Arabuluculukta Anlaşılan Tahliye Tarihi Geçti: Kiracı Çıkmazsa Ne Yapılır?

Arabuluculukta kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltması kararlaştırılmış, ancak o gün geldiğinde teslim gerçekleşmemiş olabilir. Böyle bir durumda ilk adım, imzalanan anlaşmanın içeriğini, icra edilebilirlik şerhini ve tahliye koşullarını birlikte incelemektir. Gerekli şartlar sağlanıyorsa anlaşmanın ilamlı icra yoluyla uygulanması değerlendirilebilir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk anlaşması, sıradan bir tahliye taahhütnamesiyle aynı belge değildir. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamındaki kira anlaşmalarında, tarafların ve avukatların imzası bulunsa bile icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Ayrıca yalnızca “anlaşma sağlandı” yazan bir son tutanak, tahliye ve teslim yükümlülüğünü açıkça düzenleyen anlaşma belgesi yerine geçmeyebilir.

1. Tahliye Tarihi Geçtiğinde Önce Hangi Belgeler İncelenir?

Taşınmaz boşaltılmadığında, başvuru yolunu doğru belirlemek için arabuluculuk dosyasındaki belgeler birlikte değerlendirilmelidir. Belgenin başlığı kadar, kiracının hangi taşınmazı, ne zaman ve hangi koşullarla teslim etmeyi üstlendiği önemlidir.

• Anlaşma belgesi ve ekleri: Tahliye tarihi, açık adres, bağımsız bölüm ve taraf bilgileri birbiriyle uyumlu olmalıdır.

• Son tutanak: Sürecin nasıl sonuçlandığını gösterir; anlaşmanın ayrıntılarını içerip içermediği ayrıca kontrol edilir.

• Kira sözleşmesi ve sonraki yazılı mutabakatlar: Tarafların tahliye tarihini değiştirip değiştirmediği anlaşılmalıdır.

• Şerh kararı: Daha önce alınmışsa hangi yükümlülükleri kapsadığı incelenmelidir.

• Ödeme ve teslim belgeleri: Depozito iadesi, borç ödemesi, anahtar teslimi veya başka bir koşul varsa bunların yerine getirilip getirilmediği belirlenmelidir.

Örneğin tahliyenin belirli bir ödemenin yapılmasına bağlandığı anlaşmada yalnız takvimdeki günün geçmesi yeterli olmayabilir. Karşılıklı yükümlülükler ve koşullar görülmeden “hemen tahliye edilebilir” sonucu çıkarılmamalıdır.

2. Son Tutanak ile Anlaşma Belgesi Arasındaki Fark Nedir?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, arabuluculuk faaliyetinin sona ermesini ve anlaşmayı ayrı maddelerde düzenler. Son tutanak, sürecin anlaşmayla veya anlaşamamayla sonuçlandığını kayda geçirir. Anlaşma belgesi ise tarafların üstlendiği yükümlülüklerin kapsamını belirler.

Bu nedenle “taraflar anlaşmıştır” ifadesinin bulunması, tek başına hangi evin hangi tarihte boşaltılacağını açıklamaz. İcra bakımından, tahliye ve teslim borcunun kim tarafından, kime karşı, hangi taşınmaz için yerine getirileceği anlaşılır olmalıdır. Belgeler tek metinde düzenlenmiş olsa bile değerlendirme, başlığa değil içeriğe göre yapılır.

E-imzalı belge söz konusuysa doğrulanabilir elektronik dosya korunmalıdır. Güvenli elektronik imza ile taranmış imza görüntüsü veya mesajla verilen onay aynı değildir. İmza ve temsil yetkisi konusunda tereddüt varsa bu husus başvurudan önce açıklığa kavuşturulmalıdır.

3. Kira Arabuluculuk Anlaşmasında Şerh Neden Zorunludur?

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinin üçüncü fıkrası, bu kapsamda düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhini zorunlu tutar. Kanun’un 18. maddesindeki, belirli imzaları taşıyan anlaşmaların ayrıca şerh aranmadan ilam niteliğinde sayılmasına ilişkin genel düzenleme, kanunen şerhin zorunlu olduğu durumları dışarıda bırakır.

