Kiracı Evi Başkasına Kiraya Verirse Ne Yapılır? Alt Kira ve Tahliye

Kiracının evi başka bir kişiye kiraladığı veya kendisi taşındığı hâlde anahtarı başkasına bıraktığı öğrenildiğinde, ilk mesele bu kullanımın hangi anlaşmaya dayandığıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira kurulması veya kullanım hakkının başkasına devredilmesi mümkün değildir. Ancak evde farklı bir kişinin bulunması, tek başına izinsiz alt kira yapıldığını ve hemen tahliye edilebileceğini göstermez.

Misafirlik, ailece birlikte yaşama, bir odanın ücret karşılığında verilmesi ve evin tamamının başka birine bırakılması aynı durum değildir. İzlenecek yol; kira sözleşmesi, yazılı izin, fiilî kullanım ve ihlalin giderilip giderilmediği birlikte değerlendirilerek belirlenir. Otuz günlük ihtar süresi de kendiliğinden tahliye anlamına gelmez.

1. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Nedir?

1.1. Evin Tamamının veya Bir Odasının Kiralanması

Alt kira, kiracının kiraladığı yerin tamamını ya da bir bölümünü başka bir kişiye kira karşılığında kullandırmasıdır. Ana sözleşme kiraya veren ile asıl kiracı arasında devam eder; ikinci ilişki asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulur.

Örneğin kiracının iki odalı evin bir odasını başka bir kişiye bağımsız kullanım sağlayarak aylık bedelle vermesi alt kira kapsamında değerlendirilebilir. Yalnızca evin tamamının kiralanması şart değildir. İlişkinin adı değil, tarafların gerçekte neyi kararlaştırdığı ve kullanımın nasıl gerçekleştiği önem taşır.

1.2. Para Alınmadan Başkasına Kullandırma

Kiracı taşınıp konutu bir yakınının bağımsız kullanımına bırakmışsa, kira bedeli alınmaması meseleyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu, alt kiranın yanında kullanım hakkının devrini de düzenler. Buna karşılık kısa süreli misafir ağırlama, tek başına böyle bir devir olarak kabul edilemez.

Temel ayrım ve yazılı rıza şartı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde yer alır. Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralar ayrıca değerlendirilmelidir; aynı izin kuralı bütün kira türlerine aynen uygulanmaz.

1.3. Alt Kira, Kira Sözleşmesinin Devri Değildir

Alt kirada asıl kiracı ana sözleşmenin tarafı olmaya devam eder. TBK m.323 kapsamında kira ilişkisinin devrinde ise gerekli şartlarla yeni kişi kiracının yerine geçer. İşyeri devri bakımından farklı kurallar bulunduğundan, işyeri kira sözleşmesinin devri ayrıca incelenmelidir.

2. Ev Sahibinin Yazılı İzni Nasıl Değerlendirilir?

Yazılı rıza kira sözleşmesinde bulunabileceği gibi ayrı bir belgede de yer alabilir. İncelemede yalnızca “izin var mı?” sorusuyla yetinilmemeli; izin verilen kişi, alan, kullanım biçimi ve varsa süre belirlenmelidir. Bir odanın belirli kişiye kullandırılmasına verilen izin, bütün konutun farklı kişilere bırakılmasını kapsamayabilir.

“Ev sahibi biliyordu” veya “telefonda kabul etti” açıklaması, yazılı rıza şartıyla aynı şey değildir. Mesajlaşma kayıtları da içerikleri, kaynağı, aidiyeti ve şekil şartı bakımından incelenmelidir. Sıradan bir mesajın her durumda imzalı izin belgesiyle eşdeğer olduğu söylenemez.

TBK m.322, rızanın mutlaka noterde düzenlenmesini şart koşmaz. Bununla birlikte kapsamı açık, tarihli ve imzalı bir izin belgesi ispat tartışmasını azaltabilir. Kiraya verenin sonraki davranışlarının hukuki etkisi de somut uyuşmazlıkta ayrıca değerlendirilir; yalnızca sessiz kalındığı düşüncesiyle hareket edilmemelidir.

3. Misafir, Akraba ve Ev Arkadaşı Alt Kiracı Sayılır mı?

Akrabalık ilişkisi tek başına ne ihlali kanıtlar ne de her türlü kullanımı hukuka uygun hâle getirir. Kiracının konutta yaşamaya devam edip etmediği, diğer kişinin kullanımının bağımsızlığı, taraflar arasındaki anlaşma ve düzenin sürekliliği önemlidir.

Örneğin kiracının yanında geçici olarak kalan kardeşi ile kiracı başka bir yere taşındıktan sonra konutu tek başına kullanan kardeşi aynı hukuki konumda olmayabilir. Benzer şekilde birlikte yaşamın giderlerini paylaşmakla bir odayı kira karşılığında bağımsız kullanıma bırakmak her olayda aynı sayılmaz.

