sonradan yapılan bir fark ödemesi varsa aynı alacak ikinci kez istenmemelidir. Ödemelerin hangi borçtan düşüleceği konusunda uyuşmazlık varsa yalnız banka hareketlerinin toplamıyla sonuca gidilmez.

5. Kira Farkına Faiz Ne Zaman İşler?

Tespit kararıyla belirgin hâle gelen birikmiş kira farkı için kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz istenebilir; bunun için ayrıca temerrüt ihtarı gerekmez. Bu farklara, sırf yeni kira geçmiş bir dönemden itibaren geçerli olduğu için o dönemin başından faiz eklenmemelidir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Bölümü Genel Kurulunun 24.11.1995 tarihli, 1994/2 E., 1995/2 K. sayılı kararı bu ayrımı yapar. Kararın konusu, tespit hükmünden doğan kira farkıdır. Önceden muaccel olmuş ve hiç ödenmemiş olağan kira borçları için aynı başlangıç tarihi otomatik olarak kullanılamaz.

Kesinleşmeden sonraki aylara ait henüz vadesi gelmemiş kiralar da topluca geçmiş fark hesabına alınamaz. Faizin türü, oranı ve dönemleri belirlenirken sözleşme ile yürürlükteki hükümler ayrıca incelenmelidir. Hukukî faiz hesaplama aracı, doğru başlangıç ve faiz türü belirlendikten sonra ön hesap için kullanılabilir; bu hukuki değerlendirmeyi kendiliğinden yapmaz.

6. Kira Farkı İçin Hangi İcra Yoluna Başvurulur?

A. Yalnız Kira Bedelini Tespit Eden Karar

Sadece kira bedelini tespit eden hüküm, fark alacağı yönünden doğrudan ilamlı icraya konulamaz. Kararın kesinleşmesi, tespit hükmünü kendiliğinden bir ödeme hükmüne dönüştürmez.

Kesinleşmiş karar ve ödeme dökümüyle ilamsız icra takibi gündeme gelebilir. Kiracı itiraz ederse, itirazın kapsamı ve eldeki belgeler değerlendirilerek itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yolu seçilir. Gerektiğinde alacağın tahsili için dava açılması da mümkündür. Bu yolların koşulları ve süreleri aynı değildir.

Takipte dönemler, asıl alacak, varsa işlemiş faiz ve faiz başlangıcı açıkça gösterilmelidir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 58, 66, 67 ve 68. maddeleri, takip talebi ve itiraz sonrasındaki başvurular bakımından birlikte değerlendirilir.

B. Yargılama Gideri ve Karşı Vekâlet Ücreti

Kira tespit kararındaki yargılama gideri ve karşı vekâlet ücreti, kira farkından ayrı kalemlerdir. Hükmün bunlara ilişkin bölümü, kesinleşme durumu ve İcra ve İflas Kanunu’nun 32. maddesi bakımından ayrıca incelenir. Bu tutarların bulunması, kira farkının da aynı şekilde ilamlı takibe eklenebileceği anlamına gelmez.

7. Yeniden Arabulucuya Başvurmak Gerekir mi?

İcra takibi başlatılması ile dava açılması birbirinden ayrılmalıdır. İcra takibine başvurmak için dava şartı arabuluculuk aranmaz. Buna karşılık kira farkının tahsili veya itirazın iptali için dava açılacaksa 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi dikkate alınır.

Kira tespiti davasından önce yapılan arabuluculuğun, daha sonra doğan kira farkı tahsili uyuşmazlığını da kapsadığı peşinen kabul edilmemelidir. Önceki başvurunun konusu, tarafları, dönemleri ve son tutanak incelenmelidir. Kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası da her türlü kira alacağı davasına genişletilmemelidir.

8. Kira Farkı Ödenmezse Kiracı Tahliye Edilir mi?

Kira tespit davasını kazanmak, kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Fark borcuna dayalı tahliye istenecekse alacağın talep edilebilir olması yanında usulüne uygun ihtar veya ödeme emri, ödeme süresi ve seçilen başvurunun koşulları ayrıca sağlanmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı bildirimle verilecek süre en az otuz gündür. İcra takibi yoluna gidildiğinde İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamındaki özel hükümler de dikkate alınır. Faiz için ayrıca ihtar gerekmemesi, tahliye için gerekli bildirim ve sürelerin atlanabileceği anlamına gelmez.

