Kiracı Evi veya İşyerini İzinsiz Tadilatla Değiştirirse Ne Yapılır?

Kiracının kiralanan evi, daireyi, dükkânı, ofisi veya işyerini ev sahibinin izni olmadan tadilatla değiştirmesi, uygulamada sık karşılaşılan ciddi kira uyuşmazlıklarından biridir. Özellikle duvar yıkılması, oda sayısının değiştirilmesi, banyo veya mutfak yerinin değiştirilmesi, işyerine asma kat yapılması, tesisatın değiştirilmesi, ortak alana müdahale edilmesi veya taşınmazın kullanım amacının değiştirilmesi durumlarında ev sahibi ile kiracı arasında tahliye, tazminat ve eski hale getirme sorunları doğabilir.

1. Genel Kural: Kiracı Yazılı Rıza Olmadan Kiralananı Değiştiremez

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz. Türk Borçlar Kanunu m.321’e göre kiracı, ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Aynı maddeye göre kiraya veren bu değişikliğe yazılı olarak rıza göstermişse, aksi yazılı kararlaştırılmadıkça taşınmazın eski haliyle iadesini isteyemez; kiracı da aksi yazılı anlaşma yoksa yaptığı değişiklik sebebiyle ortaya çıkan değer artışını talep edemez.

Bu nedenle sözlü izin, “haber verdim”, “mal sahibi biliyordu”, “komşular gördü”, “taşınmazın değerini artırdım” gibi savunmalar her durumda yeterli kabul edilmez. En güvenli yol, tadilatın kapsamını, süresini, masrafını, eski hale getirme yükümlülüğünü ve değer artışı talebinin olup olmayacağını açıkça düzenleyen yazılı bir ek protokol yapılmasıdır.

2. Hangi İşlemler İzinsiz Tadilat Sayılabilir?

Her küçük işlem tahliye sebebi olmaz. Ancak kiralananın yapısını, kullanım şeklini, değerini, güvenliğini veya projeye uygunluğunu etkileyen değişiklikler ciddi hukuki sonuç doğurabilir.

2.1. Konutta İzinsiz Tadilat Örnekleri

Kiracının konutta izinsiz olarak şu işlemleri yapması uyuşmazlık doğurabilir:

1. Salon, oda, mutfak veya banyo duvarının yıkılması.

2. Yeni duvar örülerek oda planının değiştirilmesi.

3. Balkonun kapatılması veya odaya dahil edilmesi.

4. Mutfak veya banyonun yerinin değiştirilmesi.

5. Su, elektrik, doğalgaz veya kalorifer tesisatına müdahale edilmesi.

6. Pencere, kapı, dış cephe veya bina görünümünün değiştirilmesi.

7. Taşıyıcı kolon, kiriş, perde duvar veya ana yapıya müdahale edilmesi.

8. Zeminin, tavanın veya sabit donatıların taşınmaza zarar verecek şekilde değiştirilmesi.

9. Apartman ortak alanına klima motoru, depo, baca, tabela veya benzeri unsur eklenmesi.

10. Ev olarak kiralanan yerin fiilen işyeri, depo, atölye veya imalathane gibi kullanılması.

Boya, badana, basit raf takılması veya taşınabilir dekorasyon gibi işlemler her somut olayda ayrıca değerlendirilir. Bunlar taşınmaza kalıcı zarar vermiyor ve sözleşmeye aykırılık oluşturmuyorsa genellikle ağır tadilat kapsamında değerlendirilmez. Ancak koyu renk boya, özel kaplama, sabit montaj, kırma-dökme veya projeye aykırı işlem varsa sonuç değişebilir.

2.2. İşyerinde İzinsiz Tadilat Örnekleri

Dükkân, ofis, mağaza, restoran, kafe, depo veya atölye olarak kullanılan işyerlerinde şu işlemler önemlidir:

1. Asma kat yapılması.

2. İşyerinin iç planının tamamen değiştirilmesi.

3. Baca, havalandırma veya yangın tesisatı kurulması.

4. Ruhsata aykırı mutfak, imalat alanı veya servis alanı oluşturulması.

5. Dış cepheye tabela, tente, kaplama veya vitrin değişikliği yapılması.

6. Ortak alanların işyerine dahil edilmesi.

7. Apartman boşluğu, şaft, otopark, bahçe veya giriş alanına müdahale edilmesi.

8. Elektrik gücünün, su hattının veya doğalgaz tesisatının izinsiz değiştirilmesi.

9. İşyerinin kira sözleşmesindeki kullanım amacından farklı faaliyete çevrilmesi.

