İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri: Şartları ve Sonuçları

İşyeri kira sözleşmesinin devri, mevcut kira ilişkisinde kiracının değişmesi; devralan kişinin aynı sözleşmeye yeni kiracı olarak girmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira ilişkisi devredilemez. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Devir geçerli olduğunda yeni kiracı, mevcut sözleşmedeki kiracı sıfatını devralır. Kira bedeli, süre, kullanım amacı ve diğer şartlar sırf devir nedeniyle kendiliğinden değişmez. Buna karşılık devreden işyeri kiracısı, sözleşmenin bitimine kadar ve her hâlde en fazla iki yıl devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır.

Anahtarın ya da işletmenin fiilen teslim edilmesi, tek başına kira ilişkisinin devri değildir. Yazılı rıza, devir tarihi, depozito, teminatlar, geçmiş borçlar ve teslim tutanağı açık biçimde düzenlenmezse taraflar sonradan ciddi ispat ve tahliye uyuşmazlıkları yaşayabilir.

1. İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?

Kira ilişkisinin devrinde sözleşme sona erdirilip yeni bir kira sözleşmesi kurulmaz. Mevcut sözleşme korunur; yalnızca kiracı tarafı değişir. Devralan kişi, devir anından itibaren kiraya verene karşı kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların muhatabı olur.

Bu işlem, kiraya verenin değiştiği taşınmaz satışıyla da karıştırılmamalıdır. TBK m. 323, kiracı tarafındaki değişikliği düzenler. Taşınmazın el değiştirmesi ise başka hükümlere tabidir.

2. Hangi Kiralar İşyeri Kirası Sayılır?

Kiralanan yerin ekonomik veya meslekî faaliyet için kullanılması, işyeri niteliğinin temel göstergesidir. Dükkân, mağaza, ofis, klinik, atölye, depo ve benzeri yerler bu kapsamda olabilir. TBK m. 323’teki işyeri kirası koruması yalnızca çatılı işyerleriyle sınırlı değildir; somut kullanım ve sözleşmenin amacı birlikte değerlendirilir.

Sözleşmenin başlığında “işyeri” yazması tek başına yeterli değildir. Fiilî kullanım, ruhsat durumu, sözleşmedeki faaliyet konusu ve kiralananın niteliği birlikte incelenmelidir.

3. İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri İçin Aranan Şartlar

3.1. Devam Eden Bir Kira İlişkisi Bulunmalıdır

Devredilecek kira sözleşmesi devir tarihinde yürürlükte olmalıdır. Sona ermiş, feshedilmiş veya geçerliliği tartışmalı bir sözleşmenin devri aynı sonucu doğurmaz. Ek protokoller, yenilemeler ve kira artış yazışmaları da incelemeye dâhil edilmelidir.

3.2. Devreden ve Devralan Kiracı Anlaşmalıdır

Mevcut kiracı ile yeni kiracı; devrin konusu, yürürlük tarihi ve hangi hak ve borçların üstlenileceği konusunda açıkça anlaşmalıdır. İşletme bedeli, demirbaş satışı veya hava parası gibi ayrı ekonomik ilişkiler varsa bunlar kira devri protokolünden ayrıştırılmalıdır.

3.3. Kiraya Veren Yazılı Rıza Vermelidir

Kanun, kiraya verenin rızasının yazılı olmasını arar. Sözlü onay, sessizlik, anahtar teslimi veya devralanın ödediği kiranın açıklamasız kabul edilmesi güvenli bir devir yöntemi değildir. En sağlam yöntem; kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracı tarafından imzalanmış üç taraflı bir protokoldür.

3.4. Devir Konusu ve Tarihi Belirli Olmalıdır

Hangi kira sözleşmesinin, hangi bağımsız bölüme ilişkin olarak ve hangi tarihten itibaren devredildiği tereddütsüz yazılmalıdır. Tarafların kimlik veya ticaret sicili bilgileri ile temsil ve imza yetkileri de doğrulanmalıdır.

4. Yazılı Rıza ve Devir Protokolü Nasıl Hazırlanır?

Kanun tek bir sözleşme şablonu öngörmez. Bununla birlikte üç taraflı protokol, hem yazılı rızayı hem de devrin şartlarını aynı belgede ispatladığı için uygulamada en güvenli çözümdür.

