Tapuda Bağış mı Satış mı? 2026 Harç, Vergi ve Miras Farkları

Tapuda bağış mı satış mı sorusunun doğru cevabı, tarafların gerçek iradesine bağlıdır. Taşınmaz karşılığında gerçek bir bedel ödenecekse işlem satış; mülkiyet hiçbir karşılık alınmadan devredilecekse bağış olarak kurulmalıdır. Devrin anne, baba, çocuk, kardeş veya eş arasında yapılması bu temel ayrımı değiştirmez.

Yalnızca ilk gün ödenecek harca bakmak yanıltıcıdır. Tapu harcı, veraset ve intikal vergisi, ödeme ispatı, mirasta denkleştirme, tenkis ve muris muvazaası birlikte değerlendirilmelidir. Aşağıdaki açıklamalar, Türkiye genelindeki kurallar esas alınarak Ankara ve Yenimahalle’de tapu devri planlayan vatandaşların da anlayabileceği biçimde hazırlanmıştır.

1. Tapuda Bağış ve Satış Ne Anlama Gelir?

1.1. Tapuda Satış

Satışta satıcı, taşınmazın mülkiyetini devretmeyi; alıcı da kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlenir. Türk Borçlar Kanunu m. 207 satış sözleşmesinin bu karşılıklı yapısını düzenler. Taşınmaz mülkiyeti ise resmî senet ve tapu siciline tescille geçer; şekil ve tescil esasları Türk Medenî Kanunu m. 705 ve 706’da yer alır.

Aile içi satış hukuken mümkündür. Ancak “satış” yazılması tek başına yeterli değildir. Bedelin gerçekten ödenmesi, alıcının bu ödemeyi yapabilecek ekonomik gücünün bulunması ve banka kayıtlarıyla işlem arasındaki bağın kurulabilmesi önem taşır.

1.2. Tapuda Bağış

Bağışta taşınmaz, herhangi bir satış bedeli alınmadan karşı tarafa kazandırılır. Türk Borçlar Kanunu m. 285 bağışlamayı karşılıksız kazandırma olarak tanımlar; taşınmaz bağışlama taahhüdünün geçerliliği de resmî şekle bağlıdır.

Bağışlanan taşınmazın mülkiyeti bağış alan kişiye geçer. Bağışlayan kişi, ayrıca intifa hakkı bırakılmadıkça taşınmazı kullanmaya veya gelirini almaya kendiliğinden devam edemez. Bu nedenle devir öncesinde kullanım, oturma, gelir ve geri dönme koşulları açıkça planlanmalıdır.

2. Tapuda Bağış mı Satış mı: Temel Farklar

Ölçüt	Satış	Bağış
Karşılık	Gerçek bir satış bedeli vardır.	Devir karşılıksızdır.
Tapu Harcı	Alıcı %2, satıcı %2 öder.	Bağış alan %6,831 öder.
Veraset ve İntikal Vergisi	Satışın kendisi bu vergiye tabi değildir.	İstisna sonrası artan matrah üzerinden doğabilir.
İspat	Banka ödemesi, bedel ve ekonomik güç önemlidir.	Karşılıksız kazandırma iradesi açık olmalıdır.
Miras Riski	Gerçek satışta muvazaa iddiası zayıflar.	Denkleştirme veya tenkis gündeme gelebilir.
Mal Rejimi	Evlilik içinde edinilmiş mal sayılabilir.	Kural olarak bağış alan eşin kişisel malıdır.
Sonraki Satış	Beş yıl içinde değer artışı kazancı doğabilir.	İvazsız edinim, bu özel değer artışı kapsamı dışındadır.

3. 2026 Tapu Harcı ve Vergi Farkı

3.1. Satışta Tapu Harcı

2026 yılında taşınmaz satışında tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır; bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Alıcı binde 20 (%2), satıcı binde 20 (%2) oranında harç öder. Toplam yük, satış bedelinin %4’üdür.

Gerçek satış bedelini daha düşük göstermek, ileride yapılacak incelemede eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi sonucunu doğurabilir. Tapu harcına ek olarak, işlem türü ve taşınmazın bulunduğu yere göre hesaplanan döner sermaye bedeli de alınır; TKGM’nin 2026 döner sermaye tarifesi işlem bazında kontrol edilmelidir.