İşyerlerinde tadilat yalnızca ev sahibinin iznine bağlı olmayabilir. Belediye ruhsatı, apartman/site yönetimi, kat malikleri kararı, yangın mevzuatı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı da ayrıca önem taşır.

3. Kiracı İzinsiz Tadilat Yaparsa Hangi Kanun Maddeleri Uygulanır?

3.1. Türk Borçlar Kanunu m.321: Yazılı Rıza Şartı

Kiracı tarafından yapılacak yenilik ve değişikliklerde ana hüküm TBK m.321’dir. Bu madde, kiracının yazılı rıza olmadan kiralananda değişiklik yapamayacağını gösterir. Yazılı rıza varsa, eski hale getirme ve değer artışı konularının da yazılı olarak ayrıca düzenlenmesi gerekir.

3.2. Türk Borçlar Kanunu m.316: Özenle Kullanma Borcu ve İhtar

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmak; aynı taşınmazda oturan veya bulunan kişilere saygı göstermek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa, kiraya veren kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı ihtarla isteyebilir ve aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracının kasten ağır zarar vermesi, süre verilmesinin yararsız olduğunun anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumunda yazılı bildirimle daha ağır sonuçlar doğabilir.

Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında izinsiz tadilat tespit edildiğinde çoğu durumda ilk adım noter ihtarnamesi olmalıdır. İhtarda tadilatın ne olduğu, neden sözleşmeye ve kanuna aykırı olduğu, hangi sürede eski hale getirilmesi gerektiği ve giderilmezse tahliye/tazminat yoluna gidileceği açıkça yazılmalıdır.

3.3. Türk Borçlar Kanunu m.334: Kiralananı Geri Verme Borcu

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı, kiralananı aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir. Bu ayrım önemlidir: Normal kullanım eskimesi ayrı, izinsiz tadilat veya zarar ayrı değerlendirilir.

3.4. Türk Borçlar Kanunu m.306, m.317 ve m.318: Ayıp, Bakım ve Bildirim

Kiralananda bir ayıp veya zorunlu onarım ihtiyacı varsa kiracının doğrudan kapsamlı tadilata başlaması doğru değildir. Kiracı, ayıbın giderilmesini kiraya verenden istemeli; giderilmezse TBK m.306’daki yolları somut olaya göre değerlendirmelidir. Kiracı ayrıca olağan temizlik ve bakım giderlerinden sorumludur; kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları da gecikmeden kiraya verene bildirmelidir.

4. Ev Sahibi İzinsiz Tadilatı Öğrenince Ne Yapmalıdır?

4.1. İlk Olarak Delil Toplanmalıdır

Ev sahibi, izinsiz tadilatı öğrendiğinde ani ve hukuka aykırı müdahalelerden kaçınmalıdır. Kiracının kapısını zorla açmak, kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak, elektriği veya suyu kestirmek hak kaybı ve ayrıca hukuki/cezai risk doğurabilir.

Toplanması gereken başlıca deliller şunlardır:

1. Kira sözleşmesi.

2. Teslim tutanağı.

3. Taşınmazın kiraya verildiği tarihteki fotoğraf ve videoları.

4. Tadilat sonrası fotoğraf ve videolar.

5. Apartman veya site yönetimi tutanakları.

6. Komşu bildirimleri.

7. Belediye, ruhsat, proje veya imar kayıtları.

8. Teknik uzman raporu.

9. Tadilat nedeniyle oluşan zarar faturaları.

10. Kiracıyla yapılan yazışmalar, mesajlar ve e-postalar.

4.2. Delil Tespiti İstenebilir

Tadilatın hızla kapatılması, sökülmesi, tamamlanması veya delillerin kaybolması ihtimali varsa mahkemeden delil tespiti talep edilebilir. HMK m.400’e göre ileride açılacak davada ileri sürülecek vakıaların tespiti için keşif, bilirkişi incelemesi veya tanık beyanı alınması istenebilir; delilin hemen tespit edilmemesi halinde kaybolması veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimali varsa hukuki yarar kabul edilir.

İzinsiz tadilat dosyalarında delil tespiti özellikle şu hallerde önemlidir:

1. Duvar yıkılmışsa.

2. Taşıyıcı sisteme müdahale şüphesi varsa.

3. Balkon kapatılmışsa.

4. Tesisat değiştirilmişse.

5. İşyerinde asma kat, baca, havalandırma veya ruhsata aykırı bölüm yapılmışsa.