Dolayısıyla kira uyuşmazlığında “iki tarafın avukatı da imzaladı, mahkemeye başvurmaya gerek yok” şeklinde genel bir kabul doğru değildir. İcra edilebilirlik şerhi, anlaşmanın cebrî icraya uygunluğunun mahkemece denetlenmesini sağlar.

Şerh verilmesi, eksik veya belirsiz her hükmün kendiliğinden uygulanabilir hâle gelmesi anlamına da gelmez. Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi Başkanlığının 13 Eylül 2024 tarihli görüşünde, şerh yanında belgenin bir yükümlülüğün yerine getirilmesini sağlayacak nitelikte hüküm içermesi gerektiği açıklanır. Bu kaynak bir Bakanlık görüşüdür; mahkeme kararı olarak değerlendirilmemelidir.

4. İcra Edilebilirlik Şerhi Hangi Mahkemeden Alınır?

Bu yazıda ele alınan, dava açılmadan önce yapılan ve taşınmazın tahliyesine ilişkin kira anlaşmasında, şerh için taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Arabulucunun bürosunun veya kiraya verenin ikametgâhının bulunduğu yer tek başına belirleyici değildir.

Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebrî icraya elverişli olup olmadığını; taşınmazla ilgili kanunî sınırlamalara, usul ve esaslara uyulup uyulmadığını denetler. Bilgi veya belge isteyebilir; gerektiğinde duruşma açabilir. Her başvurunun mutlaka duruşmasız sonuçlanacağını söylemek doğru olmaz.

Devam eden bir dava sırasında anlaşılmışsa 6325 sayılı Kanun’un 18/2. maddesindeki, şerhin davanın görüldüğü mahkemeden istenmesine ilişkin düzenleme de dikkate alınır. Bu durumda başvuru yeri, devam eden dosya ve anlaşmanın kapsamıyla birlikte belirlenmelidir.

Başvuru hazırlanırken anlaşma belgesi ve eklerinin yanında son tutanak, kira sözleşmesi, taşınmazı tanımlayan bilgiler ve varsa temsil belgeleri dosyaya göre değerlendirilir. Arabuluculukta gizlilik esastır; bununla birlikte Kanun’un 5. maddesi, anlaşmanın uygulanması ve icrası için gerekli ölçüde açıklamaya izin verir. İlgisiz müzakere tekliflerinin paylaşılması gerekmez.

5. Şerhten Sonra Kiracı Hâlâ Çıkmazsa Tahliye Nasıl Yapılır?

Gerekli şerhi taşıyan, tahliye ve teslim yükümlülüğü açık olan ve yerine getirilme zamanı gelen anlaşma için ilamlı icra yolu değerlendirilebilir. Takip talebi, anlaşmanın kapsamına uygun hazırlanmalı; belgede bulunmayan bir yükümlülük kendiliğinden eklenmemelidir.

İcra ve İflâs Kanunu’nun 26. maddesi, taşınmazın tahliye ve teslimine ilişkin icra emrinde yedi gün içinde teslimi düzenler. Bu süre icra emrinin tebliğinden itibaren hesaplanır; arabuluculuk anlaşmasında yazan tahliye tarihinden başlamaz. Tebligat ve varsa icranın geri bırakılması gibi süreçler ayrıca dikkate alınır.

Bu düzenleme, başvurudan itibaren yedi gün içinde taşınmazın mutlaka boşaltılacağı anlamına gelmez. Tebligatın yapılması, dosyadaki başvurular ve fiilî tahliye işlemlerinin hazırlanması süreyi etkileyebilir. Yükümlülük yerine getirilmezse gerekli işlemler icra dairesi aracılığıyla yürütülür; kiraya verenin kendi imkânlarıyla kilit değiştirmesi, eşyaları çıkarması veya kullanım imkânlarını kesmesi hukukî yolun yerine geçmez.

Takibin genel aşamaları için ilamlı icra takibi ve icra emri hakkındaki rehber de incelenebilir.

6. Kiracının Başvuru ve Savunma Hakları Devam Eder mi?

İlamlı takip, ilamsız takipten farklıdır. “İtiraz edilirse her durumda takip kendiliğinden durur” açıklaması bu sürece doğrudan uygulanamaz. Buna karşılık kiracının hiçbir hukukî başvuru hakkı bulunmadığını söylemek de yanlıştır.