Protokolde en az şu hususlar açıkça yer almalıdır:

• Kiraya verenin, devreden kiracının ve devralan kiracının tam kimlik veya ticaret unvanı bilgileri

• Devredilen kira sözleşmesinin tarihi, kiralananın açık adresi ve varsa bağımsız bölüm bilgisi

• Devrin hüküm doğuracağı tarih ve anahtar teslim zamanı

• Güncel kira bedeli, ödeme günü, ödeme hesabı ve mevcut artış hükmü

• Depozitonun durumu, teminatların devam edip etmediği ve geçmiş borçların dökümü

• Demirbaş, sayaç, abonelik, ruhsat ve teslim tutanağına ilişkin kayıtlar

• Tarafların tebligat adresleri, imza ve temsil yetkisi belgeleri

Noter düzenlemesi TBK m. 323’te genel bir zorunluluk olarak öngörülmemiştir. Ancak imza, tarih veya temsil yetkisi konusunda risk varsa noter işlemi ya da güvenli elektronik imza önemli ispat kolaylığı sağlayabilir.

5. Kiraya Veren Devri Hangi Hâllerde Reddedebilir?

İşyeri kiralarında kiraya verenin ret yetkisi sınırsız değildir. Haklı sebep, tarafların menfaatleri ve dürüstlük kuralı gözetilerek her olayın koşullarına göre değerlendirilir. Kanunda kapalı bir haklı sebep listesi bulunmaz.

Aşağıdaki durumlar, somut belge ve olgularla desteklendiğinde haklı sebep oluşturabilir:

• Devralanın kira ve yan giderleri karşılayamayacağını gösteren ciddi malî yetersizlik

• Kiralananın sözleşmedeki kullanım amacından esaslı biçimde farklı veya yapıya zarar verecek bir faaliyette kullanılması

• Faaliyet için zorunlu ruhsat, izin ya da meslekî niteliğin bulunmaması

• Bina düzeni, diğer kullanıcılar veya kiralananın güvenliği bakımından somut ve önemli risk

• Devralanın gerekli bilgileri vermemesi veya makul teminat ihtiyacını karşılamaması

Buna karşılık yalnızca kiracının değişmesini istememek, kişisel hoşnutsuzluk veya sırf daha yüksek kira bedeli elde etme amacı tek başına haklı sebep sayılmamalıdır. Kiraya veren, değerlendirme için gerekli ve ölçülü belgeleri isteyebilir; ancak süreci belirsiz biçimde uzatarak devri fiilen engelleyemez.

6. Kiraya Veren Haklı Sebep Olmadan Rıza Vermezse Ne Yapılır?

Önce devralan adayın malî yeterliliği, faaliyet konusu, ruhsatları ve teminatlarıyla birlikte yazılı bir rıza talebi gönderilmelidir. Talebin ulaştığı ve eklerin teslim edildiği ispatlanabilmelidir. Ret verilirse gerekçenin yazılı açıklanması istenmelidir. Kiraya verenin cevap vermemesi, kural olarak devre izin verdiği anlamına gelmez.

Kira ilişkisinden doğan ve arabuluculuğa elverişli uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Sürecin nasıl işlediği, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazımızda ayrıca açıklanmaktadır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, haksız kaçınmanın tespitiyle birlikte kiraya verenin rızası sonucunu doğuracak bir hüküm talep edilmesi gündeme gelebilir. TBK m. 323, bu davanın teknik niteliğini açıkça düzenlemediğinden talep sonucu somut olaya göre kurulmalıdır. Kiraya verenin devre rıza gösterdiği varsayılarak mahkeme kararı beklenmeden fiilî devir yapılması önemli risk taşır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise tarafların yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve somut talep dikkate alınarak ayrıca belirlenir.

7. Devir Gerçekleşince Sözleşme Nasıl Devam Eder?

Kiraya verenin yazılı rızasıyla devralan kişi, mevcut kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Devir, tek başına yeni kira sözleşmesi kurulması veya kira bedelinin serbestçe yeniden belirlenmesi sonucunu doğurmaz.

Devirden sonra kural olarak:

• Devralan kiracı kira bedelini ve yan giderleri öder.

• Sözleşmedeki kullanım amacı, süre ve diğer hükümler devam eder.

• Kiraya veren, sözleşmeden doğan bildirim, fesih ve talep haklarını yeni kiracıya yöneltir.