6. Eski hale getirme bedeli hesaplanacaksa.

7. Tahliye ve tazminat davasında teknik bilirkişi incelemesi gerekecekse.

4.3. Noter İhtarnamesi Gönderilmelidir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kural olarak kiracıya yazılı ihtar gönderilerek en az 30 gün süre verilmesi gerekir. İhtarnamede şu unsurlar bulunmalıdır:

1. Kira sözleşmesinin tarihi.

2. Kiralananın açık adresi.

3. Tespit edilen izinsiz tadilatın ayrıntılı açıklaması.

4. Tadilatın sözleşmeye ve TBK m.321’e aykırı olduğu.

5. Kiracının TBK m.316 kapsamında kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davrandığı.

6. Tadilatın eski hale getirilmesi veya aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre verildiği.

7. Süre içinde aykırılık giderilmezse fesih, tahliye, eski hale getirme ve tazminat yollarına başvurulacağı.

8. Gerekirse keşif, bilirkişi ve delil tespiti haklarının saklı tutulduğu.

İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, ispat kolaylığı sağlar.

4.4. Arabuluculuğa Başvurulmalıdır

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu öngörmektedir.

Bu nedenle izinsiz tadilat nedeniyle açılacak tahliye, eski hale getirme, tazminat veya alacak davalarında dava türü somut olarak belirlenmeli ve dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir.

4.5. Gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Açılır

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. HMK m.4, kiralanan taşınmazlarla ilgili kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesini görevli kabul eder; İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri istisnadır.

Dava sonunda mahkemeden somut olaya göre şu talepler ileri sürülebilir:

1. Kira sözleşmesinin feshi.

2. Kiracının tahliyesi.

3. Kiralananın eski hale getirilmesi.

4. Eski hale getirme bedelinin tahsili.

5. Tadilat nedeniyle oluşan zararın tazmini.

6. Değer kaybı varsa tazmini.

7. Onarım süresince kira kaybı varsa tazmini.

8. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti.

5. İzinsiz Tadilat Her Zaman Tahliye Sebebi midir?

İzinsiz tadilat her olayda otomatik tahliye sonucunu doğurmaz. Mahkeme, tadilatın niteliğini ve etkisini somut olayda değerlendirir. Özellikle şu kriterler önemlidir:

1. Kiraya verenin yazılı rızası var mı?

2. Kira sözleşmesinde tadilat yasağı var mı?

3. Tadilat kalıcı mı, geçici mi?

4. Taşınmazın planı veya kullanım amacı değişmiş mi?

5. Taşıyıcı sisteme, tesisata veya ortak alana müdahale edilmiş mi?

6. Eski hale getirme mümkün mü?

7. Eski hale getirme ciddi masraf gerektiriyor mu?

8. Komşulara, apartmana, siteye veya binaya zarar verilmiş mi?

9. Belediye ruhsatı veya imar mevzuatı yönünden aykırılık var mı?

10. Kiracıya yazılı ihtar gönderilmiş mi?

11. Kiracı verilen sürede aykırılığı gidermiş mi?

12. Aykırılık kiraya veren veya komşular bakımından çekilmez hale gelmiş mi?

Basit boya, taşınabilir raf veya küçük dekoratif işlemler çoğu zaman tek başına tahliye için yeterli görülmeyebilir. Buna karşılık duvar yıkılması, tesisatın değiştirilmesi, taşıyıcı sisteme müdahale, işyerine asma kat yapılması, ortak alanın işgal edilmesi veya ruhsata aykırı kullanım ciddi sonuç doğurabilir.

6. Ev Sahibi Neleri Talep Edebilir?

6.1. Eski Hale Getirme

Ev sahibi, izinsiz tadilatın kaldırılmasını ve taşınmazın kira sözleşmesi başındaki haline döndürülmesini isteyebilir. Bunun için teslim tutanağı, fotoğraf, video, proje, bilirkişi raporu ve delil tespiti önemlidir.

6.2. Tazminat

Kiracı tadilat sırasında taşınmaza zarar vermişse, bu zararı gidermekle yükümlü olabilir. Tazminat hesabında tadilatın niteliği, zarar miktarı, onarım bedeli, değer kaybı ve eski hale getirme masrafı dikkate alınır.