Belgenin yerine getirilmiş olması, sonradan verilen süre, takip işlemlerinin anlaşmayı aşması veya başka hukukî sorunlar, ilgili başvuru yoluna göre değerlendirilebilir. İcra ve İflâs Kanunu’nun 16, 22 ve 33. maddelerindeki şikâyet ve icranın geri bırakılması hükümleri bu ayrım bakımından önem taşır. Şikâyet, mahkeme karar vermedikçe kendiliğinden icrayı durdurmaz. Başvuru türü ve süresi, tebliğ edilen belgeye ve ileri sürülen sebebe göre belirlenmelidir.

7. Yeniden Arabuluculuk veya Tahliye Davası Gerekir mi?

Geçerli ve icraya elverişli bir tahliye anlaşmasının yerine getirilmesi amaçlanıyorsa, ilk değerlendirme aynı talebi yeniden dava etmek yerine mevcut anlaşmanın icrası üzerinde yapılır. 6325 sayılı Kanun’un 18/5. maddesi, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflarca dava açılamayacağını düzenler.

Ancak bu kural, anlaşmanın geçerliliğine ilişkin her iddianın veya anlaşma dışında kalan her talebin yok sayılması anlamına gelmez. İrade sakatlığı, temsil yetkisi, belirsiz yükümlülük ya da kapsam dışı alacak iddiası varsa izlenecek yol ayrıca incelenmelidir. “Her durumda yeniden arabuluculuk gerekir” ve “hiçbir durumda dava açılamaz” şeklindeki iki uç ifade de yanıltıcıdır.

Anlaşmada açık bir ifa günü belirlenmişse bu tarih, temerrüt değerlendirmesinde önem taşır. Bununla birlikte ayrıca bildirim, ödeme veya başka bir ön koşul kararlaştırılmış olabilir. Her dosya için otomatik olarak yeni bir noter ihtarnamesi gerektiği varsayılmamalıdır.

8. Tahliye Taahhütnamesindeki Bir Aylık Süre Burada da Geçerli midir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenen yazılı tahliye taahhüdüne dayalı dava veya takip yolu ile şerhli arabuluculuk anlaşmasının ilamlı icrası farklı hukukî yollardır. Tahliye taahhüdü için öngörülen bir aylık süreyi, arabuluculuk anlaşmasına dayalı her işlem için tek ve ortak süre olarak göstermek doğru değildir.

Diğer taraftan bu ayrımdan “arabuluculuk anlaşmasında hiçbir süre sorunu yoktur” sonucu çıkarılmamalıdır. Belgenin gerçek niteliği, uygulanacak takip yolu ve ilgili süreler birlikte incelenir. Belge yalnız başlığında arabuluculuk ifadesi taşıdığı için farklı bir hukukî rejime geçmiş sayılmaz.

Elinizde ayrıca bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ve itiraz rehberi bu ayrımı anlamaya yardımcı olabilir.

9. Tahliye Tarihinden Sonraki Ödemeler ve Masraflar Nasıl Değerlendirilir?

Kiracının anlaşmadaki tarihten sonra ödeme yapması veya kiraya verenin bu ödemeyi alması, somut olay görülmeden tek bir sonuca bağlanamaz. Ödemenin hangi dönem ve borç için yapıldığı, açıklaması, anlaşmadaki hükümler ve sonraki yazışmalar birlikte incelenmelidir. Ödemenin tahliye anlaşmasına etkisi, bu belgelerle birlikte değerlendirilir.

Tahliye ile geçmiş kira borcu, kullanım bedeli, depozito veya cezai şart talepleri aynı şey değildir. Hangi kalemin anlaşmada açıkça düzenlendiği ve hangisinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiği belirlenmelidir. Kiraya verenin istediği bütün tutarlar, yalnız tahliye hükmü bulunduğu için aynı belgeye dayanılarak talep edilemez.

Şerh başvurusu harcı, tebligat gideri ve icra işlemlerinin masrafları dosyanın özelliklerine göre değişir. Gerektiğinde taşıma veya muhafaza gibi fiilî işlem giderleri de doğabilir. Dava harç ve gider hesaplama aracı, kapsadığı kalemler için genel bir ön hesap sağlayabilir; belirli tahliye dosyasının kesin masrafı olarak kabul edilmemelidir.