Apartman yöneticisinin “başka biri oturuyor” demesi başlangıç bilgisi olabilir; ancak kullanımın niteliğini tek başına açıklamaz. İddia, somut tarihler ve hukuka uygun delillerle desteklenmelidir. Kanunda bütün olaylar için geçerli bir “şu kadar gün kalırsa alt kiracıdır” eşiği bulunmadığından yapay süre ölçütleri kullanılmamalıdır.

4. İzinsiz Alt Kira Öğrenilirse Hangi Sıra İzlenmeli?

4.1. Önce Sözleşme ve Kullanım Tespit Edilmeli

Kira sözleşmesinin tamamı, ekleri, izin belgeleri, yazışmalar ve fiilî kullanıma ilişkin bilgiler bir araya getirilmelidir. Kullanıcının kimliği, ne zamandan beri orada bulunduğu ve kiracının taşınmazla ilişkisini sürdürüp sürdürmediği açıklığa kavuşturulmalıdır.

Kiraya veren ile tapu malikinin farklı kişiler olduğu durumlarda, kimin hangi talebi ileri sürebileceği ayrıca incelenir. Yanlış kişiye yöneltilen veya belirsiz bir ihlale dayanan işlem, sonraki aşamalarda sorun oluşturabilir.

4.2. Olağan Durumda Yazılı İhtar ve Süre Verilmesi

Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle fesih değerlendirilirken TBK m.316 önem taşır. Olağan durumda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi, aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğinin yazılı biçimde bildirilmesi gerekir.

İhtar; hangi taşınmazı, hangi davranışı ve nasıl giderilmesi istenen bir aykırılığı konu aldığını açıkça göstermelidir. Süre ve bildirimin ulaştığı tarih ispatlanabilmelidir. Belgenin yalnızca hazırlanmış olması, kiracıya usulünce ulaştırılmış olmasıyla aynı değildir.

Noter aracılığıyla bildirim, içerik ve tebliğin belgelenmesi bakımından tercih edilebilir. Ancak kullanılacak yöntem, muhatap ve süre hesabı dosyaya göre belirlenmelidir. İnternetten bulunan genel bir tahliye ihtarının isimler değiştirilerek kullanılması yeterli olmayabilir.

4.3. Derhâl Fesih İstisnaları Dar Değerlendirilmeli

TBK m.316; kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, verilecek sürenin yararsız olduğunun anlaşılması veya davranışın ilgili kişiler bakımından çekilmez olması gibi hâllerde yazılı bildirimle derhâl fesih imkânı düzenler. İzinsiz alt kira iddiası, bu istisnaların kendiliğinden gerçekleştiği anlamına gelmez. Süre verilmeden işlem yapılacaksa bunun somut gerekçesi ayrıca ortaya konulmalıdır.

5. Arabuluculuk ve Tahliye Davası Nasıl İlerler?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru, kanundaki istisna dışında dava şartıdır. Düzenleme 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle getirilen 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında yer alır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna, her kira davasını arabuluculuk dışında bırakmaz.

Anlaşma sağlanamazsa hukuki sebebe uygun dava değerlendirilir. Kira ilişkisinden doğan bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Davanın kimlere yöneltileceği, alt kullanıcının konumu ve yetkili mahkeme; sözleşme ve talep esas alınarak belirlenmelidir.

Arabuluculukta anlaşılacaksa taşınmazın teslim tarihi, anahtar teslimi, borçlar ve kullanımın sona erdirilmesi açıkça düzenlenmelidir. Sürecin ayrıntıları için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazısı incelenebilir.

İhtar süresinin dolması veya dava açılması, kiraya verene kilit değiştirme, eşyaları çıkarma ya da hizmetleri keserek tahliyeye zorlama yetkisi vermez. Tahliye ve teslim, hukuka uygun süreçle gerçekleştirilmelidir. Davanın belirli bir haftada biteceği veya mutlaka kabul edileceği vaat edilemez.

6. Hangi Deliller Kullanılabilir?

Kira sözleşmesi ve izin belgesi yanında, taraflar arasındaki hukuka uygun yazışmalar, kullanım hakkında doğrudan bilgisi bulunan tanıklar ve ilan kayıtları değerlendirilebilir. İnternet ilanı varsa adresi, görüntülenme tarihi, ilan içeriği ve taşınmazla bağlantısı korunmalıdır. Tek bir ekran görüntüsü her zaman kullanımın gerçekleştiğini veya kimin kiraladığını kanıtlamaz.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.199 elektronik verileri de belge kapsamında düzenler; m.189 ise hukuka aykırı elde edilen delillerin değerlendirilmesini engeller. Bu nedenle başkasının hesabına izinsiz erişmek veya özel yaşamı ihlal eden yöntemlere başvurmak doğru değildir.