6.3. Tahliye

Kiracı, yazılı ihtara rağmen aykırılığı gidermemişse veya ağır zarar/çekilmezlik gibi durumlar varsa tahliye davası gündeme gelebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316’daki ihtar ve süre şartı özellikle önemlidir.

6.4. Kira Kaybı

İzinsiz tadilat nedeniyle taşınmaz yeniden kiraya verilemez hale gelmişse veya onarım süresince kullanılamıyorsa, ispatlanmak şartıyla kira kaybı talep edilebilir.

6.5. Belediye, İmar ve Kat Mülkiyeti Kaynaklı Zararlar

Apartman veya site içinde yapılan tadilatlarda yalnızca kira sözleşmesi değil, Kat Mülkiyeti Kanunu ve imar mevzuatı da önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19’a göre kat malikleri, anagayrimenkulün mimari durumunu ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür; ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya dış görünümü etkileyen işlemler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde “basit tamir ve tadil” taşıyıcı sistemi, dış cepheyi, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen boya, badana, sıva, doğrama, döşeme, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri gibi işlemler olarak tanımlanmıştır. Bu sınırın aşılması halinde belediye, proje ve ruhsat yönünden ayrıca inceleme gerekebilir.

7. Kiracı Yaptığı Tadilat Masrafını Ev Sahibinden İsteyebilir mi?

Kural olarak kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadan yaptığı değişiklik nedeniyle otomatik olarak masraf talep edemez. TBK m.321’e göre kiracı, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını dahi, aksine yazılı anlaşma yoksa isteyemez.

Ancak uygulamada her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2022/6869, K. 2022/9652, T. 20.12.2022 tarihli kararında; kiraya verenin bilgisi ve izni dışında yapılan bazı imalatların, tahliyeden sonra kiraya veren tarafından eski hale getirme istenmeksizin benimsenmesi halinde, faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatlar bakımından vekâletsiz iş görme/sebepsiz zenginleşme hükümlerinin tartışılabileceği belirtilmiştir. Ancak bu durum her izinsiz tadilatın bedelinin istenebileceği anlamına gelmez; lüks harcamalar, sökülüp götürülebilecek eklentiler ve kiraya veren tarafından benimsenmeyen imalatlar ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle kiracının “ben evi güzelleştirdim” demesi tek başına yeterli değildir. Yazılı izin, masraf anlaşması, fatura, imalatın niteliği, faydalı-zorunlu olup olmadığı ve kiraya verenin sonradan bu imalatı benimseyip benimsemediği önemlidir.

8. Kiracının Acil Onarım Yapması Mümkün müdür?

Kiralananda su baskını, patlayan boru, elektrik arızası, doğalgaz tehlikesi veya can ve mal güvenliğini ilgilendiren acil bir durum varsa kiracı pasif kalmamalıdır. Ancak bu durum, kiracıya sınırsız tadilat yetkisi vermez.

Doğru yöntem şudur:

1. Sorun hemen kiraya verene yazılı olarak bildirilmelidir.

2. Aciliyet fotoğraf, video ve tutanakla belgelenmelidir.

3. Gerekirse apartman/site yönetimi ve teknik servis çağrılmalıdır.

4. Yapılan işlem yalnızca zorunlu onarımla sınırlı tutulmalıdır.

5. Fatura ve servis raporu alınmalıdır.

6. Kapsamlı değişiklik gerekiyorsa kiraya verenin yazılı onayı alınmalıdır.

TBK m.306, kiralanandaki ayıbın giderilmesi konusunda kiracıya bazı seçimlik haklar tanır; ancak bu hüküm, kiracının ev sahibinden izinsiz şekilde taşınmazı baştan aşağı değiştirmesine hukuki dayanak oluşturmaz.

9. İşyerlerinde İzinsiz Tadilat Daha Riskli Olabilir

İşyerlerinde izinsiz tadilat, konutlara göre daha fazla teknik ve idari risk doğurabilir. Çünkü işyeri tadilatları genellikle ruhsat, yangın güvenliği, tabela, baca, havalandırma, elektrik kapasitesi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı, apartman yönetimi ve kullanım amacıyla bağlantılıdır.