10. Ankara ve Yenimahalle’de Başvuruya Nasıl Hazırlanılır?

Ankara ve Yenimahalle’deki bir konut veya işyeri için değerlendirme yapılırken taşınmazın açık adresi, anlaşmanın tamamı ve varsa mevcut mahkeme veya icra dosyası bilgileri birlikte hazırlanmalıdır. Yalnız kiracının ya da kiraya verenin ikamet ettiği ilçeye bakılarak görevli ve yetkili merci belirlenmemelidir.

Örneğin anlaşmada “5 Ekim’de tahliye ve anahtar teslimi” yazması hâlinde, ertesi gün taşınmazın boşaltılmadığı görülürse önce bu yükümlülüğün herhangi bir koşula bağlanıp bağlanmadığı ve şerhin bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Sonrasında uygun başvuru hazırlanır. Tahliyenin tamamlanacağı tarih, tebligat ve icra işlemlerinin seyrine göre değişebilir.

Belge incelemesi için anlaşma ve ekleri, son tutanak, kira sözleşmesi, varsa şerh kararı, tebligatlar ve tahliye tarihinden sonraki ödeme kayıtları hazır bulundurulabilir. Görüşme ve belge iletim yöntemleri hakkında Avukat Mete ŞAHİN iletişim bilgileri üzerinden bilgi alınabilir.

11. Sıkça Sorulan Sorular

1. Arabuluculukta belirlenen tahliye tarihi geçti. İlk ne yapmalıyım?

Anlaşmadaki tahliye hükmünü, koşulları ve icra edilebilirlik şerhini kontrol edin. Uygun başvuru, belgenin tamamı incelendikten sonra belirlenir.

2. Son tutanak tek başına tahliye için yeterli midir?

Yalnızca anlaşma sağlandığını bildiren son tutanak yeterli olmayabilir. Tahliye ve teslim yükümlülüğünün açıkça düzenlendiği metin incelenmelidir.

3. Taraflar ve avukatları imzaladıysa yine şerh gerekir mi?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi kapsamındaki kira anlaşmalarında icra edilebilirlik şerhi zorunludur.

4. Şerh başvurusu hangi mahkemeye yapılır?

Dava öncesinde yapılan taşınmazın tahliyesine ilişkin kira anlaşmasında taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Devam eden dava varsa ayrıca değerlendirilir.

5. Mahkeme mutlaka duruşma yapar mı?

Hayır. Mahkeme bilgi veya belge isteyebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir. Başvurunun inceleme biçimi dosyanın özelliklerine göre belirlenir.

6. Şerh alınınca kiracı hemen çıkarılır mı?

Hayır. İcraya elverişli yükümlülük, takip, tebligat ve gerekli diğer işlemler değerlendirilir. Şerh, aynı gün fiilî tahliye garantisi değildir.

7. İcra emrindeki yedi günlük süre ne zaman başlar?

İİK m.26 kapsamındaki yedi günlük teslim süresi, icra emrinin tebliğinden itibaren hesaplanır. Anlaşmadaki tahliye tarihinden başlayan bir süre değildir.

8. Yeniden noter ihtarnamesi göndermek zorunlu mudur?

Her durumda zorunlu değildir. Anlaşmada bildirim veya başka bir ön koşul bulunup bulunmadığı ve seçilecek hukukî yol kontrol edilmelidir.

9. Aynı tahliye için yeniden arabuluculuk gerekir mi?

Geçerli ve icraya elverişli anlaşmanın uygulanması için önce belgenin icrası değerlendirilir. Anlaşma dışı talepler veya geçerlilik uyuşmazlığı ayrıca ele alınır.

10. Tahliye taahhütnamesindeki bir aylık süre aynen uygulanır mı?

İki yol özdeş değildir. TBK m.352/1 kapsamındaki tahliye taahhüdü ile şerhli arabuluculuk anlaşmasının ilamlı icrası ayrı değerlendirilmelidir.

11. Tahliye tarihinden sonra kira ödenmesi anlaşmayı kaldırır mı?

Tek başına kesin bir cevap verilemez. Ödemenin açıklaması, dönemi, anlaşma hükümleri ve tarafların sonraki davranışları birlikte incelenir.

12. Ankara’da belge incelemesi için neler hazırlanmalıdır?

Anlaşma ve ekleri, son tutanak, kira sözleşmesi, varsa şerh kararı, tebligatlar ve sonraki ödeme kayıtları hazırlanmalıdır.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.