• Devirle birlikte yapılmak istenen kira artışı veya başka değişiklikler ayrıca ve açıkça kararlaştırılmalıdır.

Devir tarihine kadar doğmuş kira, aidat, hasar ve benzeri borçlar protokolde kalem kalem gösterilmelidir. “Tarafların birbirinden hiçbir alacağı yoktur” biçimindeki genel ifadeler, gerçek borç tablosu çıkarılmadan kullanılmamalıdır.

8. Devreden Kiracının En Fazla İki Yıllık Sorumluluğu

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve devir tarihinden itibaren en fazla iki yıl devralan kiracıyla birlikte müteselsilen sorumludur. Kira ilişkisi iki yıldan önce sona ererse sorumluluk da sözleşmenin sona ermesiyle biter; ilişki devam etse bile kanundaki üst sınır iki yıldır.

Müteselsil sorumluluk, kiraya verenin kapsamdaki borcun tamamını devralandan veya devredenden isteyebilmesi anlamına gelir. Borcu ödeyen tarafın diğer tarafa başvuru hakkı, aralarındaki devir protokolü ve genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

Sorumluluğun kapsamı, kural olarak sözleşmenin devir anındaki içeriğine göre belirlenir. Kiraya veren ile devralanın daha sonra yaptığı ve devredenin yükünü artıran özel değişiklikler, devredenin açık kabulü yoksa ona karşı ileri sürülememelidir. Bu nedenle devir protokolünde sorumluluğun başlangıcı, kapsamı ve varsa devreden lehine sınırlamalar açıkça yazılmalıdır.

9. Depozito, Kefalet ve Diğer Teminatlar Ne Olur?

Depozito kira ilişkisine bağlı bir güvence olmakla birlikte, paranın kim tarafından verildiği ve devir sonunda kime iade edileceği açıkça kayda bağlanmalıdır. Bankada tutulan güvence, elden verilen depozito ve teminat mektubu birbirinden farklı sonuçlar doğurabilir. Teslimde depozito tutarı ve varsa mahsuplar yazılı olarak teyit edilmelidir.

Mevcut kefilin veya üçüncü kişinin verdiği teminatın devirden sonra otomatik ve sınırsız biçimde sürdüğü varsayılmamalıdır. Kefalet sıkı şekil şartlarına tabidir; tutar, tarih, süre ve gereken hâllerde eş rızası ayrıca değerlendirilir. Ayrıntılı bilgi için kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu ve şekil şartları yazımıza bakabilirsiniz.

10. Kira Sözleşmesinin Devri ile Alt Kira Arasındaki Fark

10.1. Kira İlişkisinin Devrinde Kiracı Değişir

Devralan kişi kiraya verenle doğrudan sözleşme ilişkisine girer; devreden kiracı taraf sıfatını bırakır. İşyeri kirasındaki en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluk bu sonucun istisnasıdır.

10.2. Alt Kirada Asıl Kiracı Sözleşmede Kalır

Alt kirada veya kullanım hakkının üçüncü kişiye bırakılmasında asıl kiracı, kiraya veren karşısındaki sözleşme tarafı ve sorumlu kişi olmaya devam eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira veya kullanım hakkının devri için TBK m. 322 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Bu nedenle “devir” başlıklı bir belgenin gerçek hukukî sonucu, yalnız başlığına göre değil içeriğine göre belirlenir.

11. Şirket Hisselerinin Devri Kiracı Değişikliği Sayılır mı?

Kiracı bir limited veya anonim şirketse ve yalnız şirket hisseleri el değiştiriyorsa, şirketin tüzel kişiliği kural olarak aynı kalır. Bu nedenle salt hisse devri çoğu durumda TBK m. 323 anlamında kira ilişkisinin devri değildir.

Ancak birleşme, bölünme, tür değişikliği, işletmenin başka bir tüzel kişiye aktarılması veya sözleşmedeki “kontrol değişikliği” hükmü farklı sonuç doğurabilir. Ticaret sicili kayıtları ve kira sözleşmesinin özel hükümleri birlikte incelenmelidir.