Örneğin Ankara’da Yenimahalle, Batıkent, Demetevler, İvedik, Ostim çevresindeki dükkân, ofis ve atölye kiralarında şu konular sık gündeme gelir:

1. Dükkanın kafeye çevrilmesi.

2. Ofisin imalathaneye dönüştürülmesi.

3. Restoran için baca ve havalandırma yapılması.

4. Depo alanının satış alanına çevrilmesi.

5. Asma kat veya bölme oda yapılması.

6. Ortak alanın işyerine dahil edilmesi.

7. Tabela ve cephe değişikliği yapılması.

Bu tür değişikliklerde yalnızca kira sözleşmesi değil, belediye ruhsatı, yönetim planı, kat malikleri kararı ve teknik uygunluk da incelenmelidir.

10. Ev Sahibinin Yapmaması Gereken Hatalar

Ev sahibi, izinsiz tadilat karşısında haklıyken hatalı işlem yaparsa dosya zayıflayabilir. En sık yapılan hatalar şunlardır:

1. Kiracının rızası olmadan eve veya işyerine girmek.

2. Kilidi değiştirmek.

3. Elektrik, su veya doğalgazı kestirmek.

4. Delil toplamadan dava açmak.

5. Noter ihtarı göndermeden tahliye istemek.

6. Arabuluculuk dava şartını gözden kaçırmak.

7. Tadilatın teknik etkisini bilirkişiyle ispatlamamak.

8. Sözlü beyanlara güvenmek.

9. Eski hale getirme bedelini belgesiz istemek.

10. Olağan eskime ile izinsiz tadilatı birbirine karıştırmak.

11. Kiracının Yapmaması Gereken Hatalar

Kiracılar da tadilat konusunda şu hatalardan kaçınmalıdır:

1. Ev sahibinden yazılı izin almadan duvar yıkmak veya yeni bölüm yapmak.

2. “Sözlü izin verdi” diyerek kapsamlı tadilata başlamak.

3. Tadilat masrafını kendiliğinden kiradan düşmek.

4. Ortak alanlara apartman/site izni olmadan müdahale etmek.

5. Belediye ruhsatı gerekip gerekmediğini araştırmamak.

6. İşyerinin kullanım amacını sözleşmeye aykırı değiştirmek.

7. Tesisata yetkisiz müdahale etmek.

8. Teslim sırasında taşınmazı eski hale getirme yükümlülüğünü dikkate almamak.

9. Faturasız ve projesiz işlem yapmak.

10. Ev sahibinin ihtarını cevapsız bırakmak.

12. Yazılı Tadilat İzni Nasıl Olmalıdır?

Kiraya veren tadilata izin verecekse bu izin mutlaka açık, yazılı ve sınırları belirli olmalıdır. İdeal bir tadilat izin protokolünde şu başlıklar bulunmalıdır:

1. Kiralananın açık adresi.

2. Kira sözleşmesinin tarihi.

3. Yapılacak tadilatın tam kapsamı.

4. Tadilat krokisi, projesi veya teknik açıklaması.

5. Tadilatın başlama ve bitiş tarihi.

6. Masrafların kime ait olacağı.

7. Belediye, apartman, site ve ruhsat izinlerinin kimin tarafından alınacağı.

8. İş güvenliği ve üçüncü kişilere verilecek zarardan kimin sorumlu olacağı.

9. Tadilat sonunda eski hale getirme gerekip gerekmediği.

10. Değer artışı veya masraf iadesi talebi olup olmayacağı.

11. Sökülebilir eşyaların kime ait olacağı.

12. Tadilat sonrası teslim ve kontrol tutanağı düzenleneceği.

Bu tür yazılı düzenleme yapılmadan başlayan tadilatlar, ileride ciddi ispat sorunlarına yol açar.

13. Ankara ve Yenimahalle’de İzinsiz Tadilat Uyuşmazlıklarında Pratik Yol

Ankara’da özellikle eski apartmanlar, site yönetimleri, küçük işyerleri, apartman altı dükkânlar ve sanayi çevresindeki işyerlerinde izinsiz tadilat uyuşmazlıkları sık görülür. Yenimahalle, Batıkent, Demetevler, İvedik, Ostim ve Ankara Batı çevresindeki kira uyuşmazlıklarında dosyanın teknik yönü çoğu zaman hukuki yön kadar önemlidir.

Pratik yol şu şekilde olmalıdır:

1. Kira sözleşmesi ve teslim belgeleri incelenir.

2. Tadilatın kapsamı fotoğraf ve videoyla belgelenir.

3. Gerekirse belediye ve apartman/site kayıtları araştırılır.

4. Teknik rapor veya delil tespiti değerlendirilir.

5. Noter ihtarnamesi gönderilir.

6. Arabuluculuk başvurusu yapılır.

7. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye, eski hale getirme ve tazminat davası açılır.