3.2. Bağışta Tapu Harcı

Bağışta, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden binde 68,31 (%6,831) oranında tapu harcı bağış alan kişiden tahsil edilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağış işlemi açıklaması bu oranı ve temel belgeleri belirtmektedir. Döner sermaye bedeli ayrıca ödenir.

3.3. Veraset ve İntikal Vergisi

Taşınmaz bağışı, veraset yoluyla olmayan ivazsız intikal niteliğindedir. Verginin mükellefi bağış alan kişidir. Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 veraset ve intikal vergisi bilgileri uyarınca ivazsız intikallerde istisna 66.935 TL’dir. Vergi, istisna düşüldükten sonra kalan matraha aşağıdaki artan oranlarla uygulanır.

Matrah Dilimi	Genel Oran	Eş, Çocuk ve Anne-Baba Oranı
İlk 3.000.000 TL	%10	%5
Sonraki 7.000.000 TL	%15	%7,5
Sonraki 15.000.000 TL	%20	%10
Sonraki 30.000.000 TL	%25	%12,5
55.000.000 TL’yi Aşan Kısım	%30	%15

Bağış, eşten, anne veya babadan ya da çocuktan yapılmışsa genel oranların yarısı uygulanır. Kardeşler arasındaki bağışta bu yarım oran avantajı yoktur. 2026 tutar ve oranları, Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No. 57 ile 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerlidir.

Beyanname, bağışın hukukî olarak gerçekleştiği tarihi izleyen bir ay içinde verilmelidir. Tahakkuk eden vergi üç yılda, her yıl mayıs ve kasım aylarında olmak üzere toplam altı eşit taksitte ödenir. Matrahın ve indirimlerin somut taşınmaza göre ayrıca hesaplanması gerekir.

3.4. 5.000.000 TL’lik Taşınmaz İçin Örnek

Aşağıdaki örnekte hem tapu harcı hem de veraset ve intikal vergisi bakımından esas alınan değerin 5.000.000 TL olduğu, bağışın ebeveynden çocuğa yapıldığı ve 2026 yılı 66.935 TL istisnası dışında başka indirim bulunmadığı varsayılmıştır.

Gerçek satışta alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL tapu harcı öder; toplam tapu harcı 200.000 TL olur. Ebeveynden çocuğa bağışta bağış tapu harcı 341.550 TL’dir. 4.933.065 TL vergilendirilebilir matrah için yarım oranlarla hesaplanan veraset ve intikal vergisi yaklaşık 294.979,88 TL; toplam ise 636.529,88 TL olur. Döner sermaye bedeli bu tutarlara dâhil değildir.

Bu örnek, bağışın çoğu durumda ilk maliyet bakımından satıştan daha ağır olduğunu gösterir. Ancak gerçekte bedel ödenmeyecekse yalnızca daha az harç için satış yapılmış gibi işlem kurmak güvenli değildir.

4. Aile İçinde Satış Ne Zaman Güvenlidir?

Anne, baba, çocuk, kardeş veya eşler arasında gerçek satış yapılabilir. İşlemin güvenilirliği, akrabalık derecesinden çok satışın ekonomik ve belgesel gerçekliğine bağlıdır. Özellikle şu hususlar önemlidir:

• Gerçek bedel: Satış bedeli taraflarca gerçekten kararlaştırılmalı ve ödenmelidir.

• Banka kaydı: Ödeme mümkünse alıcının hesabından satıcının hesabına, taşınmaz ve satış açıklaması yazılarak yapılmalıdır.

• Doğru beyan: Tapuda gösterilen tutar gerçek satış bedelini yansıtmalı ve emlak vergisi değerinden düşük olmamalıdır.

• Ekonomik güç: Alıcının geliri, birikimi, kredi kaydı veya finansman kaynağı ödemeyi açıklayabilmelidir.

• Zaman uyumu: Ödeme belgeleri, sözleşme ve tapu devri birbirleriyle tutarlı olmalıdır.