9. Tahsil İşleminden Önce Hangi Belgeler Hazırlanmalı?

• Gerekçeli karar ve kesinleşme bilgisi: Varsa istinaf veya temyiz kararlarıyla birlikte.

• Kira sözleşmesi ve ekleri: Başlangıç, ödeme günü, artış hükmü ve taraf bilgileri görülecek şekilde.

• Ay ay ödeme dökümü: Banka dekontları ve sonradan yapılan fark ödemeleriyle birlikte.

• Önceki takip ve anlaşmalar: Aynı borcun tekrar istenmesini önlemek için.

• Tebligatlar ve arabuluculuk tutanakları: Başvuru yolunu ve süreleri belirlemek için.

Ankara ve Yenimahalle’deki kira uyuşmazlıklarında da sağlıklı bir tahsil hesabı bu belgelerin birlikte incelenmesiyle yapılır. Kararınızın kapsamı, birikmiş fark ve başvurulabilecek yollar hakkında dosyanıza özgü değerlendirme için Avukat Mete ŞAHİN iletişim sayfasından görüşme bilgilerine ulaşabilirsiniz.

10. Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira tespit davasını kazandım. Parayı hemen alabilir miyim?

Önce kararın kesinleşmesi, hangi dönemden itibaren geçerli olduğu ve yapılan ödemeler kontrol edilir. Kararın verilmesi tek başına tahsil anlamına gelmez.

2. Kiracı istinafa başvurduysa kira farkını icraya koyabilir miyim?

Tespit kararından doğan fark için kesinleşme koşulu aranır. Kanun yolu başvurusu sürerken kararın kesinleştiği varsayılmamalıdır.

3. Kira farkı dava tarihinden mi hesaplanır?

Her zaman değil. Yeni bedelin geçerli olduğu dönem, kararın kapsamı ve Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi birlikte değerlendirilir.

4. Karar kesinleşince geçmiş bütün yılların farkını alabilir miyim?

Hayır. Tespit edilen bedelin geçerli olduğu dönem esas alınır. Önceki bütün yıllar bugünkü piyasa kirasına göre yeniden hesaplanamaz.

5. Kira tespit kararını doğrudan ilamlı icraya koyabilir miyim?

Yalnız bedeli tespit eden bölüm, kira farkı için doğrudan ilamlı icraya dayanak olmaz. Karardaki gider ve vekâlet ücreti bölümleri ayrıca incelenir.

6. Kira farkının faizi hangi tarihten başlar?

Tespit kararıyla belirginleşen birikmiş fark için kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz istenebilir. Olağan kira borçlarının faiz başlangıcı ayrıca değerlendirilir.

7. Faiz istemek için noter ihtarı şart mı?

Tespit kararından doğan birikmiş farkın faizi için kesinleşmeden sonra ayrıca temerrüt ihtarı gerekmez. Tahliye için gereken bildirimler bundan farklıdır.

8. Kiracı dava sırasında kirayı artırdıysa ne olur?

Her aya ait gerçek ödeme, o ay için uygulanacak bedelle karşılaştırılır. Yapılmış artışlar ve fark ödemeleri hesaptan çıkarılmadan takip başlatılmamalıdır.

9. Kira farkı için yeniden arabuluculuk gerekir mi?

İcra takibi ile dava ayrılmalıdır. Tahsil veya itirazın iptali davası açılacaksa dava şartı arabuluculuk ve önceki tutanağın kapsamı ayrıca kontrol edilir.

10. Kiracı icra takibine itiraz ederse alacağım sona erer mi?

Hayır. Süresinde itiraz takibi durdurabilir; alacağı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Belgeler ve süreler değerlendirilerek uygun başvuru yapılır.

11. Kira farkını ödemeyen kiracı kendiliğinden tahliye edilir mi?

Hayır. Tahliye için talep edilebilir borç, usulüne uygun bildirim veya ödeme emri ve ilgili başvurunun diğer koşulları ayrıca aranır.

12. Kiracı evden çıktıysa birikmiş farkı isteyebilir miyim?

Tahliye, daha önce doğmuş borcu kendiliğinden kaldırmaz. Kararın dönemi, ödemeler, varsa ibra veya anlaşma ve zamanaşımı birlikte incelenir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.