12. Ticari İşletmenin Bütün Olarak Devrinde Kira Hakkı

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 11. maddesinin üçüncü fıkrası, aksi öngörülmedikçe ticari işletmenin bir bütün hâlinde devrinin kira hakkını da kapsayacağını düzenler. Devir sözleşmesinin yazılı yapılması, ticaret siciline tescil ve ilan edilmesi gerekir. Sözleşmede kira hakkının devrin dışında bırakılması da mümkündür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 1 Ekim 2025 tarihli, 2025/3400 E. ve 2025/4478 K. numarasıyla yayımlanan karar özetinde, bütün olarak devredilen ticari işletmenin kira hakkı bakımından TTK m. 11/3 özel hükmü esas alınmış ve somut olayda ayrıca TBK m. 323 rızası aranmamıştır. Kararın künyesi ve özeti ikincil hukuk veri kaynağından kontrol edilmiştir; resmî tam metne erişilemediğinden uygulama, somut devir belgeleri üzerinden ihtiyatla değerlendirilmelidir.

Bu istisna, yalnızca dükkândaki demirbaşların, marka kullanımının veya müşteri çevresinin satıldığı her işlemde uygulanmaz. Gerçekten ticari işletmenin bütün olarak devri, yazılı sözleşme, kapsam, tescil ve ilan koşulları bulunmalıdır.

13. Kiraya Verenin İzni Olmadan Devir Yapılırsa Ne Olur?

Yazılı rıza bulunmadan yapılan devir kiraya vereni bağlamaz; üçüncü kişi kiracı sıfatını kazanmaz. Fiilî kullanıcıya anahtar verilmesi, işyeri tabelasının değiştirilmesi veya kiranın yeni kişi tarafından ödenmesi bu eksikliği kendiliğinden gidermez.

İzinsiz kullanım sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Kiraya verenin fesih ve tahliye yolu, kiralananın niteliğine, ihlalin ağırlığına ve TBK m. 316’daki bildirim koşullarına göre değişir; her olayda derhâl tahliye sonucu doğmaz. Bu konuda TBK m. 316 kapsamında kiracının özen ve komşulara saygı borcu başlıklı yazımızdaki açıklamalar da dikkate alınmalıdır.

14. İşyeri Kira Devri Adım Adım Nasıl Yapılır?

1. Sözleşmeyi inceleyin. Devir, alt kira, kullanım amacı, teminat, cezai şart, ruhsat ve bildirim hükümlerini kontrol edin.

2. Devralan dosyasını hazırlayın. Kimlik veya ticaret sicili kayıtları, imza yetkisi, faaliyet konusu, malî yeterlilik ve gerekli ruhsatları toplayın.

3. Yazılı rıza isteyin. Devralan bilgileri ve taslak protokolle birlikte kiraya verene ispatlanabilir bir başvuru gönderin.

4. Ret gerekçesini değerlendirin. Haklı sebep ileri sürülmüşse bunun somut ve ölçülü olup olmadığını inceleyin.

5. Üç taraflı protokol imzalayın. Devir tarihi, borçlar, depozito, teminatlar ve teslim şartlarını açıkça düzenleyin.

6. Teslim tutanağı hazırlayın. Anahtar, sayaç, demirbaş, hasar, abonelik ve ruhsat durumunu kayda geçirin.

7. Uyuşmazlık varsa arabuluculuğa başvurun. Anlaşma olmazsa görev ve yetki kuralları gözetilerek dava yolunu değerlendirin.

15. Devir Dosyasında Bulunması Yararlı Belgeler

• Kira sözleşmesi ve bütün ek protokoller

• Kiraya verenin kimlik, tapu veya temsil belgeleri

• Devreden ve devralan şirketlerin ticaret sicili kayıtları ile imza sirküleri

• Devralanın faaliyet konusu, ruhsatları ve malî yeterliliğini gösteren ölçülü belgeler

• Güncel kira, aidat, abonelik ve geçmiş borç dökümü

• Depozito, kefalet, teminat mektubu ve sigorta belgeleri

• Üç taraflı devir protokolü ile anahtar ve demirbaş teslim tutanağı

16. Ankara ve Yenimahalle’de İşyeri Kira Devri Uyuşmazlıkları

Ankara, Yenimahalle veya Ankara Batı yargı çevresindeki bir işyeri kira devrinde, görevli ve yetkili merci yalnız taşınmaz adresine bakılarak belirlenmemelidir. Kira ilişkisinden doğan davalarda görev kural olarak sulh hukuk mahkemesine ait olsa da yetki; davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri, taraf sıfatları ve talebin niteliğine göre incelenir.