Satış bedelinin rayiçten düşük olması tek başına işlemi geçersiz kılmaz; ancak aşırı fark, ödemenin bulunmaması ve alıcının ekonomik gücünün yetersizliği diğer delillerle birleştiğinde muvazaa iddiasını güçlendirebilir.

5. Gerçekte Bağış Olan İşlemi Satış Göstermenin Riskleri

Tapu senedinde “satış” yazması, gerçekte karşılıksız yapılan devri kendiliğinden gerçek satışa dönüştürmez. Bedel hiç ödenmemişse veya kısa süre sonra bağışlayana geri verilmişse işlem, harç ve vergi yönünden incelenebileceği gibi miras uyuşmazlığına da konu olabilir.

Mirasbırakanın asıl amacı bir mirasçıdan mal kaçırmak olduğu hâlde tapuda satış görünümü kullanılmışsa muris muvazaası iddiası gündeme gelir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1 Nisan 1974 tarihli, 1974/1 E. ve 1974/2 K. sayılı kararı bu alanın temel içtihadıdır; güncel kararlar Yargıtay Karar Arama üzerinden somut olayla birlikte değerlendirilmelidir.

Mahkemeler; satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini, alıcının ödeme gücünü, taşınmazın gerçek değeriyle beyan edilen bedel arasındaki farkı, mirasbırakanın satış ihtiyacını, aile ilişkilerini ve olayların olağan akışını birlikte inceler. Akrabalık veya düşük bedel tek başına kesin sonuç doğurmaz.

Muris muvazaası davasının şartları ve ispatı için Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) rehberi ayrıca incelenebilir.

6. Bağışın Mirasçılar Bakımından Sonuçları

Bir kişinin sağlığında taşınmazını bağışlaması kural olarak mümkündür. Bununla birlikte bağış, miras açıldığında denkleştirme veya tenkis hesabına girebilir. Her bağış otomatik olarak iptal edilmez; her mirasçı da yalnızca eşitlik bozulduğunu ileri sürerek tapuyu geri alamaz.

6.1. Mirasta Denkleştirme

Türk Medenî Kanunu m. 669 uyarınca yasal mirasçılar, mirasbırakandan miras paylarına mahsuben aldıkları karşılıksız kazandırmaları paylaşmada terekeye geri vermekle yükümlü olabilir. Altsoya yapılan malvarlığı devirleri, mirasbırakan açıkça aksini belirtmedikçe denkleştirmeye tabi kabul edilebilir.

Denkleştirme, çoğu kez tapunun iptalinden ziyade kazandırmanın miras payı hesabına eklenmesi sonucunu doğurur. Ayrıntılar için TMK m. 669–675 Kapsamında Mirasta Denkleştirme ve İade başlıklı yazıya bakılabilir.

6.2. Tenkis

Bağış, saklı paylı mirasçıların saklı payını zedeliyorsa Türk Medenî Kanunu m. 560 ve devamındaki koşullarla tenkis istenebilir. Hangi bağışların tenkise tabi olduğu, devir tarihi ve mirasbırakanın amacı önemlidir. Tenkis davası, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde mirasın açılmasından itibaren on yıllık süreye tabidir.

6.3. Muris Muvazaası

Tapuda açıkça bağış yapılan işlemde uyuşmazlık çoğunlukla denkleştirme veya tenkis üzerinden yürür. Muris muvazaası ise görünürde satış, gerçekte bağış bulunan ve mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıyan işlemlerde gündeme gelir. Bu ayrım, uygulanacak dava türünü, süreleri ve ispat yükünü değiştirir.

7. Evlilik ve Aile Konutu Bakımından Sonuçlar

Eşlerden birine bağışlanan taşınmaz, Türk Medenî Kanunu m. 220/2 uyarınca kural olarak o eşin kişisel malıdır. Evlilik içinde bedel ödenerek alınan taşınmaz ise finansman kaynağına ve edinme tarihine göre edinilmiş mal hesabına girebilir. Yalnızca tapunun kimin adına olduğu, mal rejimi tasfiyesinde her zaman tek başına belirleyici değildir.

Taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, tapu yalnız bir eş adına olsa bile Türk Medenî Kanunu m. 194 gereğince diğer eşin açık rızası olmadan devir veya hakkı sınırlayan işlem yapılamaz. Aile konutu ve eşler arasındaki devirler, boşanma öncesi mal kaçırma iddialarıyla karışabildiğinden Boşanmada Mal Kaçırma ve Tapu İptali konusu ayrıca değerlendirilmelidir.

8. Bağışlanan Tapu Geri Alınabilir mi?

Bağışlayan kişi yalnızca fikrini değiştirdiği için taşınmazı geri alamaz. Türk Borçlar Kanunu m. 295’te; bağışlananın bağışlayana veya yakınlarına karşı ağır bir suç işlemesi, kanundan doğan aile yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması ya da yüklemeli bağışta haklı sebep olmadan yüklemeyi yerine getirmemesi gibi geri alma sebepleri düzenlenmiştir.

Geri alma hakkı, sebebin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Ayrıca işlem kurulurken bağışlayana dönme koşulu düzenlenmesi veya bağışlayan lehine intifa hakkı bırakılması mümkündür. Bunlar aynı kurum değildir; tapu ve vergi sonuçları işlemden önce ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

9. Sonradan Satışta Gelir Vergisi

Satın alınan bir taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması, Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m. 80/1-6 kapsamında değer artışı kazancı doğurabilir. 2026 yılı için istisna 150.000 TL’dir. Endeksleme, giderler ve istisna düşüldükten sonra vergiye tabi kazanç kalıp kalmadığı GİB’in 2026 gayrimenkul elden çıkarma rehberine göre hesaplanmalıdır.

Bağış veya miras yoluyla ivazsız edinilen taşınmazın satışı, bu özel değer artışı kazancı hükmünün dışındadır. Ancak taşınmaz alım satımının devamlı ve ticari organizasyon içinde yapılması hâlinde kazanç ticari gelir olarak farklı şekilde vergilendirilebilir.

10. Tapu İşlemi İçin Belgeler ve Başvuru

Satış ve bağış başvurusu Web Tapu üzerinden yapılabilir. İşlemin niteliğine göre tapu müdürlüğü ek belge isteyebilmekle birlikte temel hazırlık şu şekildedir:

• Kimlik ve temsil belgeleri: Tarafların kimlikleri; vekâlet, vesayet veya şirket temsili varsa yetki belgeleri.

• Taşınmaz bilgileri: Tapu bilgileri ile güncel emlak vergisi değeri.

• DASK: Üzerinde bina bulunan ve zorunlu deprem sigortası kapsamındaki taşınmazlarda geçerli poliçe.

• İşlem ve ödeme bilgileri: Satışta gerçek bedel ve banka ödeme kayıtları; bağışta karşılıksız devir iradesi.

• Harç, vergi ve döner sermaye: Tapu müdürlüğünün bildirdiği tahakkuklar ile bağış sonrası veraset ve intikal vergisi beyannamesi.

Bağış yoluyla edinilen taşınmazın daha sonra devrinde veraset ve intikal vergisi yönünden ilişik kesme veya borç durumu kontrolü gündeme gelebilir. Bu nedenle beyanname ve ödeme belgeleri saklanmalıdır.

Sağlık raporunda otomatik yaş sınırı yoktur. TKGM açıklamasına göre sırf 65 yaşın aşılmış olması rapor zorunluluğu doğurmaz; müdürlük, kişinin ifade ve davranışlarından fiil ehliyeti konusunda şüpheye düşerse ayırt etme gücüne ilişkin rapor isteyebilir. TKGM Sıkça Sorulan Sorular sayfası işlem öncesinde kontrol edilebilir.

11. Hangi Yol Tercih Edilmeli?

Gerçek bir bedel ödenecek ve satıcı bu bedeli serbestçe kullanacaksa satış; hiçbir bedel ödenmeyecekse bağış tercih edilmelidir. Harç avantajı, gerçek işlem türünün önüne geçirilmemelidir.

Bağışlayan taşınmazda yaşamaya devam edecekse intifa hakkı; taşınmazın belirli bir durumda geri dönmesi isteniyorsa bağışlayana dönme koşulu; amaç çocuklar arasında miras dengesi kurmaksa denkleştirme ve saklı pay sonuçları işlemden önce açıkça düzenlenmelidir.