Delilin kaybolması ya da ileride ileri sürülmesinin önemli ölçüde güçleşmesi riski varsa, HMK m.400 çerçevesinde delil tespiti şartları incelenebilir. Amaç, şüpheyi kesin sonuç gibi sunmak değil; iddia edilen kullanımın zamanını ve niteliğini güvenilir biçimde ortaya koymaktır.

7. Asıl Kiracı ve Alt Kiracının Sorumluluğu

Alt kira, asıl kiracıyı ana sözleşmeden otomatik olarak çıkarmaz. Kiracı, kira bedelini ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerini gözetmeye devam etmelidir. TBK m.322 ayrıca alt kiracının kiralananı asıl kiracıya tanınandan farklı kullanması hâlinde sorumluluğu ve kiraya verenin alt kullanıcıya karşı kullanabileceği hakları düzenler.

Alt kiracının asıl kiracıya peşin ödeme yapması, ev sahibinin yazılı izninin bulunduğunu göstermez. İzin ve kullanım yetkisi tartışmalıysa, alt kiracının kendi sözleşmesinden kaynaklanan talepleri ayrıca değerlendirilir. Taraflar arasındaki bütün ilişkilerin tek cümleyle “geçersiz” ilan edilmesi doğru değildir.

Zarar iddiası varsa hangi zararın hangi davranıştan doğduğu açıklanmalıdır. Alt kira yapılması nedeniyle kendiliğinden sabit bir tazminat veya belirli kira katı doğduğu varsayılmamalıdır. Tahliye talebiyle parasal taleplerin hukuki dayanakları ayrı incelenir.

8. Ankara ve Yenimahalle’de Dosya Hazırlığı

Ankara veya Yenimahalle’deki bir taşınmaz için başvuru hazırlanırken yalnızca mahalle ve adres bilgisi yeterli değildir. Kira sözleşmesi, izin belgeleri, tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, ihtar ve tebliğ belgeleri, kullanımın öğrenildiği tarihler ile mevcut deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Başvurunun kapsamı; izinsiz kullanımın sona erdirilmesi, tahliye, teslim veya ayrıca belgelenen bir alacak olabilir. Önce hukuki ilişkinin doğru belirlenmesi, gereksiz veya yanlış yöneltilmiş işlemleri önlemeye yardımcı olur. İlgili uyuşmazlık başlıkları kira hukuku sayfasında da açıklanmaktadır.

9. Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı evi ev sahibinden izinsiz başkasına kiraya verebilir mi?

Konut ve çatılı işyerlerinde kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İzin yoksa kullanımın niteliği ve sözleşmeye aykırılık değerlendirilir.

2. Bir odanın kiralanması da alt kira sayılır mı?

Evet, taşınmazın yalnızca bir bölümünün kira karşılığında başkasına kullandırılması da alt kira olabilir.

3. Kiracının kardeşinin evde kalması tahliye sebebi midir?

Tek başına değildir. Misafirlik veya birlikte yaşama ile konutun bağımsız kullanımının devri birbirinden ayrılmalıdır.

4. Para alınmadan başkasına bırakılan ev için izin gerekir mi?

Konut ve çatılı işyerlerinde kullanım hakkının devri de yazılı rızaya bağlıdır. Bedel alınmaması tek başına yeterli değildir.

5. Sözlü izin yazılı rızanın yerine geçer mi?

Sözlü izin iddiası yazılı rıza şartıyla aynı değildir. Belge ve tarafların davranışları somut olayda incelenmelidir.

6. Ev sahibinin izni mutlaka noterden mi alınmalıdır?

TBK m.322 noter şartı öngörmez. İznin yazılı olması ve kapsamının anlaşılır biçimde belirlenmesi önemlidir.

7. İzinsiz alt kirada hemen tahliye yapılabilir mi?

Hayır. Olağan durumda yazılı ihtar ve aykırılığı giderme süreci değerlendirilir; derhâl fesih istisnaları ayrıca kanıtlanmalıdır.

8. Kiracıya kaç gün süre verilmelidir?

TBK m.316 kapsamındaki olağan durumda, konut ve çatılı işyeri kiracısına aykırılığı gidermesi için en az otuz gün verilir.

9. Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden doğan bu tür davalarda kural olarak gerekir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ayrıdır.

10. İnternet ilanının ekran görüntüsü tek başına yeterli midir?

Her zaman değildir. İlanın taşınmazla ve ilgili kişilerle bağlantısı, fiilî kullanım ve diğer deliller birlikte değerlendirilir.

11. Alt kiracı bulunması asıl kiracının sorumluluğunu bitirir mi?

Hayır. Alt kira, asıl kiracıyı ana kira sözleşmesinin tarafı olmaktan kendiliğinden çıkarmaz.

12. Ev sahibi kilidi değiştirerek evi geri alabilir mi?

İzinsiz alt kira iddiası böyle bir yetki vermez. Tahliye ve teslim hukuka uygun yollarla gerçekleştirilmelidir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.