14. Sonuç: İzinsiz Tadilatta En Önemli Üç Konu Delil, İhtar ve Doğru Dava Yoludur

Kiracının evi veya işyerini izinsiz tadilatla değiştirmesi halinde ev sahibi hemen tahliye sonucuna ulaşamaz; ancak doğru hukuki adımlar atılırsa tahliye, eski hale getirme ve tazminat talep edilebilir. Kiracı açısından ise yazılı izin olmadan yapılan her kalıcı değişiklik ciddi risk taşır.

Bu tür uyuşmazlıklarda en önemli üç unsur şudur:

1. Delil: Tadilatın kapsamı ve zararı ispatlanmalıdır.

2. İhtar: Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316’ya uygun yazılı ihtar süreci gözetilmelidir.

3. Doğru yol: Arabuluculuk, sulh hukuk mahkemesi, delil tespiti, eski hale getirme ve tazminat talepleri somut olaya göre birlikte planlanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı ev sahibinden izin almadan tadilat yapabilir mi?

Hayır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz. Basit kullanım işlemleri ile kalıcı tadilatlar ayrı değerlendirilir.

2. Sözlü tadilat izni yeterli midir?

Güvenli değildir. TBK m.321 yazılı rıza aradığı için tadilat izni yazılı olmalıdır.

3. Kiracının boya badana yapması izinsiz tadilat sayılır mı?

Her zaman sayılmaz. Ancak taşınmaza zarar veren, eski hale getirmesi masraflı olan veya sözleşmeye aykırı boya-badana işlemleri uyuşmazlık doğurabilir.

4. Kiracı duvar yıkarsa ev sahibi ne yapabilir?

Ev sahibi delil toplamalı, gerekirse delil tespiti yaptırmalı, noter ihtarı göndermeli ve aykırılık giderilmezse tahliye, eski hale getirme ve tazminat yollarını değerlendirmelidir.

5. Kiracı işyerine asma kat yaparsa tahliye sebebi olur mu?

Somut olaya göre olabilir. Asma kat; proje, ruhsat, taşıyıcı sistem, yangın güvenliği ve kullanım amacı yönünden ciddi aykırılık doğurabilir.

6. Ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Genellikle hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında çoğu durumda yazılı ihtar ve en az 30 gün süre gerekir. Ağır zarar veya çekilmezlik hallerinde durum ayrıca değerlendirilir.

7. Ev sahibi eski hale getirme bedeli isteyebilir mi?

Evet. İzinsiz tadilat nedeniyle taşınmazın eski hale getirilmesi gerekiyorsa, ev sahibi bunu ve oluşan zararı ispatlayarak talep edebilir.

8. İzinsiz tadilat depozitodan kesilebilir mi?

Zarar açık ve ispatlanabilir olmalıdır. Keyfi kesinti yerine yazılı mutabakat, fatura, ekspertiz, bilirkişi raporu veya mahkeme kararıyla hareket edilmesi daha güvenlidir.

9. Kiracı yaptığı tadilat masrafını ev sahibinden isteyebilir mi?

Kural olarak yazılı anlaşma yoksa isteyemez. Ancak kiraya verenin sonradan benimsediği faydalı ve zorunlu imalatlar bakımından somut olayda farklı değerlendirme yapılabilir.

10. Belediye izni gereken tadilatlar nelerdir?

Taşıyıcı sistem, dış cephe, ıslak hacimlerin yeri, kullanım amacı, ruhsat veya proje düzenini etkileyen işlemler belediye ve imar mevzuatı yönünden incelenmelidir.

11. İzinsiz tadilat davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu kural olarak dava şartıdır.

12. Ankara’da izinsiz tadilat uyuşmazlığında hangi belgeler gerekir?

Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, eski ve yeni fotoğraflar, ihtarname, apartman/site tutanakları, belediye kayıtları, faturalar, teknik raporlar ve yazışmalar gerekir.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan bilgiler, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Bu sitedeki bilgilerin kullanımı, hiçbir şekilde avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz. İçerikte yer alan bilgilere dayanarak hareket etmeden önce, özel hukuki durumunuzla ilgili olarak mutlaka bu alanda çalışan bir avukata danışmanız tavsiye edilir.