Karar verilirken taşınmazın değeri, tarafların yakınlık derecesi, bağışlayanın yaşı ve kullanım ihtiyacı, alıcının ödeme gücü, diğer mirasçılar, aile konutu niteliği ve sonraki satış planı birlikte incelenmelidir.

12. Ankara ve Yenimahalle’de Tapu Devrinde Dikkat

Ankara ve Yenimahalle’de yapılacak satış veya bağışlarda da ülke genelindeki tapu harcı, veraset ve intikal vergisi, resmî şekil ve miras hükümleri uygulanır. Başvuru Web Tapu üzerinden başlatılabilir; işlem, sistemin yönlendirdiği yetkili tapu müdürlüğünde tamamlanır. Döner sermaye tutarı ise taşınmazın bulunduğu yerin yöresel katsayısına ve işlem türüne göre değişebilir.

Aile içi tapu devrinde amaç yalnız mülkiyeti geçirmek değil, ileride doğabilecek vergi ve miras uyuşmazlıklarını önlemek olmalıdır. Ankara veya Yenimahalle’deki bir taşınmaz bakımından Avukat Mete ŞAHİN Hukuk Bürosu üzerinden somut belgelere dayalı değerlendirme alınabilir.

13. Sıkça Sorulan Sorular

1. Tapuda bağış mı daha ucuz, satış mı?

Çoğu örnekte satışın tapu harcı daha düşüktür. Bağışta %6,831 tapu harcına ek olarak veraset ve intikal vergisi doğabilir; ancak işlem gerçek iradeye uygun kurulmalıdır.

2. Babadan çocuğa tapu bağışı vergiye tabi mi?

Evet. 66.935 TL istisna düşüldükten sonra 2026 tarifesinin yarım oranları uygulanır ve vergiyi bağış alan çocuk öder.

3. Anne veya baba çocuğuna gerçek satış yapabilir mi?

Evet. Bedel gerçekten ödenmeli; banka kaydı, doğru beyan ve alıcının ödeme gücüyle satışın gerçekliği gösterilebilmelidir.

4. Para ödemeden tapuda satış göstermek suç mu?

Her olayda kendiliğinden suç oluştuğu söylenemez; ancak eksik harç ve vergi ile muvazaa ve miras davaları bakımından ciddi risk yaratır.

5. Bağışlanan tapuyu diğer mirasçılar iptal ettirebilir mi?

Otomatik olarak hayır. Somut olaya göre denkleştirme, tenkis veya muris muvazaası şartlarının oluşması gerekir.

6. Bağışlanan ev geri alınabilir mi?

Yalnızca fikir değişikliği yetmez. Kanundaki geri alma sebepleri veya işlemde kararlaştırılmış geçerli bir dönme koşulu bulunmalıdır.

7. Satış bedeli elden ödenebilir mi?

Elden ödeme ispatı zorlaştırır. Aile içi satışlarda bedelin açıklamalı banka transferiyle ödenmesi kuvvetle önerilir.

8. Bağıştan sonra beyanname ne zaman verilir?

İvazsız intikal beyannamesi, bağışın hukukî olarak gerçekleştiği tarihi izleyen bir ay içinde verilmelidir.

9. Bağışlanan taşınmaz satılırsa gelir vergisi çıkar mı?

İvazsız edinilen taşınmazın satışı, beş yıllık değer artışı kazancı hükmü dışındadır; ticari faaliyet hâli ayrıca değerlendirilir.

10. Aile konutu eşin rızası olmadan satılabilir veya bağışlanabilir mi?

Hayır. Aile konutunda malik olmayan eşin açık rızası olmadan devir veya hakkı sınırlayan işlem yapılamaz.

11. 65 yaş üstü herkes tapuda sağlık raporu almak zorunda mı?

Hayır. Yaş tek başına rapor sebebi değildir; tapu müdürlüğü fiil ehliyeti konusunda somut şüphe duyarsa rapor isteyebilir.

12. Bağış ve satış başvurusu Web Tapu’dan yapılabilir mi?

Evet. Başvuru Web Tapu’dan başlatılabilir; belgeler, ödeme ve resmî senet aşamaları tapu müdürlüğünün yönlendirmesiyle tamamlanır.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.