Arabuluculuk başvurusunda da taraf ve adres bilgilerinin doğru yazılması, rıza talebi ile ret yazışmalarının eklenmesi önemlidir. Özellikle şirket kiracılarda ticaret sicili, temsil yetkisi ve tebligat adresi güncel belgelerle doğrulanmalıdır.

17. En Sık Yapılan Hatalar

• Kiraya verenin sessizliğini onay sayarak işyerini teslim etmek

• Alt kira, işletme satışı ve kira ilişkisi devrini aynı işlem sanmak

• Devralanın malî yeterliliği ve ruhsatlarını kiraya verene sunmamak

• Devir tarihinden önceki borçları ve depozitoyu protokolde göstermemek

• Eski kefilin teminatının kendiliğinden devam ettiğini varsaymak

• Devreden kiracının en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğunu gözden kaçırmak

• Haksız ret hâlinde zorunlu arabuluculuğa başvurmadan dava açmak

Sağlıklı bir işyeri kira devri; yazılı rıza, yeterli belge, açık bir üç taraflı protokol ve ayrıntılı teslim tutanağı üzerine kurulmalıdır. İşletmenin bütün olarak devri, şirket hissesi devri veya yalnız kullanımın bırakılması gibi işlemler aynı hukukî sonucu doğurmadığından, belge imzalanmadan önce işlemin gerçek niteliği belirlenmelidir.

18. Sıkça Sorulan Sorular

1. İşyeri kira sözleşmesi mal sahibinin izni olmadan devredilebilir mi?

Kural olarak hayır. TBK m. 323 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası gerekir. Ticari işletmenin bütün olarak devri gibi özel hâller ayrıca değerlendirilir.

2. Kiraya veren devri sebepsiz reddedebilir mi?

İşyeri kiralarında hayır. Kiraya veren ancak somut olayda haklı sayılabilecek bir sebebe dayanarak rızadan kaçınabilir.

3. Yazılı onay WhatsApp mesajıyla alınabilir mi?

Mesajlar delil olarak değerlendirilebilir; ancak yazılı rıza şartını tartışmasız karşılamayabilir. İmzalı protokol veya güvenli elektronik imzalı onay tercih edilmelidir.

4. Devirden sonra kira bedeli otomatik olarak artar mı?

Hayır. Mevcut sözleşme kural olarak aynı şartlarla sürer. Devirle birlikte yapılacak farklı bir artış ayrıca ve geçerli biçimde kararlaştırılmalıdır.

5. Eski kiracının sorumluluğu ne kadar sürer?

İşyeri kiralarında sözleşmenin bitimine kadar ve devir tarihinden itibaren en fazla iki yıl devralanla birlikte müteselsil sorumluluk devam eder.

6. Alt kira ile kira sözleşmesinin devri aynı mıdır?

Hayır. Devirde kiracı değişir; alt kirada asıl kiracı sözleşmede kalır ve kiraya verene karşı sorumluluğunu sürdürür.

7. Ticari işletme devrinde mal sahibinin onayı gerekir mi?

TTK m. 11/3 kapsamındaki gerçek bir bütün işletme devrinde kira hakkı özel hüküm uyarınca geçebilir. İşlemin kapsamı, sözleşme, tescil ve ilan koşulları incelenmelidir.

8. Şirket hisseleri devredilirse kira sözleşmesi de devredilmiş olur mu?

Kiracı şirketin tüzel kişiliği aynı kalıyorsa salt hisse devri genellikle kiracı değişikliği değildir. Sözleşmedeki kontrol değişikliği hükmü ayrıca kontrol edilmelidir.

9. Depozito kime ait olur?

Depozitonun kim tarafından verildiği, hangi borçları güvence altına aldığı ve sonunda kime iade edileceği devir protokolünde açıkça yazılmalıdır.

10. Kiraya veren cevap vermezse devir gerçekleşmiş sayılır mı?

Hayır. Sessizlik kural olarak yazılı rıza yerine geçmez. Cevapsızlıkta arabuluculuk ve gerekiyorsa dava yolu değerlendirilmelidir.

11. Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden doğan ve arabuluculuğa elverişli uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.

12. İşyeri kira devri uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Talebin farklı bir hukukî ilişkiye dayanması hâlinde görev ayrıca incelenir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.